Недвижимость

Виталий Козырев: О земле и праве

28.09.2018 13:47|ПсковКомментариев: 1

«О земле и праве» - так звучала тема нового выпуска программы «Эхономика» в прямом эфире радио «Эхо Москвы в Пскове» (102.6 FM). В рамках программы был охвачен широкий круг вопросов о земле и недвижимости. Особое внимание было уделено основным изменениям в сфере земельного права, землепользования и индивидуального жилищного строительства, которые недавно произошли или произойдут в ближайшее время. Подробнее на эти темы ведущий Константин Калиниченко поговорил с гостем студии - экспертом в области земельного права, недвижимости и строительства, кадастровым инженером, директором компании «Земля и право» Виталием Козыревым.

Константин Калиниченко: Добрый день, уважаемые радиослушатели. На волнах радио «Эхо Москвы в Пскове». В студии Константин Калиниченко. Гость сегодняшнего эфира эксперт в области земельного права, недвижимости и строительства, юрист, кадастровый инженер, директор компании «Земля и право» Виталий Козырев. Виталий, добрый день!

- Добрый день, Константин! Здравствуйте, уважаемые радиослушатели!

Константин Калиниченко: Так долго перечислял ваши регалии, Виталий, на самом деле радиослушателям будет интересно, потому что все вопросы, связанные с землепользованием, строительством - достаточно сложны для понимания простого обывателя.

Напомню, что мы работаем в прямом эфире и вы можете принять участие в обсуждении. Телефон в студии 56-73-72, звоните, высказывайте свое мнение по обсуждаемым темам. Также вы можете высказать свое мнение на сайте Псковской Ленты новостей под анонсом программы и на сайте традиционно работает видеотрансляция из нашей студии.

Сегодня мы затронем достаточно широкий круг вопросов, касающийся земли, недвижимости, особое внимание уделим основным изменениям в сфере земельного права и землепользования, индивидуально-жилищного строительства, затронем те изменения, которые произошли недавно, либо произойдут в ближайшее время, потому что законодательство в этом году достаточно динамичное. Давайте коснемся новых правил получения разрешений на строительство. Какие важные изменения произошли здесь и как теперь будет проходить процедура оформления построек?

Виталий Козырев: Хочется отметить, и это будет справедливо, что 4 августа 2018 года вступил в силу Федеральный закон 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», значительно меняющий правила возведения и регистрации жилых домов на земельных участках, предназначенных для ведения садоводства, дачного хозяйства и индивидуального жилищного строительства.

Цель данных изменений - ввести единые нормы для строительства домов на участках ИЖС и на садовых наделах и в личных подсобных хозяйствах. Нужно сказать, как это было ранее. Ранее для того, чтобы начать строительство жилого дома, застройщику нужно было получить разрешение на строительство. Для этого ему нужно было обратиться в орган местного самоуправления или в органы местной архитектуры, специальный комитет с заявлением о выдаче разрешения на строительство, приложив к заявлению схему планировочной организации земельного участка, в которой должно было указано размещение постройки по отношению к земельному участку.

Кроме того, чтобы получить разрешение, нужно было предварительно получить  градостроительный план земельного участка, в котором содержались исходные данные для начала проектирования и строительства жилого дома. Для понимания: градостроительный план готовился по закону 15 рабочих дней, по сути, получалось около месяца. Это отнимало время. Теперь градостроительный план земельного участка для получения разрешения не требуется.

Какие изменения произошли в данном случае? Во-первых, все известные разновидности частных жилых домов, такие как жилые дома, жилые строения, садовые дома теперь считаются объектами индивидуального жилищного строительства, их приравняли к единой форме. Дополнительно определены параметры, которым теперь должны соответствовать жилые строения, возводимые на личных участках - это отдельно стоящее здание, которое должно представлять собой единый объект, не предполагающий возможности его раздела на отдельные объекты недвижимости. То есть строение по типу таунхаус уже исключается. Имеется в виду сблокированная жилая застройка – когда на разные секции можно разбить объект - это теперь исключается. Предельно допустимая высота жилого дома должна быть не более 20 м и не более чем 3 этажа над землёй. Учитывая, что я говорю про Псков, а Псков и ряд других районов Псковской области являются историческими поселениями, в них установлены дополнительные ограничения по высотности зданий - как правило, это до 8 м высотой. Также здание должно быть исключительно предназначено для проживания граждан. В нем должны содержаться жилые помещения, кроме коммерческих. Собственно, это основные изменения.

