Новый «дачный» закон: Что можно строить на садовых и огородных участках и как не лишиться собственности на постройки?
Предлагаем вашему вниманию текстовую версию нового выпуска программы «Недвижимость и закон», вышедшего в прямой эфир радиостанции «Эхо Москвы в Пскове» (102.6 FM) 26 января. Постоянные ведущие программы - публицист, кандидат исторических наук Константин Калиниченко и эксперт в области земельного права, недвижимости и строительства, кадастровый инженер, директор компании «Земля и право» Виталий Козырев – обсудили новый «дачный» закон. Он регулирует вопросы ведения гражданами садоводства и огородничества, в том числе в части возведения построек, и вступил в силу с 1 января 2019 года.
Константин Калиниченко: Добрый день, уважаемые радиослушатели. На волнах радио «Эхо Москвы в Пскове» программа «Недвижимость и закон». Мы продолжаем цикл передач, посвященных актуальным вопросам недвижимости и права в Пскове и области. В студии ведущий Константин Калиниченко и член Общественного совета при управлении Росреестра по Псковской области, эксперт в области земельного права, недвижимости и строительства, юрист, кадастровый инженер, директор компании «Земля и право» Виталий Козырев. А тема сегодняшней передачи - новый «дачный» закон.Это одна из наиболее обсуждаемых сегодня тем. Что можно строить на садовых и огородных земельных участках? Как не лишиться права собственности на уже возведенные постройки? Поговорим сегодня и о других вопросах. Надо сказать, с 1 января 2019 года вступил в силу закон, регулирующий вопросы ведения гражданами садоводства и огородничества (федеральный закон от 29 июля 2017 г. № 217 «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»). Именно этот закон и установил два вида участков — садовых и огородный (ст. 3 закона № 217). Также с начала 2019 года вступил в силу порядок перевода садовых домов, построенных в садоводческих и дачных кооперативах, в жилые. Тоже очень важная тема. Полагаю, успеем ее сегодня обсудить. Виталий, первый вопрос у меня, что сегодня можно строить на таких земельных участках?
Виталий Козырев: Хотел бы начать с того, что дачников у нас теперь как таковых нет. Есть только садоводы и огородники, соответственно на садовых участках можно построить объект индивидуального жилищного строительства – полноценный жилой дом, а так же садовый дом, хозяйственные постройки и гаражи. Под объектом ИЖС понимается отдельно стоящее здание высотой не более 20 м и не более трех надземных этажей, состоящее из комнат и вспомогательных помещений, предназначенных для бытовых нужд и которое не может быть разделено на отдельные квартиры (п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса).
При этом, в п.2 ст.23 закона № 217 говорится, что в капитальный дом в садоводческом товариществе можно построить, только если эта земля включена в «территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, устанавливающие предельные параметры такого строительства. То есть возможность строительства капитального дома будет зависеть не только от разрешенного вида использования земель, но и от Генплана, утвержденного муниципалитетом. Норма о возможности капитального строительства только в соответствующих зонах (Ж-1, Ж-2 и т.д.) имелась и в ранее действующем дачном законе №66, но фактически она не работала. Регистрирующий орган, при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права на вновь возведенные объекты, ориентировался в основном на категорию земли и вид разрешенного использования.
Необходимо отметить, что в настоящее время для многих расположенных в СНТ земельных участков пока не установлены градостроительные регламенты. И если указанная норма действительно заработает, то строительство на садовых участках станет вообще невозможным. Я в наших предыдущих программах я уже приводил примеры таких участков, которые ранее были выделены из паевых земель. С ними сейчас начались проблемы. Без наличия градостроительных регламентов там построить и зарегистрировать объект в настоящее время сложно.
Константин Калиниченко: Виталий, ты привел некоторые цифры, и у меня в голове некоторое расхождение началось. Во-первых, строить можно не более трех этажей.
Виталий Козырев: Да, это относится именно к жилым домам.
