Недвижимость

Ян Лузин о «точке эквилибриума», проектах ГК «ЛУГ» и серьезном вызове для всех застройщиков

29.05.2019 16:16|ПсковКомментариев: 1

Директор ГК «ЛУГ», депутат Псковского областного Собрания Ян Лузин стал гостем программы «Эхономика» в эфире радио «Эхо Москвы» в Пскове (102.6 FM). Часовой разговор об изменении законодательства в сфере недвижимости, а также о проектах и планах группы компаний состоялся за неделю до того, как стало известно о решении Яна Лузина досрочно сложить депутатские полномочия. Предлагаем вашему вниманию стенограмму беседы.

Константин Калиниченко: Добрый день, уважаемые радиослушатели. На волнах радио «Эхо Москвы в Пскове» программа «Эхономика». В студии ведущий Константин Калиниченко. Гость сегодняшнего эфира – директор ГК «ЛУГ» Ян Лузин. Ян Вячеславович, Добрый день.

Ян Лузин: Добрый день.

Константин Калиниченко: Говорить мы сегодня будем о псковском девелопменте в целом, как на наших застройщиках отразятся изменения в законодательстве, вступающие в силу с июля 2019 года. Также поговорим и о конкретных проектах, реализуемых ГК «ЛУГ» и планах на перспективу. Ян Вячеславович, давайте начнем с общей характеристики псковского рынка недвижимости. Каково сегодня приходится девелоперам? Кризис, трудные времена или ничего, справляетесь?

Ян Лузин: Псковский рынок ничем практически не отличается от рынка недвижимости похожих городов России. Какой-то уникальности у нас нет. И рынок жилищного строительства, и рынок коммерческой недвижимости, и девелопмент в целом, не находятся в стороне от внешней и внутренней экономики, и на ситуации комплексно сказывались и санкции, и достаточно ощутимый спад платежеспособности населения. При этом это то направление экономики, которое можно назвать вечным. Конечно, цикличность присутствует: бывают взлеты, бывают падения. Присутствуют внешние факторы, но в целом я считаю, что если и были какие-то причины опасаться того, что отрасль войдет не просто в кризис, а в крутое пике, из которого не выйдет, то сейчас все эти опасения позади. Просто он развивается, развивается эволюционно под воздействием в том числе изменения внешних факторов и законодательства. Потому что федеральное законодательство тоже меняется, меняются требования к застройщикам. Но в целом считаю, что отрасль находится в стабильном состоянии. В свое время даже в худшие времена (я имеют ввиду город в Псков в целом) мы прошли так, что у нас не было обманутых дольщиков, не было компаний-банкротов. В этом плане ситуация в Пскове всегда была без скачков в плане развития, но стабильная. Сейчас ситуацию тоже можно в целом назвать стабильной.

Константин Калиниченко: Действительно реестр обманутых дольщиков у нас, слава богу, пустой, хотя есть несколько пограничных объектов. Отчасти это связано с тем, что есть у нас, может быть, не самые надежные застройщики, которым, очевидно, просто тяжело приходится сейчас. Понять это можно, но на самом деле в регионе не самая плохая ситуация. Ян Вячеславович, а если говорить в целом о псковском рынке недвижимости в плане купли-продажи жилья... Некоторые эксперты считают, что жилье продается плохо. Может быть, есть какой-то отложенный спрос. Говорят, что произошло некое затоваривание - настроили очень много, и это плохо продается. Насколько эти опасения оправданы?

Ян Лузин: Тут и да, и нет. Дело в том, что по всей стране (и Псков здесь не исключение), долгое время рынок недвижимости был недонасыщен жильем, тем более жильем качественного формата. Поэтому многие привыкли к тому, что строить надо много, и любое предложение найдет свой спрос. Но сейчас уже четко стало понятно, что есть города, где не просто был отложенный спрос, но и устойчиво растущая демография. Есть большие агломерации - Москва, Петербург, города-миллионники, где население растет, и спрос все время подогревается не только отложенными неудовлетворенными позициями спроса и вновь возникающим спросом из-за расселения аварийных домов, но и из-за положительной демографии. В этом плане мы не можем похвастаться каким-то демографическим ростом. Поэтому естественно раньше строили чуть больше, а сейчас чуть меньше. В экономике есть такое понятие - «точка эквилибриума», когда спрос достигает предложения. Вот мы сейчас как раз находимся в точке эквилибриума, спрос стабилизировался. Все равно люди хотят улучшения жилищных условий, приезжают из сельской местности, все равно старые дома сносятся. То есть спрос присутствует, но находится не в таких объемах, как раньше. Поэтому я считаю, что рынок просто стабилизировался. Если кто-то находился в эйфории и думал, что каждый раз по арифметической и геометрической прогрессии будет прибавлять, и надо строить все больше и больше, то они заблуждались. Так же заблуждаются и те, кто говорит, что рынок встал, и ничего не продается. Я считаю, что он в стабильности.