Касаемо вопроса получения разрешения на строительство, теперь правильно будет сказать: «уведомления», а так же процедуры направления и получения такого уведомления - Минстрой разработал несколько формул уведомлений - их семь в настоящее время. Эти формы предназначены как для застройщика, так и для органа местного самоуправления. Форма уведомления для застройщика содержит фамилию, имя, отчество, параметры планируемого объекта недвижимости - какая будет площадь застройки и высотность, и графическая часть, в  которой описывается местоположение объекта по отношению к земельному участку. То есть застройщик должен будет подать уведомление в орган местного самоуправления, и в течение семи дней ждать ответа от органа власти - либо он согласовывает данный проект, либо игнорирует. Если игнорирует, то по умолчанию считается, что объект строительства согласован, и застройщик может приступать к строительству объекта недвижимого имущества.

Константин Калиниченко: Получается, что и сроки сокращаются, и схемы, наверное, в целом несколько упрощаются?

Виталий Козырев: Да, я бы сказал что схема упрощается, и сроки, соответственно, тоже должны быть меньше, чем раньше.

Константин Калиниченко: Но это в теории, на практике закон только-только, без году неделя вступил в силу. Посмотрим, как это всё будет реализовано. Виталий, в августе вступил в силу новый закон, где речь идет о самовольных постройках. Не знаю, насколько это актуально для нашего региона в целом... Что теперь считается самовольной постройкой, так называемым самостроем?

Виталий Козырев: Хочется отметить для наших радиослушателей, что 4 августа 2018 года вступил в силу федеральный закон №339 с поправками в Гражданский Кодекс Российской Федерации в отношении самовольных построек. Изменилось определение самовольной постройки и условия для ее сноса. Изменения касаются тех, кто построил недвижимость на бесхозном земельном участке, либо без разрешения на строительство. Раньше такие строения могли снести, даже если они никому не мешали. Теперь же снести самовольную постройку стало сложнее, так как права владельцев чуть лучше защищены. Но это не значит, что можно строить на чужой земле и нарушать строительные нормы и возводить здания, которые мешают соседям.

Раньше самовольной постройкой считалась любая постройка, которую возвели без документов о праве собственности либо без разрешения на строительство, неважно на своём участке либо где-то на пустыре. Если дом без разрешения, то это считалось самовольной постройкой. С 4 августа этого года самовольными считаются только постройки, которые возведены без разрешения и без учета ограничений, если в начале строительства такие ограничения уже были. Если не было, допустим, газопровода, либо охранной зоны наложено на земельный участок, а потом эти зоны появились, то такие дома, дачи уже не являются самовольной постройкой, то есть их нельзя снести.

Константин Калиниченко: Закон, грубо говоря, здесь обратной силы не имеет и каких-то новых обременений на человека не накладывает. Все-таки для большинства людей тема «самостроя», может быть из-за названия, достаточно крамольно звучащая... Человек может построить просто дом? Вот у него обнаружился участок он взял и решил что-то там построить?

Виталий Козырев: Построить что-либо он не может: в любом случае вид объекта строительства определяется в соответствии с разрешенным видом использования земельного участка. То есть объект планируемого строительства определяется исходя из разрешенного вида использования земельного участка. Кроме того, земельный участок располагается в какой-то определенной территориальной зоне в соответствии с градостроительным зонированием поселения, в которой тоже определены виды использования земельных участков. Для того чтобы построить жилой дом назначение земельного участка должно быть либо индивидуальное жилищное строительство, личное подсобное хозяйство, либо садоводство - в таком случае можно будет построить объект недвижимости. Если у застройщика иной вид использования земельного участка, ему нужно будет его изменить на вид использования, предусматривающий размещение объектов индивидуального жилищного строительства в соответствии с правилами землепользования и застройки поселения, в котором располагается участок.

Константин Калиниченко: Государство имеет право снести самострой?

Виталий Козырев: Такое право у государство есть, но только в том случае, если самострой не отвечает требованиям градостроительного законодательства, то есть он превышает допустимую этажность, или не соблюдены строительные нормы и правила - в таком случае законодательство позволяет данный объект признать самовольной постройкой и снести ее. Но только через суд.

Константин Калиниченко: Виталий, вы как эксперт, специалист, можете сказать имеются у нас в Пскове, в регионе, может быть где-то вблизи Пскова, подобные случаи, когда кто-то пострадал таким образом?

Виталий Козырев: Могу сказать, что случаи, весьма, единичны. В последнее время в Пскове не видел таких случаев, чтобы что-то сносили. Наоборот, наши органы власти пытались каким-то образом способствовать узакониванию объектов самовольного строительства. Кроме того, новые правила тоже позволяют застройщикам узаконить свои объекты.

Константин Калиниченко: Как можно узаконить самострой?

Виталий Козырев: Нужно первоначально уведомить орган местного самоуправления о начале постройки на своем земельном участке. Соответственно, в дальнейшем получить от органа местного самоуправления ответ. Далее объект постройки либо согласовывают, либо отказывают в его согласовании. Если отказывают, нужно будет узнать, в чем причина отказа. Возможно, надо будет снести лишний надстроенный этаж, который превышает высотные нормы, может быть, какой-нибудь отступ совершить по границам земельного участка, если нарушены строительные нормы и правила. В таком случае можно будет объект недвижимости сохранить.