Константин Калиниченко: Причем, ты сказал, «не более трех надземных». То есть под землей копать можно, получается?
Виталий Козырев: Да.
Константин Калиниченко: В то же время ты сказал «не более 20 метров». Я, конечно, не строитель, но что это тогда за этажи по 6 метров высотой? А если человек упрется, скажем так, в 20 метров и скажет: «У меня 6- ли 7-этажка получится»? Это запрещено?
Виталий Козырев: Главное, чтобы не более 20 метров высотой, но не более 3 этажей. Но это не значит, что на каждом участке можно строить именно 20-метровые дома. Есть у нас еще градостроительные регламенты, сезонная охрана памятников культуры, которые определяют этажность и высотность объектов. Как правило, по Псковской области, на территории Пскова этажность не более 8 метров.
Константин Калиниченко: То есть норма носит универсальный характер, поскольку закон федеральный и касается всей страны, а Псков попадает в более жесткие ограничения. Виталий, есть у нас еще и огородные участки. Можно ли на них строить и, если можно, то что?
Виталий Козырев: На огородном земельном участке могут быть размещены только хозяйственные постройки, имеющие две функции: хранение инвентаря, который используется на этом земельном участке, или урожая, собранного с этого участка. При этом данные хозяйственные постройки не признаются объектами недвижимости, что подразумевает отсутствие у таких объектов фундаментов и неразборных стен, и соответственно, после 1 января 2019 года не предусмотрена регистрация права собственности и уплата налогов на них (п. 10, п. 10.2 ст. 1 Градостроительного кодекса). Также, не допускается возведение объектов капитального строительства – зданий, строений, сооружений на огородном земельном участке (письмо Минэкономразвития России от 7 ноября 2018 г. № 32363-ВА/Д23 и «Относительно применения положений Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218 и Федерального закона от 3 августа 2018 г. № 340 в части кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты индивидуального жилищного строительства и садовые дома»).
Однако, если право собственности граждан на такие постройки было зарегистрировано, и они не являются объектами самовольной постройки, и были возведены без нарушений градостроительных и строительных норм, то право на них сохраняется (ч. 32 ст. 54 закона № 217).
Хозяйственные строения и сооружения размещаются на огородном земельном участке только в случае, если это предусмотрено Правилами землепользования и застройки, иначе они будут признаны объектами самовольной постройки (п. 10 Письма Минэкономразвития России от 7 ноября 2018 г.). Владелец сможет признать право собственности на данные объекты в судебном порядке, если докажет, что он не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка (п. 1, п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса).
Константин Калиниченко: Сложная процедура.
Виталий Козырев: Хочется также отметить, что было разъяснение судов о том, что продавец в случае покупки земельного участка, обязан известить покупателя о всех ограничениях, имеющихся в отношении данного участка, о которых продавец знает.
Константин Калиниченко: А человек сам может выяснить (может быть, через Росреестр), какие обременении и ограничения распространяются на участок?
Виталий Козырев: Если участок располагается в какой-либо зоне охраны памятников культуры либо в прибрежной полосе или иных зонах, нужно заказать выписку из ЕГРН, которую предоставляет Росреестр, путем обращения в МФЦ, и в ней будут указаны все ограничения, имеющие в отношении данного объекта недвижимости. Но могу сказать, что не все обременения и ограничения внесены в ЕГРН. Нужно дополнительно заказать градостроительный план земельного участка, либо обратиться в органы, которые регулируют охранные зоны, и у них уточнить, не попадает ли земельный участок в какую-либо зону. Для Псковской области это довольно распространенная ситуация, потому что из 26 районов и городских поселений у нас 13 имеют исторические поселения, поэтому многие участки попадают в зону регулирования.
Константин Калиниченко: Виталий, каков, согласно новому закону, порядок оформления и регистрации построек?