Константин Калиниченко: Это хорошо. Потому что с демографией в Пскове действительно не очень хорошо понятно что есть миграция, но наиболее экономически активное население уезжает, а приезжают те, у кого невысокая платежеспособность. Тем не менее, хорошо, что рынок не стоит и движется. Ян Вячеславович, давайте к ГК «ЛУГ» перейдем. Каковы итоги 2018 года ГК «ЛУГ»? Что получилось реализовать, а что может быть не удалось? Какие объекты ввели в эксплуатацию?

Ян Лузин: 2018 год стал вызовом для девелоперов на рынке коммерческой недвижимости. Дело в том, что после трагедии, произошедшей в Кемерово, в «Зимней вишне», практически все владельцы и управляющие коммерческой недвижимости испытали, мягко говоря, очень пристальное внимание всех надзорных органов, и был проведен самый тщательный аудит всех объектов на соответствие требованиям пожарной безопасности.

Константин Калиниченко: У меня создалось впечатление, что наиболее пристальное внимание было приковано к одному объекту.

Ян Лузин: Традиционно я задавал вопрос «почему», и мне, не стесняясь, отвечали: «потому что этот объект самый крупный, и только в нем есть кинотеатр и потому, что его надо не просто проверить, а со всей тщательностью» На самом деле это и хорошо. Мне говорили «как же так, тут какая-то компанейщина, избирательность...», но, может быть, это и здорово. По крайней мере, мы знаем, что у нас выполнено все, что мы должны были сделать по проекту. Кроме того, мы привели объект в соответствие с новыми, более жесткими требованиями строительных норм и правил. Потому что самое главное - это безопасность наших посетителей, и в этом плане могу сказать, что тот же «Акваполис» в плане пожарной безопасности - самый защищенный из объектов коммерческой недвижимости и вообще объектов с массовым пребыванием людей.

Константин Калиниченко: Периодически приходится попадать в «Акваполис», когда там проходит учебная тревога. Казалось бы, люди к этому настолько привыкли, что, когда срабатывает пожарная сигнализация, люди все равно идут по своим делам, пытаются влезть на второй этаж в кино. То есть люди у нас все равно крепкие и ничего не боятся.

Ян Лузин: Это очень важно. Почему в Кемерово такие плачевные результаты трагедии были? Из-за человеческого фактора. Важно не просто иметь самые совершенные инженерные системы, а еще чтобы персонал был тренирован, знал, как действовать во время внештатной ситуации. Поэтому мы постоянно проводим тренинги и учения. А рынок жилой недвижимости, как я уже сказал, стабилизировался, мы работаем на нем в самых разных локациях. Мы строим панельное, кирпичное и каркасно-монолитное жилье, ведем строительство на Завеличье, в Центре и на Запсковье, вышли на соседние регионы — в этом году сдаем один дом в Великом Новгороде и еще один - в Луге. В Пскове сдаем три дома. У нас два квартала комплексного освоения территории: микрорайон «Европа», а также 14-й и 15-й микрорайоны, которые пришли на смену сданного нами 12-го микрорайона на Запсковье. В 2018 году мы подтвердили звание самого крупного застройщика Псковской области и надеемся эту планку удерживать дальше, не сбавлять обороты. Для выстраивания более полной вертикальной интеграции мы приобрели старейшее предприятие строительного сектора - «ДСК», и 2018 год у нас прошел под флагом модернизации «ДСК». Предприятие было крупное, могло выпускать полностью под ключ дома железобетонной серии, но, к сожалению, только одной.

Константин Калиниченко: Насколько я понимаю, вы приобретали ДСК, когда предприятие находилось в очень тяжелом финансовом положении, фактически готовилось к закрытию.

Ян Лузин: Если бы мы его не приобрели, предприятие ушло бы в банкротство. Это стало бы ударом для экономики региона. Думаю, я не совру, если скажу, что более тысячи людей могли бы остаться без квартир. Более 400 млн рублей мы инвестировали на погашение задолженности. Это и кредиты банков, и кредиты физических лиц, и дольщики. Всю эту задолженность мы расшивали, и это был только первый шаг. Я понимал причины, по которым так произошло, и дело здесь не только в менеджменте, но и в технологии работы предприятия, которая была востребована и могла бы себе позволить существовать ранее. А сейчас другие требования и к экономике, и к себестоимости, и к качеству. Поэтому мы приняли решение о комплексной модернизации предприятия, привлекли экспертов, посетили много заводов в Германии и Финляндии. Был разработан целый проект комплексной модернизации, и сейчас у нас поставлено современное оборудование - где-то в рамках программы импортозамещения мы по западным чертежам на российских предприятиях установили, где-то пришлось закупать в Германии. Могу сказать, что сейчас вместо одной 121-й серии, которая могла себе позволить строить только 9-этажные дома, да и то только в определенных планировочных решениях, мы теперь можем строить дома любой высотности - хоть 25 этажей, если это надо будет где-то в Питере. Можем строить дома и обычной планировки, и европланировки, и дома, где внутренние перегородки были бы уж не несущие и допускалась бы возможность гибких планировок со стороны заказчиков. Это совершенно новые технологии, за счет которых нам удалось производство, ранее размещаемое в четырех цехах, сконцентрировать в одном цехе, а также повысить производительность. Раньше на «ДСК» выпускалось до 60 тыс кв м жилья в год, а теперь мы теоретически можем выпускать до 100 тыс кв м. Это оптимизирует накладные расходы по содержанию завода. У нас высвободились площади, думаем, как их использовать. Пустующие цеха планируем превратить в современный технопарк, сдавать его в аренду, может, под строительный кластер или под другие направления.