Константин Калиниченко: То есть принципе каких-то особых сложностей, если даже у человека сложилась беда с самостроем и государство предъявляет к нему претензии, то надо просто где-то слегка подвинуться и войти в нормы, определяемые законодательством?

Виталий Козырев: Да все верно.

Константин Калиниченко: Есть, наверное, даже более актуальная проблематика на сегодняшний день с правовой точки зрения. С 1 января 2019 года, как известно, вступает в силу новый закон, касающийся судьбы дачников и садоводов. Прежде всего, насколько я понимаю, такого статуса правового как «дачник», впредь уже не будет.

Виталий Козырев: Все верно. 29 июля 2016 года был принят федеральный закон №217 «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ». Закон вступает силу 1 января 2019 года. Основная цель данного закона, который сегодня пока еще действующий федеральный закон «О садоводческих огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» №66-ФЗ может рассматриваться как попытка урегулирования ситуации, сложившейся в дачном хозяйстве страны. Какие важные изменения вступают в силу с 1 января 2019 года? У нас как таковых дачников, как вы правильно заметили, не будет. Останутся только садоводы и огородники. Новый закон позволяет создать с 1 января 2019 садоводческое некоммерческое товарищество либо огородное некоммерческое товарищество. Соответственно в СНТ будут расположены садовые земельные участки, а в огородных товариществах - именно огородные земельные участки.

Константин Калиниченко: Чтобы более широко раскрыть тему: чем в прежнее или в настоящее время отличаются дачники от садоводов?

Виталий Козырев: В принципе, ничем особо не отличаются. Дачники - это используемое слово в обычном обиходе. Как садоводов, так и огородников называют одинаково - дачники.

Константин Калиниченко: Дачник - это у которого вместо огорода гамак висит на участке.

Виталий Козырев: Да, это человек, который отдыхает на своем приусадебном участке, или для собственных нужд использует земельный участок. Особых изменений в этом отношении не произошло.

Константин Калиниченко: То есть люди, может быть, даже и не ощутят по крайней мере изменение своего правового статуса или всё-таки какие-то изменения их коснутся?

Виталий Козырев: В правовом статусе их особо не коснутся данные нововведения.

Константин Калиниченко: А с точки зрения практической деятельности?

Виталий Козырев: С 1 января 2019 года, со дня вступления в силу данного закона о садоводствах, сократится количество взносов. В настоящее время у нас есть членские, целевые и вступительные взносы. С 1 января не будет вступительных взносов в товарищество. Останутся только членские и целевые.

Константин Калиниченко: В эпоху, когда только новые налоги нам прибавляют, на один платеж меньше - людям все ж какое-то послабление...

Виталий Козырев: Да, все верно. Кроме того, со следующего года на садовых земельных участках возможно будет строительство не только садовых, но и жилых домов, то есть капитальных объектов недвижимости. Это очень главное и важное изменение. На садовом земельном участке можно будет строить садовый дом или жилой дом, а также хозпостройки: бани и гаражи. Для строительства садового дома и хозпостроек, бань и гаражей получать разрешительную документацию в настоящее время не требуется. Но со следующего года любое строительство объекта ИЖС - либо садового дома, либо индивидуального жилого дома - потребуется наличие уведомления.

Константин Калиниченко: Здесь, если я правильно понимаю, речь идет о том что все-таки определенные ограничения сохраняются. Человек не сможет построить у себя панельную пятиэтажку на своем участке?

Виталий Козырев: Да, одно из главных изменений, которые вступили в силу недавно, с августа месяца этого года, - это ограничения в строительстве. Объект, который предполагается к строительству более пятиста квадратных метров, будет требовать проектную документацию, прохождение экспертизы, и ввода в эксплуатацию.

Константин Калиниченко: 500 квадратных метров - это общая площадь? то есть не квадрат, на котором здание стоит?

Виталий Козырев: Имеется в виду площадь самого объекта, планируемого к строительству. Основная суть новых изменений в том, чтобы предотвратить массовую застройку на участках, предназначенных для ИЖС, многоквартирных жилых домов. В Пскове тоже есть практика - небольшая, но всё же существует. Постройки ИЖС, а по факту - многоквартирные жилые дома, которые были трехэтажные, на несколько квартир, оформляли в долевую собственность по одной шестой доле, в случае если получалось шесть квартир в доме. Это было не совсем законно, и для этого внесли изменения, чтобы такие случаи предотвратить. Теперь многоквартирные дома, блокированные жилые дома, на участках, предназначенных для ИЖС, строить нельзя.

Константин Калиниченко: Насколько я понимаю, это не сильно  актуальная проблема для Пскова, у нас таких домов, может быть, даже и нет.

Виталий Козырев: В Пскове такие дома есть, мы это тоже мониторим, отслеживаем. Бывает, к нам даже обращаются за оформлением таких построек. Но могу сказать, в последние годы они на территории Псковской области уже практически не возводятся.

