Виталий Козырев об изменениях для владельцев недвижимости с 2022 года

В конце года, по традиции, подводятся итоги и строятся планы на будущее. Однако для построения достоверного прогноза необходимо знать, что нового произойдет в наступающем году. Это касается и недвижимости. О том, какие изменения в этой сфере вступят в силу в 2022 году, Псковской Ленте Новостей рассказал эксперт в области земельного права, недвижимости и строительства - юрист, кадастровый инженер, директор «Многофункционального центра недвижимости» («МФЦ недвижимости»), председатель Общественного совета при управлении Росреестра по Псковской области, Виталий Козырев.

- Виталий Михайлович, что изменится для владельцев недвижимости в 2022 году?

- В следующем году вступает в силу ряд норм в сфере недвижимости. Рассмотрим главные из них:

• Проведение внеочередной оценки недвижимости

В 2022 году впервые, во всех субъектах России одновременно пройдет массовая государственная кадастровая оценка всех земельных участков, независимо от категории земель (федеральный закон от 31 июля 2020 №269-ФЗ). Напомню, ранее кадастровая оценка проходила один раз в четыре года, но было решено, что в 2022 году проведут ее одновременно во всей стране.

Хочу отметить, это может повлиять и на налоги, уплачиваемые за недвижимость, так как кадастровая стоимость учитывается при определении суммы налога на недвижимость. Кадастровая стоимость устанавливается согласно характеристикам, внесенным в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Следовательно, для того, чтобы оценка была достоверной и справедливой, рекомендую гражданам и юридическим лицам удостовериться, что данные, содержащиеся в ЕГРН по их земельным участкам, актуальные.

• Расширение перечня основных общедоступных сведений об объекте недвижимости

С 1 января 2022 года вступят изменения в федеральный закон от 13 июля 2015 №218-ФЗ, в соответствии с которыми будет расширен перечень основных сведений об объекте недвижимости, включаемых в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

В него будут вносить, в том числе, полную информацию о каждом кадастровом инженере, осуществлявшем описание объекта недвижимости для целей государственного учета; уникальный номер в реестре саморегулируемой организации и ее наименование; страховой номер индивидуального лицевого счета инженера в системе обязательного пенсионного страхования, номера и даты заключения договоров на выполнение работ, дату их завершения.

Расширение этого списка позволит покупателю получить больше информации об объекте недвижимости, что должно повысить «прозрачность» сделок с недвижимостью.

А с 1 февраля 2022 года в реестр недвижимости будут вносить сведения об аварийности многоквартирных домов (федеральный закон от 26 мая 2021 года №148-ФЗ). Если дом/жилое помещение признается аварийным, подлежащим реконструкции или сносу, а также непригодным для проживания, эти сведения должны обязательно поступить от должностных лиц в орган регистрации и должны быть отражены в ЕГРН до 1 июля 2022 года.

Эта мера упростит для граждан процедуру купли-продажи жилья, защитит их права и интересы, поскольку будет видно состояние не только помещения, но и общее состояние дома. Поэтому в выписке из ЕГРН можно будет увидеть, к примеру, что интересующая квартира расположена в доме, который непригоден для проживания и подлежит сносу или реконструкции.

• Новые правила пользования жильем

С 1 марта 2022 года на территории России начнут действовать новые правила пользования жилыми помещениями (приказ Минстроя РФ от 14.05.2021 №292/пр). Они будут действовать шесть лет и придут на смену правилам пользования жилыми помещениями, действующим с 2006 года.

Одно из изменений правил касается того, что для лиц, которые пользуются государственными квартирами по договорам социального найма, вводится обязанность о немедленном сообщении наймодателю о неисправностях жилого помещения или сантехники и другого оборудования в нем. Действующие в настоящее время правила требуют сообщать об этом в муниципалитет только в случае необходимости.

В новых правилах сохраняется обязанность арендующего жилье допускать туда наймодателя или его представителя для осмотра технического и/или санитарного состояния.

Кроме того, с 1 марта 2022 года, предписывается «не производить переустройство (или) перепланировку жилого помещения в нарушение порядка, предусмотренного статьями 25, 26 и 28 Жилищного кодекса Российской Федерации».

За нарушение правил пользования жилыми помещениями предусмотрены административные штрафы (для граждан — от 1 до 2,5 тысяч рублей, статья 7.21 КоАП РФ).

• Индексация тарифов на коммунальные услуги

Правительство уже утвердило предельные индексы изменения размера платы, вносимой за коммунальные услуги, на 2022 год (распоряжение правительства РФ от 30.10.2021 №3073-р).