Константин Калиниченко: О технопарке мы еще поговорим, потому что это интересная тема. Не каждый год у нас в Пскове появляются технопарки. Давайте пока поговорим о такой радужной картине, которая рисуется. Мы знаем, что с июля 2019 года вступают в силу изменения в 214-й федеральный закон, который во многом регулирует застройку. Давайте нашим радиослушателям расскажем, в чем суть изменений и чем они важны.

Ян Лузин: Закон очень серьезный. Когда с некоторыми мелкими застройщиками беседую, они называют его ударом под дых всему строительному комплексу. Я бы таких резких оценок не делал, но считаю, что это очень серьезный вызов для всех застройщиков, всех девелоперов в России. Раньше существовала модель, когда дом строится, застройщик может заключать договоры долевого участия в строительстве и в рамках этих договоров привлекать деньги дольщиков. То есть он рассчитывает на свои средства, с определенного момента - на деньги дольщиков и, если необходимо, докредитовывается у банков. В Пскове разница между ценой продажи и себестоимостью настолько незначительна, что крупные московские и питерские игроки из-за отсутствия маржи всегда обходили Псков стороной. Как мне говорили - «мы за такие копейки не работаем».

Константин Калиниченко: Это и заметно. Да, у нас нет каких-то известных крупных игроков.

Ян Лузин: Кирпич, цемент, арматура, все строительные материалы в Москве стоят или столько же, как в Пскове, или дешевле, и многие отделочные материалы даже оттуда возятся. При этом цена за 1 кв м в пскове - 38, 40, 42 тыс рублей, а в Москве может быть 240 за счет стоимости земли или маржи застройщиков. Там застройщики, наверное, получают сверхприбыль. А у нас: работает стройкомплекс - хорошо, есть плюс небольшой — здорово. Но дело в том, что по многим городам России, к сожалению, недобросовестные застройщики, которые изначально создали финансовую пирамиду или просто не оценили свои возможности и не смогли достроить дома и в результате сделали людей заложниками своих амбиций, переведя их в ранг обманутых дольщиков. Какая альтернатива спасения ситуации? Правительство придумало такой ход - запретить застройщикам привлекать деньги населения и за счет них строить дома. Застройщик должен ориентироваться или на собственные деньги, или привлекать их под значительные проценты. А те деньги, которые платят потенциальные жильцы будущего дома, будут лежать в банках, на спецсчетах в замороженном виде, и застройщик может получить их только после сдачи дома. С одной стороны, вроде бы все здорово, но мы помним, что благими намерениями дорога может быть выстлана совсем не туда. Все дьяволята «сидят» в деталях. Вопрос в том, что для банка это, конечно, колоссальная поддержка - получить на эскроу-счет (бесплатный) колоссальные средства, которыми он все это время может распоряжаться на свое усмотрение, давать какому-то кредиты и так далее. Это колоссальная поддержка всего банковского сектора за счет застройщиков и населения. Почему - расскажу. Если у застройщика своих средств не хватает, он теперь вынужден привлекать их у банка под совсем другие проценты, и даже если это собственные средства застройщика, раньше он мог потратить их меньше, а свободные средства банально положить на депозит под 7% годовых. Но все равно это был бы его средства, которые приносили б доход. А сейчас они будут заморожены.

Константин Калиниченко: Эскроу-счета, как я понимаю, не приносят ни десятой доли процента.