Константин Калиниченко: Удивляла меня всегда эта тяга псковичей - когда в цивилизованном мире люди, наоборот, стараются жить в низкоэтажном комфортном жилье, а у нас тяга к застройкам... Не знаю, может быть, нам надо как американцы пережили эпоху небоскребов в семидесятые годы, когда у  них строились серьёзные небоскребы в Нью-Йорке, нам до этого еще нужно дойти.

Виталий Козырев: Как правило, идея застройки земельных участков многоквартирными домами - это задача застройщика получить прибыль. Не индивидуального застройщика, а коммерсанта.

Константин Калиниченко: Может быть, вы как специалисты в сфере недвижимости, девелопмента, может быть, прокомментируете: у нас коммерсанты очень часто говорят, что прибыль застройщика начинается с 4 этажа, то есть строить трехэтажные дома в Пскове - это просто невыгодно. Это так?

Виталий Козырев: Совершенно верно. В Пскове сейчас тенденция такова, что в основном крупные застройщики стараются строить высотные дома, потому что строительство трех-четырех этажей не имеет экономического смысла. Я даже знаю некоторых застройщиков, которые отказываются от земельных участков, которые не предусматривают строительство более 4 этажей. Потому что экономически это невыгодно - в виду того, что необходимо к каждому земельному участку подвести коммуникации, кроме того - купить земельный участок, который тоже стоит денег. Стройматериалы так же дорожают, и на выхлопе получается себестоимость объекта.

Константин Калиниченко: Понятно: любой коммерсант, естественно, в минус работать не должен. Вернёмся всё-таки к этому дачному закону (мы тут немножко лирическое отступление позволили). Такое еще изменение в законодательство у нас в самое ближайшее время, насколько я знаю, вступает в силу - новые правила перевода садового дома в жилой. Эта тема, на мой взгляд, очень важная и значимая. Каков порядок перевода обычного садового дома в жилой? И здесь, наверное, нужно нашим радиослушателям пояснить разницу, что значит садовый.

Виталий Козырев: Садовый дом - это здание сезонного использования, предназначенный для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с временным пребыванием в таком здании. Жилой дом - это объект недвижимости, который предназначен для постоянного проживания и регистрации в данном объекте недвижимости. В настоящее время министерство строительства Российской Федерации разработало проект федерального закона «О внесении изменений в постановление правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года №47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением и жилого помещения непригодным для проживания, и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции». Проектом предусматривается возможность признания садового дома пригодным для проживания без обращения в суд с помощью обследования, проведенного специальной комиссией. Предполагается, что будет создана комиссия, в которую будут входить представители органов местного самоуправления, возможно, какие-то строительные эксперты, которые будут обследовать объект недвижимости для целей признания его жилым домом.

Константин Калиниченко: Очевидно, речь пойдет о пригодности для проживания в какой-то холодный зимний период времени?

Виталий Козырев: Как я вижу, в любом случае объект недвижимости должен обладать наличием коммуникаций - канализация, вода, отопление, электричество. Данные условия должны быть соблюдены для признания объектом капитального строительства.

Константин Калиниченко: Если человек обычный свой дачный домик, как у нас принято говорить, без горячей воды, без отопления, захочет сделать жилым, то маловероятно, что комиссия признает такой дом жилым?

Виталий Козырев: Да, вполне возможно, что так и будет, Константин.

Звонок радиослушателя: Здравствуйте. Елена, Палкинский район. Мы в 2015 году приобрели участок, его перевели в земли населенных пунктов, под домом, гектар получается. Люди обрадовались, что можно там строить что хочешь. Но получается сейчас вот кадастровая стоимость, когда мы покупали 700000 - можете себе представить, тут вот такие заброшенные болотистые земли, причем дом оценили всего в 50 тысяч. Рано или поздно налоги все-таки повысят. Будет пересматриваться кадастровая стоимость и как вообще быть, чтобы ее уменьшить?

Константин Калиниченко: Спасибо, насколько я понимаю, это в некотором смысле отсылка к истории уже почти двухгодичной давности когда внезапно появилась вот эта скандальная история с кадастровой стоимости земель. Я думал эту тему чуть позже затронуть, но раз наши радиослушатели к ней обратились, я думаю, есть смысл обсудить.