Очередной рост тарифов запланирован, как обычно, на второе полугодие (с 1 июля 2022 г.). В среднем повышение должно составить от 3% до 5%.

Так, в Псковской области индекс изменения размера платы за коммунальные услуги составит 4%. А самые высокие индексы предусмотрены для Чеченской Республики (6,5%), Санкт-Петербурга (6,3%), Республики Крым и Севастополя (6,2%), Татарстана (6,2%), Дагестана (6%) и Москвы (6%).

Но практика ежегодного утверждения предельных индексов роста тарифов на ЖКУ, по всей видимости, скоро сойдет на нет. Правительство РФ утвердило концепцию Антимонопольной службы (ФАС РФ) о долгосрочном тарифном регулировании. Регионам предоставили право утверждать предельные индексы сразу на несколько лет вперед, по согласованию с ФАС.

• Новый порядок назначения субсидий и компенсаций на оплату ЖКУ

Еще в 2018 году был принят закон об изменении условий для назначения субсидий и компенсаций на оплату ЖКУ (федеральный закон от 28.11.2018 №442-ФЗ). Однако введение его в действие уже несколько раз откладывалось из-за неподготовленности технической базы для реализации нового порядка. Теперь он должен вступить в силу с 1 января 2022 года.

Законом предусматривается, что субсидии и компенсации на оплату ЖКУ не будут выплачиваться только при наличии судебного решения о взыскании с гражданина долга по коммунальным платежам. То есть для отказа в льготе недостаточно будет просто факта задолженности перед коммунальными службами, как сейчас.

• Аннулирование земельных участков с «временным» статусом

1 марта 2022 года истекает срок действия временного статуса объектов недвижимости, согласно требованиям федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ. В связи с этим сведения о земельных участках, которые носят временный характер (стоящие на учете со статусом «временные»), должны быть переведены в статус «учтенные» или будут исключены из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Напомню, временными признаются земельные участки, которые образованы и поставлены на государственный кадастровый учет в период с 1 марта 2008 года по 1 января 2017 года, и при этом права на такие земельные участки не зарегистрированы. Это означает, если земельный участок был образован и предоставлен в пользование до 1 января 2017 года, но права на него не внесены в ЕГРН, после 1 марта 2022 года сведения о нем удалят из реестра.

Таким образом, правообладателям земельных участков необходимо до 1 марта 2022 года проверить статус земельного участка и при необходимости зарегистрировать право в ЕГРН. Если этого не сделать, то в последующем, при необходимости, процедуру постановки на государственный кадастровый учет нужно будет повторять: обращаться к кадастровому инженеру для подготовки межевого плана и получать новые документы на право пользование земельным участком или в судебном порядке доказывать свои права.

Отмечу, что земельные участки, поставленные на кадастровый учет после 1 января 2017 года имеют статус «актуальные» автоматически.

• Снятие ограничений на машино-места

В следующем, 2022 году, будут сняты ограничения по размеру машино-места: отменяется максимально допустимый размер машино-места и определяется минимально допустимый размер - 5,3 на 2,5 метра (приказ Росреестра от 23.07.2021 №П/0316).

Напомню, ранее были установлены допустимые размеры машино-мест: максимальные - 6,2 х 3,6 м и минимальные - 5,3 х 2,5 м. Застройщики должны были строго соблюдать нормативы. Однако гражданам не всегда подходила строго регламентированная по размерам площадка. Теперь же в соответствии с поправками минимально допустимый размер сохраняется, а вот максимальный не ограничивается.

• Разрешается строительство жилья на сельскохозяйственных землях

С 1 марта следующего года будет разрешено строительство индивидуальных жилых домов (объектов ИЖС) на землях сельскохозяйственного назначения, если это необходимо для нужд крестьянского (фермерского) хозяйства (федеральный закон от 02.07.2021 № 299-ФЗ). Регистрация таких домов будет проходить по правилам «дачной амнистии». При этом построить можно будет не более одного жилого дома площадью до 500 кв. м., а площадь застройки не должна превышать 0,25% территории земельного участка. Региональные органы власти будут наделены правом определять территории, где строительство жилых домов будет запрещено.

Напомню, ранее земельные участки из категории земель сельскохозяйственного назначения и предоставленные для целей сельскохозяйственного производства можно было использовать только для выращивания сельскохозяйственных культур и возведения строений, предназначенных для хранения и переработки сельхозпродукции.

• Освобождение от налоговых деклараций и упрощение получения налогового вычета

Во-первых, с 2022 года собственники больше не должны подавать налоговую декларацию о доходе с продажи своей недвижимости, если цена сделки не превышает сумму имущественного вычета (1 млн рублей – для жилой недвижимости и земельных участков, 250 тысяч рублей – для остальных объектов).