Ян Лузин: Ни гражданину, ни застройщику. Это вот ресурс банк, и за этот ресурс банк вроде бы как несет ответственность за сохранной этих денежных средств. Если вдруг застройщик разорится, банк эти деньги населению вернет, но без процентов, инфляции за пользование. К чему это может привести? В Москве, может, в Петербурге, если маржинальность позволяет, и если там застройщик построил дом за 40 тыс рублей за 1 кв м, а продает за 140, то он поделится с банком, уменьшит свою маржу - чуть меньше варенья положит на хлеб. В малых городах ситуация может быть гораздо более серьезной. У нас в марже отсутствует возможность обслуживать дополнительные экстра-банковские кредиты. Соответственно произойдет две вещи: объем строящегося жилья может уменьшиться и неизбежно вырастут цены, а значит число людей, которые имеют возможность приобрести жилье, будет физически меньше. В экономике есть понятие «эластичный или неэластичный спрос». На таких рынках, где происходит изменение себестоимости, сразу же происходит реакция: сразу же поднимается цена и сжимается платежеспособный спрос. Рынок недвижимости гораздо более инертный. Здесь срок производства самого продукта составляет примерно два года. Поэтому цены начнут расти, но это не будет скачкообразный рост. Она начтет медленно, но верно расти. По мере того, как старые квартиры будут продаваться и выходить из оборота, и по мере того, как проекты, которые еще можно достроить по старым условиям, будут прекращаться, соответственно ввод жилья уменьшится и вырастут цены.

Константин Калиниченко: В том числе и на вторичном рынке.

Ян Лузин: Первичное жилье является драйвером экономики, и если цены на него вырастут, то вторичный рынок будет подтягиваться за ним.

Константин Калиниченко: Можно хотя бы приблизительно спрогнозировать, насколько вырастет цена в процентах? 10? 20?

Ян Лузин: Рост цен будет происходить в плановом режиме в течение одного - двух лет, и я думаю, что больше 50 тыс рублей за 1 кв м цены на жилье в Пскове не вырастут. Думаю, то, что сейчас стоит 38, будет стоить 48, 50. Но как на это будет рынок реагировать, посмотрим. Всю маржу, которую заберут банки, застройщики будут вынуждены заложить в цену. Спрос сократится, но при этом население будет больше защищено. То есть сработает принцип: «лучше меньше, да лучше». На данный момент в России, особенно в малых городах, недвижимость дешевле, чем в Эстонии, Латвии, Литве и тем более в остальных странах Европы. В том числе потому, что такой механизм во многих странах как раз используется.

Константин Калиниченко: Наш город Псков в не выигрышном положении оказывается, потому что, с одной стороны у нас не было обманутых дольщиков, а с другой у нас не самое богатое население. Для псковичей подобного рода увеличение цены существенно и неприятно.

Ян Лузин: Искренне надеюсь, что государство тоже понимает, какие последствия, в том числе негативные, может нести этот закон, и я думаю, что какие-то меры поддержки для населения, облегчающие покупку квартиры, будут предлагаться. Мы уже видим, что такие вещи пошли. Беспрецедентная ситуация, когда государство дополнительно субсидирует проценты банку. Уже запущена ипотека у ВТБ под 5%, у Сбербанка под 6%. Это очень выгодные проценты. Конечно, это мера поддержки касается семей, где есть второй ребенок, и она направлена на поддержку демографии, но я думаю, что это огромный плюс.

Константин Калиниченко: Соглашусь с вами. Если взять официальную статистику Псковстата по годовой инфляции, получается, что с учетом двухлетнего периода реализации проекта официальная инфляция - 4 с небольшим процента. Грубо говоря, это выгодная инвестиция, если, конечно, банки не заложат в эти проценты еще какой-нибудь скрытый процент. Хотя закон запрещает это делать.

Ян Лузин: Может, эта программа не будет действовать вечно, поэтому если есть возможность ею воспользоваться, я бы очень рекомендовал. Такого раньше не было, но не знаю, сколько это продлится.

Константин Калиниченко: Ипотечный процент действительно европейский. В Европе и 2, и 3%. Понятно, что это связано со стабильностью местных валют - чешская крона самая стабильная за последние лет 10. Могут себе позволить. Ян Вячеславович, понятно, что ваша группа компаний изучила всю эту проблематику. Вероятно, вы тоже вырабатываете какую-то тактику - как на это все реагировать, чтобы оставаться лидером рынка.

Ян Лузин: Мы провели модернизацию ДСК, сделали всю вертикаль, начиная от производства стройматериалов, самостоятельного монтажа и строительства дома и заканчивая его реализацией. Мы сформировали собственный, достаточно крупный земельный банк, и, благодаря поддержке администрации области, мы обеспечены земельными участками. На ближайшие годы мы нашу производственную программу четко себе представляем и понимаем, как будем жить в этих условиях. К тому же, законодатель пошел навстречу и дал возможность строить по старой модели дома, где есть дольщики и наблюдается достаточно высокая степень строительной готовности. Критерии следующие. Если это обычный типовой земельный участок, то должно быть не менее 30% строительной готовности и не менее 10% квартир должно быть продано дольщикам. Если такой критерий соблюдается, застройщик может привлекать деньги дольщиков и достраивать эти дома по старой схеме. Если же к 1 июля 10% дольщиков нет и нет 30% строительной готовности, то этот дом должен перейти на эскроу-счета и строиться по новой модели. Мы и раньше сотрудничали с банками - когда осуществляли свои инвестиционные проекты, будь то реконструкция «Максимуса», строительство «ПИКа» и «Акваполиса», модернизация «ДСК».