Виталий Козырев: Я так понимаю, что наш радиослушатель приобрел земельный участок сельхозназначения, который впоследствии был включен в границы населенного пункта. Это довольно-таки распространенная практика в последние годы. То есть участок включили в границы населенного пункта, и он прекратил статус земель сельскохозяйственного назначения. Соответственно, кадастровая стоимость данного земельного участка выросла, причём в разы. Кадастровую стоимость объекта недвижимости можно оспорить, если вы с этой стоимостью не согласны - путем обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой оценки. Для этого нужно провести рыночную оценку объекта недвижимости. Для справедливости нужно отметить, что же такое кадастровая стоимость. Это стоимость, установленная в процессе государственной кадастровой оценки, определенная в процессе процедуры массовой оценки, то есть не индивидуально для каждого объекта недвижимости. Но кадастровая стоимость не может быть выше рыночной. У нас, в Псковской области, новая кадастровая стоимость в отношении земельных участков вступила в 2017 году. В соответствии с действующим законодательством, кадастровая оценка объектов недвижимости проводится не реже, чем 5 лет, но не чаще, чем 3 года. Поэтому в перспективе кадастровая оценка земельных участков будет проводиться только через 5 лет, начиная с 2017 года.

Константин Калиниченко: У нас, насколько я понимаю, после вот этой истории не очень красивой с оценкой кадастровой стоимости земель семнадцатого года, которую провела петербургская фирма, не приезжая в регион, по каким-то коэффициентам, которые мы, не будучи специалистами, естественно, не в состоянии, наверное, грамотно оценить - появились вот такие суммы. Я понимаю, что гектар - это, конечно, с одной стороны, звучит громко, но 800000 рублей за заболоченные земли в Палкинском районе - это, по-моему, нонсенс, конечно. Пять лет - то есть примерно 2021, 2022 год, видимо.

Виталий Козырев: Хочется справедливо отметить, что с января 2017 года вступил в силу 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», с момента вступления в силу этого закона начала действовать новая система государственной кадастровой оценки, которая предусматривает передачу полномочий по определению кадастровой стоимости государственным бюджетным учреждениям, которые будут заниматься этой деятельностью на постоянной основе. Если раньше оценку проводила частная компания, то в нашем случае, в нашем регионе, полномочия по определению кадастровой оценки переданы бюджетному учреждению - Бюро технической инвентаризации и кадастровой оценки.

Константин Калиниченко: Которое уже понимает наши местные реалии, и не будет петербургские коэффициенты подставлять...

Виталий Козырев: Данное нововведение предназначено для устранения противоречий, чтобы навести порядок в ситуации, которая сложилась в том числе в нашем регионе. Хочется также отметить, что с 2019 года по Псковской области будет проводиться новая кадастровая оценка в отношении объектов недвижимости, за исключением земельных участков. Сюда будут входить жилые дома, хозяйственные постройки, помещения и прочие объекты недвижимости. В настоящее время ведется подготовка к проведению данной кадастровой оценки, и все заинтересованные лица могут для целей объективной оценки своей недвижимости подать декларацию об объекте недвижимости, в которой нужно указать информацию о дате постройки, о материале стен, о коммуникациях. Это нужно сделать до конца этого года, предоставив ее в Бюро технической инвентаризации и кадастровой оценки.

Звонок радиослушателя: Добрый день, меня зовут Евгений. У меня вопрос по разрешению на строительство. В августе вступил в силу закон, разрешение на строительство носит уведомительный характер, скажите, после уведомления что делать? В законе очень расплывчато написано. Уведомить я уведомлю, а дальше?

Константин Калиниченко: Что же делать после того, как построен объект?

Виталий Козырев: Опять же надо уведомить орган местного самоуправления о завершении строительства объекта. Для этого потребуется помимо уведомления приложить технический план объекта недвижимого имущества, который готовит кадастровый инженер. Орган МСУ должен проверить, соответствует ли объект ранее поданному уведомлению, соответствуют ли параметры застройки данного объекта. Если орган МСУ в течение 7 рабочих дней после получения уведомления не присылает никаких отказов, если нет обратной связи, то объект считается согласованным, и застройщик вправе пойти данный объект зарегистрировать.

Константин Калиниченко: Нет реакции - по умолчанию объект согласован?

Виталий Козырев: Да, еще надо будет пойти с техническим планом в Росреестр, подать заявление напрямую туда или через МФЦ, и подать заявление на регистрацию данного объекта недвижимости. В таком случае Росреестр вправе сам запросить у органа МСУ информацию по данному объекту, считается ли он согласованным либо нет. Если орган МСУ считает ваш объект согласованным, он вправе сам данный объект зарегистрировать - для этого застройщику нужно будет к уведомлению приложить квитанцию об оплате госпошлины за регистрацию недвижимости, и в уведомлении о завершении строительства прописать просьбу осуществить кадастровый учет и регистрацию права собственности. В итоге застройщик получит от органа МСУ выписку о регистрации права на недвижимое имущество.  

Константин Калиниченко: Раз затронули тему Росреестра и МФЦ, некоторое время назад, насколько я понимаю, у Росреестра имелись определенные затруднения, в связи с чем там не оформлялись сделки. Сейчас эта проблема в прошлом?