Виталий Козырев: В первую очередь, необходимо отметить, что владельцам садовых и жилых домов, которые зарегистрировали право собственности в Росреестре, не требуется переоформлять документы. Если собственник земельного участка еще не приступил к строительству, то после определения параметров дома и его основных характеристик он должен подать уведомление о планируемом строительстве в орган местного самоуправления до его начала. Уведомление включает в себя информацию о площади застройки, высоте дома, количестве этажей и графическое описание месторасположения дома на земле. Органы местного самоуправления проверяют уведомление на соответствие этих параметров градостроительным нормам и на допустимость размещения объекта на данном земельном участке. Если замечаний от органов местного самоуправления в течение семи рабочих дней не поступит, то можно приступать к строительству, максимальный срок которого составляет 10 лет. В противном случае строить нельзя. После того, как дом построен, необходимо обращаться повторно с уведомлением о завершении строительства в органы местного самоуправления напрямую или через МФЦ. К заявлению о регистрации права собственности необходимо приложить технический план, подготовленный кадастровым инженером. Если в процессе строительства дома заявитель решил изменить его параметры - например, вместо двух этажей сделать три, то в этом случае он должен будет подать еще одно уведомление в органы местного самоуправления об изменении параметров, которое составляется по принципу «было» и «стало», то есть прописываются те параметры, которые изменяются.
Радиослушатель: Добрый день. Вопрос к гостю. Когда начнут заставлять хозяев участков, которые зарастают кустами и превращаются в непроходимые леса, наводить на них порядок? Особенно по дороге от Неелово до Кудиной Горы, Большой Листовки. Были пахотные земли, выращивали лен, зерновые. А сейчас... И там есть хозяева, все об этом знают. Почему с ними не ведется борьба? Ответьте, пожалуйста.
Виталий Козырев: Земельным кодексом предусмотрены правила использования земельных участков. В том числе на собственников налагается обязанность использования участка по его назначению. Поэтому участок не может зарастать, быть заброшенным. Для этого у нас есть органы муниципального и федерального контроля. Либо это администрация, либо служба при Росреестре. Вы вправе обратиться в один из перечисленных органов и написать заявление с просьбой о рассмотрении данного земельного законодательства.
Радиослушатель: Здравствуйте. Скажите, пожалуйста, земля сдана в личное подсобное хозяйство. Можно ли строиться на этом участке?
Виталий Козырев: Что касается личных подсобных хозяйств, если участок располагается в черте населенного пункта, на нем возможно возведение жилых домов и иных построек. Но в первую очередь данные участки используются для целей выращивания сельхозпродукции. Если земельный участок находится за пределами населенного пункта, к сожалению, на нем строить нельзя. Но, насколько я знаю, вносятся изменения по возможности для фермеров возводить жилые дома, но пока таких четких регламентов нет.
Константин Калиниченко: Продолжаем эфир. Виталий, в предыдущей своей мысли ты сказал, что у нас появились ограничения по сроку строительства — 10 лет. Раньше можно было строительство бросать, как многие и делали, и никаких санкций не следовало. Что будет, если человек за 10 лет не отстроился? Есть ли какие-то санкции в таком случае?
Виталий Козырев: Нет, если имеются уведомления о соответствии параметров строительства заявленным, человек может строить объект в течение 10 лет, и никаких санкций ему вменяться не будет. Если не построил в течение 10 лет, ему нужно будет повторно подать уведомление о начале строительства объекта недвижимого имущества.
Константин Калиниченко: Хорошо. По поводу регистрации садовых строений. Существуют ли какие-то послабления в регистрации садовых строений?