У нас безупречная кредитная история, мы давно сотрудничаем и со Сбербанком, и с ВТБ, и с Россельхозбанком, поэтому если нам нужно будет привлекать в том числе проектное финансирование, думаю, проблем у нас не возникнет. А вот тем компаниям, которые только планировали выходить на этот рынок, для маленьких застройщиков, которые строили один дом в год или имеют только один проект, думаю, им получить кредит будет архисложно, и без денег дольщиков эти проекты достраивать будет крайне тяжело.

С одной стороны законодатель предусмотрел: если вдруг застройщики окажутся несостоятельными, то крупным компаниям (московским, петербургским или компаниям-лидерам в регионе) будет дана возможность их санировать и тоже достраивать дома на льготных условиях. Поэтому думаю, будет происходить эволюция рынка, недостаточно подготовленные компании будут терять статус застройщиков и перейдут в режим обычных строительных компаний, подрядчиков и субподрядчиков, а застройщиками будет очень ограниченный круг компаний.

Константин Калиниченко: Означает ли это, что псковский рынок девелопмента будет характеризоваться поглощением — большие компании, в том числе и ваша, будут поглощать мелкие, и вы уже готовы кого-то погладить?

Ян Лузин: Думаю, что московские или питерские компании вряд ли к нам на рынок придут из-за крайне маленькой маржинальности, а мы здесь уже работать привыкли, никогда не гнались за сверхдоходами. То, что мы настраиваемся на поглощение маленьких игроков рынка - я б не сказал, что это пункт нашей стратегии. Это не самоцель. Мы просто будем реализовывать свои проекты, но при этом я допускаю, что количество игроков просто уменьшится. Даже уверен, что так и будет. Соответственно рынок сожмется за счет ухода с него маленьких игроков. Скорее всего, они старые объекты достроят, а новые просто не будут начинать.

Константин Калиниченко: Не окажется ли так, что на фоне общей, достаточно оптимистичной ситуации нас ждут какие-то ощутимые проблемы, застройщики будут разоряться, а поглощение и санация окажутся неспособны изменить ситуацию?

Ян Лузин: Псков и раньше всегда по всем кризисам шел по касательной, и никаких не было резких ситуаций, социальной напряженности. Надеюсь, и сейчас такого не будет. Конечно, если бы я был просто потребитель, и передо мной бы стоял выбор купить квартиру в единственном комплексе у маленькой компании, особенно если это старт ап, я бы, наверное, очень долго взвешивал за и против. Потому что такие риски присутствуют.

Константин Калиниченко: Ян Вячеславович, что бы вы сейчас порекомендовали обычному человеку, который задумывается в перспективе о приобретении жилья? Может, он готов его купить завтра, а может через год-два. Рекомендовали бы вы людям до 1 июля поторопиться, принять какие-то меры, куда-то вписаться, пока еще есть полтора месяца?

Ян Лузин: Повторюсь, что ожидаю повышения цен застройщиков на свой продукт, поэтому если есть возможность купить недвижимость по старой цене, сейчас удачное время. Те проекты, которые сейчас запущены, скорее всего, будут продаваться по старой стоимости, меньше она уже не будет, а будет только расти по объективным экономическим причинам. При этом, если у компании-застройщика это единственный дом, единственный комплекс, то я бы не рекомендовал его покупать на этапе фундамента, поскольку риски все-таки присутствуют: достроят - не достроят, заморозят - не заморозят, и покупал бы такие одиночные объекты только если у них достаточно высокая степень готовности.

Константин Калиниченко: С пониманием того, то так или иначе достроят.

Ян Лузин: Если я вижу, что коробка дома стоит, и внутри ведутся отделочные работы, рисков, что дом «встанет», очень мало. А если компания запускает свой первый дом, и там пока только фундамент, тут надо очень крепко подумать — может быть, стоит подождать.

Константин Калиниченко: Или, может, поискать программы страхования от банкротства застройщика или от недостройки дома. Хотя я не уверен, что есть такие программы.

Ян Лузин: Может, у страховых компаний и существуют такие программы, но это недешевое удовольствие.

Константин Калиниченко: Что ж, хорошо.... Мы тут, как говорится, ничего не рекламируем, но нашим гражданам целесообразно задуматься, что в ближайшие месяцы нас ждут серьезные изменения, и роста цен на недвижимость не избежать.

Ян Лузин: Москва и Питер на это уже отреагировали, я знаю, что в преддверии 1 июля там уже рост цен пошел. У нас просто город не такой динамичный, и здесь все происходит гораздо более инертно.