Виталий Козырев: Да, была такая ситуация, честно сказать, не очень приятная для всех граждан, потому что многие были завязаны на регистрацию недвижимости, на сделки с недвижимостью, не выдерживались сроки по банковской ипотеке, была некая проблема. Насколько я знаю, в настоящее время эта ситуация разрешена, проблема была связана с введением единого государственного реестра недвижимости - программного комплекса, который ведет учет и регистрацию недвижимости. По моим сведениям, полетел какой-то сервер, но в настоящее время проблема устранена. К сожалению, на заявки, которые были поданы, не на все в срок граждане ответы получают.

Константин Калиниченко: Какое-то время потребуется на нормализацию этой ситуации?

Виталий Козырев: Да, надеюсь, что «устаканится» наконец-таки данная ситуация, потому что действительно с 2015 года, с момента изменения земельного законодательства и с момента вступления в силу закона о государственной регистрации недвижимости, сложнее стало работать как кадастровым инженерам, юристам, так и обычным гражданам.

Константин Калиниченко: Обычным гражданам всегда только хуже. Виталий, давайте вернемся еще к садово-огородным делам. В феврале этого года жители страны были изрядно взбудоражены новостью о введении нового налога - налога на постройки - на сараи, теплицы, даже, извиняюсь, на туалеты типа «скворечник», отдельно стоящий. Что это за налог такой и есть ли возможность «откосить» от его уплаты? Правда ли, что налоговая служба, как они сами заявляют, будет использовать беспилотники для аэрофотосъемки, после чего граждан будут достаточно жестко штрафовать за  неуплаченный налог вот за эти скворечники?

Виталий Козырев: Хочется углубиться в предысторию вопроса о хозяйственных постройках. В начале 80-х годов Верховный Суд СССР определил четкую правовую позицию, что придомовые постройки, такие, как бани, сараи, гаражи и так далее служат главной вещи - то есть дому либо даче, если связаны с ней общим хозяйственным назначением. При этом такие постройки не могли быть самостоятельным объектом права. В 1991-м году в связи с принятием ФЗ «О налогах на имущество физических лиц» отношение к хозпостройкам стало меняться. Теперь они перешли в разряд объектов налогообложения по налогу на имущество физических лиц как самостоятельные постройки. Однако чтобы такой налог взыскать, требовалась государственная регистрация права на хозпостройку. Что является хозяйственной постройкой или объектом недвижимости? Это объект, который построен на фундаменте и прочно связан с землёй, и перемещение которого без нарушения конструктивных элементов данного объекта невозможно. Это является объектом капитального строительства. Такие постройки подлежат регистрации и, соответственно, налогообложению.

Что касается вопроса о выявлении данных построек - насколько я знаю, в Московской области используют летательные объекты, квадрокоптеры, которые выявляют постройки путём фотографирования местности. Не совсем, честно сказать, эффективной показывает себя практика, потому что на самом деле при фотографировании объектов сверху видна только его крыша. На чем стоит данный объект, непонятно.

Константин Калиниченко: 3D-проекцию создать, конечно, не получается.

Виталий Козырев: Да, и многие постройки по сути не являются капитальным строительством, то есть их обязать регистрировать нереально, незаконно. Кроме того, есть такой момент, когда постройка зарегистрирована, но характерные точки углов поворота этого объекта не уточнены на местности и не внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Это произошло в связи с тем, что ранее у нас учет и регистрацию недвижимости вело Бюро технической инвентаризации, и на основе технических паспортов, которые они готовили, а после передали в Росреестр, эти объекты поставлены на кадастровый учет. Новые объекты уже оформляются по-новому, по всем правилам, действующим в настоящее время, они привязаны к местности, и если использовать такой сервис Росреестра, как Публичная кадастровая карта, на ней можно увидеть границы не только своего земельного участка, но и границы постройки. То есть ранние постройки ставились на учет без привязки к местности, поэтому выявлять их путем летающих аппаратов не то что незаконно и  невозможно, но не совсем правильно.

- То есть людям, наверное, не стоит переживать, что отдельно стоящий сарай, не говоря уж о туалете, станет объектом налогообложения?

Виталий Козырев: В любом случае, повторюсь, регистрация объектов производится на основании личного заявления гражданина. То есть никто иной не может его обязать объект зарегистрировать или налогом обложить без регистрации права.

Звонок радиослушателя: А что у нас в Псковской области нет специалистов, что едут из Ленинграда? Они в Москву тоже ездят определять кадастровую стоимость?

Виталий Козырев: Спасибо за вопрос. Мы, в принципе, уже говорили о том, что ранее закон действующий предусматривал кадастровую оценку недвижимости именно специалистами частных компаний.

Константин Калиниченко: Если я не ошибаюсь, они определялись как обычные госзакупки на торгах.

Виталий Козырев: Да, администрация Псковской области являлась заказчиком данных работ, был объявлен тендер, выиграла компания, которая находится в Ленинградской области, и она провела кадастровую оценку исходя из собственного видения нашей ситуации. В настоящее время, повторюсь, полномочия по кадастровой оценке недвижимости переданы бюджетным учреждениям - в нашем случае это Бюро технической инвентаризации и кадастровой оценки.