Виталий Козырев: Для тех, кто уже построил, но не зарегистрировал свой дом – до 1 марта 2019 года действует упрощенный порядок регистрации права собственности на дома без получения разрешения на строительство и направления каких-либо уведомлений. Рекомендую нашим слушателям воспользоваться этим порядком. В этом случае необходимо обратиться к кадастровому инженеру за подготовкой технического плана, и с его помощью заполнить декларацию на объект недвижимости, после чего подать документы на регистрацию в Росреестр через МФЦ. До 1 марта 2019 года зарегистрировать объект актуально для тех, кто этого еще не сделал или только закончил строительство на земельном участке. Направлять уведомления о начале или завершении строительства необходимо только для жилых и садовых домов. Для возведения хозяйственных построек направлять уведомления не требуется, как до, так и после 1 марта.
Константин Калиниченко: Каковы будут последствия для тех, кто не подал уведомление и не зарегистрировал дом? Есть ли какие-то санкции?
Виталий Козырев: Безусловно, санкции есть. Построенный дом без направления заявителем уведомления о начале или завершении строительства, а также отсутствие записи о его регистрации в ЕГРН, будет считаться самовольной постройкой. С инициативой о признании объекта индивидуального жилищного строительства и садового дома самостроем в случае отсутствия может выступать местный орган самоуправления. Но решение о признании объекта недвижимости самостроем или его сносе решается в судебном порядке. В свою очередь суд может обязать снести дом или привести в соответствии с градостроительными требованиями (п. 3.1 ст. 222 Гражданского кодекса). То есть, возможно, придется снести этаж, который нарушает ограничения по этажности. Или могут быть нарушены строительные нормы в части отступления от границ смежных участков. При этом снос будет осуществляться за счет средств собственника земельного участка. Если все привести в соответствие, объект недвижимости удастся узаконить, в противном случае — сносить.
Радиослушатель: Здравствуйте. Меня зовут Иван. Скажите, пожалуйста, как определить, капитальное строение или не капитальное. У меня теплица, под нее сделал фундамент. Это считается капитальное строительство или нет?
Константин Калиниченко: Хороший вопрос. Я тоже хотел его задать — что будет, если такой гибрид получается.
Виталий Козырев: Для признания строения капитальным необходимо наличие двух факторов. Это фундамент, углубленный в землю, и наличие коммуникаций. Кроме того, строение может быть признано некапитальным, если его возможно переместить без разборки конструкций.
Константин Калиниченко: Речь идет о разборных или неразборных стенах, правильно понимаю?
Виталий Козырев: Да. То есть если дом можно разобрать и заново возвести на другом участке, то это уже не капитальный объект. А если объект построен, и его перемещение без нарушения конструктивных элементов невозможно, то это уже капитальное строение.
Константин Калиниченко: Насколько я понимаю, теплицу разобрать вполне возможно.
Виталий Козырев: Что касается теплиц, их постройка в настоящее время не требует регистрации и оплаты налогов, и это не является объектом недвижимости.
Константин Калиниченко: До звонка радиослушателя ты говорил о регистрации и, в частности, об упрощенном порядке для граждан — кому актуально это все сделать до 1 марта 2019 года. У меня традиционный вопрос, а достаточно ли легко это сделать гражданам самостоятельно, или в данной ситуации, поскольку времени мало, целесообразно обратиться к специалистам - к кадастровому инженеру, еще кому-то.
Виталий Козырев: Да, конечно, без кадастрового инженера зарегистрировать объект недвижимости в настоящее время невозможно. Ранее действовали правила, по которым можно было зарегистрировать объект недвижимости только на основе декларации, но с прошлого года дополнительно также требуется технический план, который готовит кадастровый инженер. Так что без его услуг обойтись невозможно. Надо успевать все сделать до 1 марта, в противном случае строение может быть признано самовольной постройкой.
Радиослушатель: Такой вопрос у меня. Я собираюсь продавать земельный участок в СНТ. У меня и постройки есть, но не капитальные — садовый домик и прочее. Договор купли-продажи нужно делать отдельно и на участок, и на строение, или же в одном договоре все это можно описать?
Виталий Козырев: Вы вправе сделать один договор и указать в нем продажу участка, на котором расположен домик. Двух договоров в настоящее время не требуется.