Константин Калиниченко: Поживем — увидим, как это будет в Пскове. Ян Вячеславович, немного сменим вектор диалога. Застройщиков принято у нас критиковать в соцсетях за то, что строят не так, некачественно и по давно устаревшим проектам, делают гетто вместо нормальных современных районов. Что сегодня предлагается на рынке недвижимости и, в частности, как видит своб миссию ГК «Луг» в этом направлении? Что вы планируете строить и что строите сейчас с точки зрения удобства и комфорта?

Ян Лузин: С точки зрения качества жизнь все равно вносит свои коррективы. У нас люди перемещаются, видят, что есть в Европе, какое качество жизни есть в Прибалтике, Москве, Санкт-Петербурге. Задача у региональных застройщиков крайне сложная. Покупатель требовательный, хочет получить хорошее качество, но при этом он не хочет платить 140 - 240 тыс рублей за 1 квадратный метр, а хочет заплатить 40. Как сделать так, чтобы сохранить для нашего клиента приемлемую цену, но при этом совершенствовать наш продукт? Что мы для этого сделали? С одной стороны мы изменили технологию производства железобетона и теперь можем делать очень гибкие планировочные решения. Также мы стараемся строить в самых разных локациях. Мы закончили 12-й микрорайон на Запсковье и начинаем застраивать два новых микрорайона — 14-й и 15-й. На Завеличье у нас комплексное освоение территории - так называемый микрорайон «Европа» и, надеюсь, будем сотрудничать с госпредприятием «Псковжилстрой» - это дома вокруг новой школы. Также у нас в самых разных локациях тоже ведутся точечные проекты - на улице Инженерной, на Ижорского батальона и Алехина. Дома совсем другого уровня комфорта есть в центре города. В этом году мы сдаем дом «Парус DeLuxe» . Об этом я могу рассказать отдельно. Таким образом, наша задача - строить в разных локациях, из самого разного конструктива. Мы будем применять не только панель, но и каркасно-монолитное домостроение и кирпичные дома. Также мы экспериментируем с разными планировочными решениями, разными фасадами, пытаемся делать панорамные окна, и смотрится это уже повеселее. Делаем дизайнерскую отделку и разрабатываем несколько дизайн-проектов к местам общего пользования. Кроме того, современность диктует новые требования по доступности для людей с ограниченными возможностями, поэтому везде объекты идут с пандусами. Что касается парковок, вопрос болезненный. Где у нас большой земельный участок, например, в «Европе», мы можем планировать паркинги. Что касается типовых застроек, нельзя сделать семь шапок из одной шкурки. Или мы сохраняем существующие парковочные места внутри дворов, или выносим парковки за периметр. Мы первые пошли по такому пути в микрорайоне «Европа». Такую концепцию планируют реализовать рядом с новой школой - внутри двор сделать практически без машин, только с доступом спецтехники, а парковки выносить за периметр. Но фишка в том, что неважно, внутри или снаружи эти парковки будут - надо будет принимать во внимание парковочный коэффициент, который, видимо, будет дорожать после вступления в силу изменений в 214-й закон. Если вводят новый парковочный коэффициент, парковок будет больше, но это может отразиться на стоимости жилья, поскольку увеличатся затраты на землю, сети и все остальное. И когда человеку предложишь: «слушай, в этом доме за 60, зато с парковками, а в этом с парковками потолкаться надо, зато цена - 40», то он задумается. Все ж хотят, чтоб было по 40, но с парковочными местами, а чудес-то не бывает.

Константин Калиниченко: Частенько бывая в ЖК «Европа», наблюдаю совершенно странную для меня картину: совершенно пустая парковка находится рядом с домом по улице Венской, 2, но одновременно с этим дворовая внутренняя территория забита машинами под завязку. Где-то колесами машины уже позволяют заехать на поребрик - только что не в песочницу. Мы не ставим цель наших людей критиковать, но это, видимо, что-то наше ментальное. Можно сделать парковку на удобном расстоянии, в ста метрах, а люди все равно будут ставить машину в 10 метрах от дома и пытаться въехать в подъезд, на свой первый этаж.

Ян Лузин: И никак это не изменить. Для меня тоже было удивлением, что разместили в «Европе» парковку: пожалуйста, ставьте, только пешком немного пройдите. Нет, все равно будут ставить у подъезда. Так же как в «Акваполисе». Сделан паркинг перед комплексом, подземный паркинг и паркинг за комплексом.

Константин Калиниченко: Всегда пустующий.

Ян Лузин: Там он всегда пустует, а здесь только что на уши друг другу лезут - нет, надо подъехать к самому входу. Наверное, такова природа человека.