Константин Калиниченко: То есть, во-первых, это местные учреждения, во-вторых, государственные. Виталий, насколько я знаю, после той жуткой достаточно волюнтаристской инвентаризации у нас наложен мораторий, то есть люди не пострадали по крайней мере, на них никто не взвалил вот эти неподъемные стоимости по петербургской оценке?

Виталий Козырев: У нас кадастровая оценка недвижимости так и осталась в том размере, в котором она была утверждена, но есть послабления для садоводов - для земель общего пользования, они не облагаются налогом в полной мере. Для них действует пониженный коэффициент.

Звонок радиослушателя: Меня зовут Валерий. Такой вопрос: участок находится в историко-архитектурной зоне, Елизарово. Какая высота дома должна быть? И второй вопрос - традиционный стиль псковского дома - что он в себя включает? Потому что сказали, что здание должно быть в традиционном псковском стиле.

Виталий Козырев: Что касается высоты дома. Как правило, в Псковской области высота зданий индивидуального жилого дома не должна превышать восемь метров. Данные нормы указаны в правилах землепользования застройки по отношению к земельным участкам. 

Константин Калиниченко: В Елизарово, насколько я понимаю, постройки монастыря несколько более высокие, чем 8 метров?

Виталий Козырев: Исходя из правил землепользования поселения, где располагается ваш участок, надо посмотреть разрешенную высотность. Что касается традиционного стиля - для того, чтобы построить объект недвижимости на своем участке, вам нужно согласовать внешний вид объекта с органом охраны памятников культурного наследия. Для этого надо сделать эскизный вид, описать цветовую гамму этого объекта и при наличии согласования с органом охраны памятников вы сможете данный объект построить и зарегистрировать. 

Константин Калиниченко: Раз уж мы затронули сейчас вопрос каких-то ограничений, при покупке недвижимости всегда стоит вопрос о наличии определенных ограничений и обременений на конкретный объект. А вот как и где можно выяснить, есть ли какие-то ограничения, обременения на квартиру, может быть, на дом и так далее? Где людям искать информацию?

Виталий Козырев: Я бы сказал, что на квартиру и дом обременение не всегда сопоставимы с обременениями, которые относятся к земельным участкам. Что касается квартир, как правило, обременение - либо ипотека, либо какая-то иная форма ограничений. Раз мы ведем речь о жилищном строительстве и ведении землепользования, хотелось бы рассказать об ограничениях в отношении земельных участков. Чтобы понять находится ли ваш земельный участок в какой-либо охранной зоне, будь то охранная зона газопровода, либо какой-то иной коммуникации, либо в охранной зоне памятников объектов культурного наследия - эти зоны устанавливаются и вносятся в Государственный реестр недвижимости. Застройщику, планирующему строительство, нужно заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости в Росреестре, либо путем обращения в МФЦ, и в ней будет указано наличие ограничений. Но честно скажу, не все зоны стоят на кадастровом учете в настоящее время. Поэтому лучше заказать градостроительный план земельного участка, либо же побегать самому по всем инстанциям, дабы убедиться, что действительно земельный участок не располагается в какой-либо охранной зоне.

Звонок радиослушателя: Добрый день. Алексей. Вашему специалисту по земельному законодательству хочу задать вопрос. В 2009 году президент подписал концепцию развития земельного законодательства в области личного права, о том, что мы будем идти в направлении европейского земельного законодательства, в котором недвижимостью дом не считается. Это понятно, с современной техникой люди давно поняли, что дом не является недвижимым имуществом, а является составной частью недвижимости. И как бы сейчас наше законодательство ни дергалось, оно все равно будет упираться в эту стену. Как в этом направлении движется законодательство и видите ли вы какие-то векторы в этом плане?

Виталий Козырев: Вопрос сложно преподнесен, но я готов ответить на этот вопрос. Почему у нас регистрируются постройки? Да потому, что государству нужна собираемость налогов. Здесь мы возвращаемся к вопросу о налогах на хозпостройки, у нашего государства мало денежных средств и для пополнения региональных бюджетов необходима регистрация построек. Только исходя из этого, мы обязаны их регистрировать.

Константин Калиниченко: Проблема вроде как глобальная, а причина - совершенно прозаичная.

Виталий Козырев: Я думаю, вряд ли у нас будут какие-то изменения в отношении данной ситуации.

Константин Калиниченко: Виталий, есть масса вопросов от читателей Псковской ленты Новостей, люди интересуются, как и где можно узнать кадастровую стоимость своей недвижимости.