Константин Калиниченко: Виталий, существует ли возможность признания садового дома жилым? И можно ли прописаться на даче, иногда у нас интересуются.
Виталий Козырев: Согласно новому закону, у граждан есть возможность признать садовый дом жилым, а жилой дом – садовым. Правительство РФ Постановлением от 24 декабря 2018 г. № 1653 внесло изменение в Постановление Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. № 47, и определило порядок признания садового дома жилым, а жилого дома – садовым. Необходимо отметить, что если в сведениях ЕГРН указано, что назначение строения жилое, то, автоматически оно признается жилым домом. И наоборот, если объект, расположенный на земельном участке, нежилой, то это садовый дом.
В жилом доме возможно будет прописаться, но для этого нужно будет данный объект перевести в жилой. Для перевода дома из одного назначения в другое нужно обратиться в органы местного самоуправления напрямую или через МФЦ с соответствующим заявлением, приложив выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, заключение по обследованию технического состояния объекта (например, ограждающие конструкции дома должны иметь теплозащитные свойства, которые позволят проживать в нем круглый год, наличие водоснабжения, электроснабжения, вентиляция для признания строения жилым домом), подготовленное юридическим лицом или ИП, являющиеся членами СРО в области инженерных изысканий, при наличии обременений со стороны третьих лиц – нотариальное удостоверенное согласие на указанный перевод (подп. "е" п. 4 Постановления № 1653).
Радиослушатель: Здравствуйте, скажите, пожалуйста. Я так поняла, что на строительство бани разрешения не надо. А вдруг ее в жилое помещение потом захочется превратить? Как быть в такой ситуации?
Виталий Козырев: Для хозяйственных построек, таких как баня и сарай, разрешения не требуется. Но данные постройки должны быть возведены в соответствии с нормами, которые определяют строительство хозпостроек. Они, как правило, указаны в строительных нормах и правилах, применимых для садоводческих товариществ либо в уставе СНТ. Что касается перевода бань и прочих хозпостроек в жилые помещения, нужна строительно-техническая экспертиза, которая подтвердит, что этот объект можно переоборудовать в жилой дом. Без экспертизы будет не обойтись. Вы вправе обратиться в органы местного самоуправления, чтобы объект перевести из нежилого в жилой.
Константин Калиниченко: Виталий, наверное, есть смысл поднять вопрос, в чем смысл, зачем нужно переводить загородную недвижимость из одной категории в другую? Прописка, налоговые вычеты и так далее....
Виталий Козырев: Плюс перевода садовых домов в жилые очевиден: в них можно будет прописаться, тем более что многие дачники проживают постоянно на территории СНТ. Также среди плюсов вступивших в силу изменений можно выделить возможность зарегистрировать право собственности в упрощенном порядке, то есть до 1 марта. Так же, необходимо отметить, что если заявитель стоит на учете по улучшению жилищных условий, то после того, как строение станет жилым домом, не произойдет изменения уровня его обеспеченности жилой площадью.
Константин Калиниченко: Подводя итог, скажу, что с 1 января произошли очень серьезные изменения земельного законодательства. И, как это всегда бывает, кто предупрежден, тот вооружен. Мы сегодня говорили, что незнание своих прав и обязанностей в дальнейшем может повлечь серьезные дополнительные расходы. Или, может, даже заставят сносить этажи или всю постройку. Знания же, наоборот, помогают и существенно сэкономить за счет упрощенных режимов, и в целом упростить процесс регистрации и воспользоваться новыми возможностями. Пользуйтесь услугами опытных специалистов, которые посоветуют, как лучше сделать. На этом наша передача завершается. Это был «Недвижимость и закон». Слушайте нас каждую последнюю пятницу месяца в 12.00. Виталий, спасибо, что сегодня был в нашей студии.
Виталий Козырев: Спасибо, Константин. До встречи.