Константин Калиниченко: Такие вещи простительны, когда торговый центр только открылся — месяц-два люди еще привыкают к логистике движения. А когда он существует уже несколько лет, и когда все устоялось, видимо, людей это устраивает, и ничего не скажешь. Ян Вячеславович, давайте про ЖК «Парус». Насколько я понимаю, проект уникальный для города, ничего подобного раньше не строилось, и есть подозрение, что не будет.

Ян Лузин: Вряд ли будет. Потому что себестоимость такого объекта настолько высока. Конечно, прецедентов не было. Раньше категория жилья (типовое, комфорт-класса или элитное) присваивалась только в зависимости от места расположения (в спальном районе или в центре), и от строительных материалов. Так, если это кирпичный дом в центре города, то его называли элитным. А по сути, заходишь в подъезд, а там все то же самое, что и в типовых домах, которые строятся в спальных районах. Был некий налет элитарности, статусного жилья, но потребительских качественных экстра-характеристик не было. Дом «Парус» в этом плане отличается. Мы взяли на вооружение лучшие образцы Москвы, Санкт-Петербурга, те дома, которые строятся на набережных, и применили особы подход к внутреннему насыщению проекта. К внешнему тоже, конечно. «Парус» принципиально отличается от обычного кирпичного дома в центре, и это не просто какая-то рекламная история - сделать на сайте красивые картинки. Не было такого. Если мы заходим в отель 5 звезд, мы видим достойную отделку интерьера, стойку, консьержа, мы понимаем, что там есть качественные инженерные системы, видеонаблюдение, система безопасности, уборка. С жилыми комплексами подход гостиничных сетей 4-5 звездочных отелей никогда даже не сравнивали. Мы попытались два формата соединить и поставили перед собой задачу чтобы человек, который проживает в этом комплексе, чувствовал тот же уровень сервиса, внутренней отделки мест общего пользования, что и в пятизвездочных отелях. У нас разработан серьезный дизайн-проект. То есть человек, который зашел в этот комплекс, понимает, что его должен встретить консьерж, что он увидит отделку класса люкс мест общего пользования и соответствующее благоустройство, закрытую территорию. И здесь решается сразу несколько задач. Речь не в том, чтобы была какая-то гипертрофированная приватность - просто закрыться трехметровым забором. Это в том числе и безопасность. Если дети играют на улице, то их родители будут знать, что их можно спокойно отпустить, потому что это закрытая территория, есть система видеонаблюдения и консьерж смотрит, что происходит у дома. Это большой плюс. Поэтому инженерные системы, благоустройство территории, принципиально отличающаяся отделка мест общего пользования конвертируются в соответствующую цену. В совокупности с тем панорамным видом на Кремль и реку, с большими панорамными террасами это будет рождать еще и соответствующий социальный срез покупателей, которые приобретают это жилье, определенные возможности, определенный статус. Тот социум, который будет проживать в этом доме, будет соответствующим. Мне кажется, вместе совокупность факторов и формирует название «элитный».

Константин Калиниченко: А есть в Пскове покупатель на такое жилье?

Ян Лузин: Из тех покупателей, которые есть, псковичей чуть меньше половины. В основном это Москва и Санкт-Петербург. Кому-то нравится в Пскове, кто-то в Печоры заезжает, и все понимают, что в Москве такая недвижимость стоила бы 300 тыс рублей за метр, а у нас несопоставимо низкие цены для такого уровня и качества. Поэтому надеюсь, что наш жилой комплекс найдет своего покупателя и будет единственный в своем роде.

Константин Калиниченко: Каковые примерные сроки ввода в эксплуатацию?

Ян Лузин: В этом году у нас срок сдачи. Каркас дома готов, сети заведены, и мы приступаем к внутренним работам - идет оштукатуривание фасада, остекление. Поначалу, когда дом только начинал строиться, было не видно его принципиальное отличие от других кирпичных домов, но думаю, к концу лета все тайное станет явным.

Константин Калиниченко: По соседству с «Парусом» находится такая постоянная история, как студенческий кампус (в прошлом гостиница «Интурист»), и там какие-то трудности возникают. Говорят, что место проклятое.

Ян Лузин: Эту историю про проклятое место я тоже много раз слышал. К великому сожалению, история еще не закончилась. На мой взгляд, строительство кампуса как-то неоправданно долго затягивается. И что будет с той компанией, которая его строит? Надеюсь, она сможет выполнить свои обязательства. Но идет все как-то тяжело и трудно. Для того, чтобы нам без проблем сдать свой дом, мы даже предложили свои услуги и на субподряде у этой компании сделали ряд инженерных сетей, потому что это в том числе связано и со строительством нашего дома. Но пока там как-то очень долго идут работы. Очень хотелось бы, чтобы они были завершены.

Константин Калиниченко: Есть ощущение, что со сменой ректора ПсковГУ там вроде какая-то жизнь начала теплиться на объекте.