Виталий Козырев: Кадастровую стоимость недвижимости можно узнать путем обращения в орган Росреестра, либо в МФЦ запросив справку о кадастровой стоимости. Данная справка не облагается никакими пошлинами и предоставляется на бесплатной основе. Либо можно заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости, в ней будет содержаться помимо иных характеристик по объекту, в том числе кадастровая стоимость. Можно использовать электронный сервис Росреестра – Публичная кадастровая карта, введя кадастровый номер своего объекта недвижимости, вы также сможете получить информацию о кадастровой стоимости. 

- Также люди интересуются, где найти кадастрового инженера.

Виталий Козырев: Кадастровый инженер - это частное лицо, либо лицо, которое работает в составе частной компании, и не является сотрудником Кадастровой палаты или Росреестра. Кадастровый инженер обязан состоять в СРО. Найти его довольно просто - на сайте Росреестра есть раздел: «Реестр кадастровых инженеров», где можно ознакомиться со списком инженеров, которые есть у нас в регионе, выбрать себе подходящего не знаю по каким критериям - по количеству подготовленных объектов, которыми он занимался, по территориальному расположению - все это есть на сайте. 

Константин Калиниченко: Напомню, гость нашего эфира - не только эксперт в области земельного права, но и как раз кадастровый инженер, директор компании «Земля и право» Виталий Козырев. Наш эфир близится к завершению. Вопросов осталось еще достаточно много. Хотелось бы еще вот о чем спросить - земля для многодетных. Это такая достаточно проблемная история. Граждане у нас зачастую недовольны тем, что земля либо не выделяется, либо же выделяется, но, мягко говоря, не в самых подходящих для жизни местах. Власти объясняют это техническими трудностями, нет денег на межевание участков,  предлагают гражданам пользоваться самопоиском. Тут у меня два вопроса. На самом ли деле проблема в межевании и что такое самопоиск? Как людям подступиться к этой проблеме?

Виталий Козырев: Что касается многодетных - они имеют право получить земельный участок для целей индивидуального жилищного строительства, причём в собственность. Помимо многодетных семей у нас такое право имеют иные льготные категории граждан, правда, не на праве собственности, а на праве аренды. Это ветераны труда, ветераны Великой Отечественной войны, военнослужащие, отслужившие более 10 лет и инвалиды первой и второй группы.

По самопоиску, честно признаться, в настоящее время сложно найти земельный участок, тем более многодетным, потому что у многодетных есть ограничения по площади: они должны получать землю от 10 до 15 соток. Очень сложно на территории города Пскова найти участок, соответствующий такой площади.

Константин Калиниченко: Людям в сторону площади Ленина и Октябрьской лучше даже не смотреть?

Виталий Козырев: Да, в исторической части Пскова уже нереально найти такой земельный участок. Земельные участки есть на окраинах Пскова, но они многодетным семьям, как правило, не нужны, потому что там нет дорог, нет коммуникаций. Что касается вопроса о средствах на межевание - такие работы проводятся за счет органов местного самоуправления, для этого в бюджете должны быть заложены денежные средства. А выбор подрядчика должен проводиться путем тендеров и аукционов на проведение этих работ. Кроме того, есть, казалось бы, свободное место, которое можно использовать под строительство жилого дома, но учитывая, что наш город является историческим поселением, то, как правило, очень много ограничений накладывается на земельный участок, найденный самопоиском, и его невозможно использовать под строительство.

Константин Калиниченко: То есть людям вы всё-таки не рекомендуете пользоваться вот этим самопоиском и лучше все-таки дождаться, когда государство нормально проведет межевание?

Виталий Козырев: В настоящее время, я думаю, да, здесь только надежда на государство. Практику самопоиска мы тоже раньше использовали, помогали в том числе и многодетным семьям, и льготным категориям граждан выбрать участок, но сейчас не беремся, потому что очень сложно дать гарантию, что этот земельный участок можно будет получить и в дальнейшем использовать под строительство.

Константин Калиниченко: Чтобы проблем потом избежать, лучше все же воспользоваться услугами государства. Ну что же, наше время заканчивается, эфир неизбежно любой подходит к концу. Напомню, что сегодня нашим гостем и, я бы сказал, соведущим эфира был юрист, эксперт в области земельного права, недвижимости, строительства, кадастровый инженер, директор компании «Земля и право» Виталий Козырев. Виталий, спасибо огромное, что, полагаю, в своём очень загруженном графике нашли время прийти к нам на эфир. Огромное отдельное спасибо за компетентное мнение по очень сложному спектру и кругу актуальных вопросов, в которых без специалиста не разобраться, конечно.

Виталий Козырев: Спасибо, Константин! С радостью готов буду еще прийти.

Константин Калиниченко: Обязательно! Очень много вопросов осталось, я думаю, что в самое ближайшее время мы встретимся еще раз. Спасибо нашим радиослушателям, что были этот час с нами. Всего доброго! 

ПЛН в телеграм




Все публикации раздела Недвижимость
опрос
Необходимо ли упростить выдачу оружия в России?
В опросе приняло участие 253 человека