Ян Лузин: Конечно, от ректора зависит многое, но далеко не все. В данном случае все зависит от финансирования и от возможности подрядной компании, которая выиграла конкурс. Считаю, что, если заходить на такой серьезный объект, надо иметь достаточный запас прочности, чтобы иметь возможность построить объект за свои деньги и подождать, пока произойдут все расчеты. А когда чувствуется явный дефицит денежных средств, это отражается на сроках и прочих моментах.

Константин Калиниченко: Амбиции были серьезные, а реализовать их, видимо, пока не удается.

Ян Лузин: Пока идет все очень сложно, чем все закончится, сказать пока сложно.

Константин Калиниченко: Ян Вячеславович. Еще один знаковый объект, знаковый для Пскова, хотя немного из другой оперы, - гостиница «Октябрьская». Какие планы на нее?

Ян Лузин: Изначально мы хотели максимально форсировать события и превратить ее в отель №1, потому что и локация, и внешний вид позволяют иметь такие амбиции. Но с учетом того, что 2019 год - год ганзейский, у меня были консультации с руководством области, и было решено пока гостиницу не закрывать. Потому что делать какие-то тонкие настройки - здесь подшаманить, там подкрасить - смысла нет. Планируем делать полную реконструкцию гостиницы, но это будет не в 2019 году. Мы заканчиваем проектирование, и на этот год наша задача - согласовать всю проектную документацию по полной реконструкции гостиницы. Надеюсь, это будет не только с точки зрения места расположения отель №1, но и с точки зрения комфорта лучшая гостиница, если получится.

Константин Калиниченко: Сегодня это место никто не оспаривает, но это типичная советская-постсоветская гостиница со всеми вытекающими последствиями.

Ян Лузин: Да, мы приобретали этот объект, чтоб провести его реконструкцию и чтоб им можно было гордиться, и не просто владеть и пользоваться, а получить качественный продукт. Вы посмотрите, что в последние годы происходит с турпотоком. С одной стороны, вроде бы говорят, что платежеспособность населения невысокая, но при этом туристы сюда едут, их поток растет, причем, это тренд по всей России. Люди хотят путешествовать, не хотят статично находиться на одном месте, а как раз нам, на Псковской земле, есть, что показать. И нам кажется интересной задача обеспечить этому потенциально растущему турпотоку комфорт проживания, дополнительные услуги в виде ресторанов, хорошего SPA и целого набора услуг. Это, конечно, «долгие» деньги, долго окупаемый проект, но если такие проекты реализовывать, то ими можно гордиться. Поэтому нам это интересно.

Константин Калиниченко: Наша программа близится к завершению. У меня последний вопрос. Технопарк «Технополис». Что он из себя представляет? Видите ли вы конкурента в лице «Зубчатки» Игоря Савицкого?

Ян Лузин: Я уже сказал, что в результате реконструкции ДСК у нас освободилось несколько цехов. Мы смогли сделать технологию производства железобетона отвечающей современным мировым стандартам, объем производства вырос, а количество производственных цехов уменьшилось. Соответственно мы теперь можем на этой территории в рамах одного пространства, одной службы безопасности, одной уборки, одного обслуживающего персонала, разместить и другие производства. И я бы не говорил здесь о конкуренции. Конкуренция в данном случае очень условная. Есть такое понятие - «кластер», когда в одном месте концентрируются производства, они дают друг другу возможность развиваться, возникает синергетический эффект. Поэтому здесь я бы говорил больше про конкуренцию например, с Санкт-Петербургом. Наш регион сможет предложить разные площадки: хотите чуть-чуть в удалении — пожалуйста, технопарк «Зубчатка». Хотите «грин филд» — вот вам «Моглино». Хотите в центральной локации, чтоб было удобно с точки зрения логистики (зато могут быть свои ограничения производства, потому что ближе к центру) — это у нас, в «Технополисе». И если мы расширяем палитру предложений для потенциальных производственников, то Псков становится более инвестиционно привлекательным как областной центр и как регион в целом. Поэтому мне кажется, мы вместе работаем над одной задачей.

Константин Калиниченко: То есть в данном случае уместно говорить не о конкуренции, а, скорее, о синергии.

Ян Лузин: Да, потому что каждый объект предлагает свои возможности. Например, одни стоят панельное жилье, а другие кирпичное. По формальному признаку они конкурируют, а на самом деле делают более расширенную палитру предложений. То же самое и здесь.

Константин Калиниченко: Что ж. Здорово. Десять лет назад у нас в принципе не было никакого выбора, а теперь он есть. Наше время подходит к концу. Ян Вячеславович, спасибо, что пришли к нам в эфир.

Ян Лузин: Спасибо вам большое. До свидания.

ПЛН в телеграм




Все публикации раздела Недвижимость
опрос
Необходимо ли упростить выдачу оружия в России?
В опросе приняло участие 236 человек