Это касается тех случаев, когда продажа состоялась до истечения предельного срока владения недвижимостью (федеральный закон от 02.07.2021 №305-ФЗ).

Во-вторых, граждане, которые стали собственниками жилья в 2021 году, в 2022 году смогут получить налоговый вычет без подачи декларации (если раньше они не использовали свое право на вычет в связи с покупкой жилья или уплатой процентов по ипотеке) – при условии, что расчет при покупке осуществлялся через банк, который подключился к сервису упрощенного порядка вычетов (федеральный закон от 20.04.2021 №100-ФЗ).

Возврат налога будет производиться через Личный кабинет налогоплательщика путем подписания соответствующего заявления, сформированного ФНС на основании полученного от банка уведомления. После подтверждения права на вычет деньги поступят на счет налогоплательщика.

• Освобождение от подоходного налога с продажи недвижимости

Со следующего года для собственников жилья вводится новое основание не платить НДФЛ, если они продают жилье до того, как истечет предельный срок владения им.

Это касается семей, где есть два ребенка и более (учитываются дети до 18 лет, а также от 18 до 24 лет – если они обучаются по очной форме), в случае приобретения ими в том же году или в следующем (не позднее 30 апреля) нового жилья с целью улучшения жилищных условий (федеральный закон от 29.11.2021 №382-ФЗ).

При этом закону придается обратная сила – данная норма будет действовать в отношении доходов от продажи квартир, полученных начиная с 1 января 2021 года.

• Новый способ оформления наследства – личный фонд

С 1 марта 2022 года появится возможность создания личного фонда как при жизни, так и после смерти гражданина (федеральный закон от 01 июля 2021 №287-ФЗ). В этот фонд можно будет передать имущество для управления им, в соответствии с утвержденными гражданином условиями управления по статье 123 Гражданского кодекса России.

Так, личным фондом признается учрежденная на определенный срок либо бессрочно гражданином или после его смерти нотариусом унитарная некоммерческая организация, осуществляющая управление переданным ей этим гражданином имуществом или унаследованным от этого гражданина имуществом в соответствии с утвержденными им условиями управления.

- Какие еще законы могут вступить в силу в 2022 году?

- Госдума 17 декабря 2021 года приняла в третьем, окончательном чтении законопроекты, которые также, регулируют отношения в сфере недвижимого имущества. Следующим этапом они будут направлены на рассмотрение Совета Федерации. Очевидно, законы будут подписаны и обнародованы президентом Российской Федерации и вступят в силу в будущем году. Расскажу подробнее о нововведениях:

• Продление и расширение «дачной амнистии 2.0»

Появятся новые возможности в части оформления прав на земельные участки и объекты бытовой недвижимости (проект федерального закона №1243284-7).

Так, ныне действующий упрощенный порядок оформления садовых и жилых домов продлевается до 1 марта 2031 года. До этого срока для регистрации права собственности на такие дома нужны только подготовленный кадастровым инженером технический план и декларация, которая заполняется самим владельцем. При этом под амнистию попадут также дома, построенные еще в советские времена или в 90-е годы. Теперь подтвердить свои права на дом и бесплатно зарегистрировать в свою собственность земельный участок под ним будет возможно по более простой схеме - для этого подойдет любой из документов, косвенно свидетельствующий о владении домом, например, оплаченные счета за коммунальные услуги.

Кроме того, можно будет оформить в наследство земельные участки, предоставленные на праве постоянного (бессрочного) пользования. В настоящее время предоставленные на таком праве земельные участки передать по наследству невозможно. Законопроектом предлагается считать такие земельные участки собственными по умолчанию и разрешить их наследовать.

Еще одно послабление касается многоквартирных жилых домов. Законопроектом предлагается разрешить образование земельных участков под многоквартирными домами не по дорогостоящему проекту межевания, а на основании схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Это позволит ускорить процесс оформления земли под многоквартирным домом, в первую очередь, для целей защиты жилищных прав граждан на придомовые территории.

• Уточняется правовой статус домов блокированной застройки – таунхаусов

Уточняется понятие «дом блокированной застройки» и вводится понятие «многоквартирный дом» (законопроект № 1246345-7).

С 1 марта 2022 года в Жилищный кодекс Российской Федерации будет введено понятие «многоквартирный дом», а понятие «дом блокированной застройки» в Градостроительный кодекс Российской Федерации. Определение понятий необходимы для более точного и полного правового регулирования жилищных и градостроительных правоотношений и возникающих спорных вопросов. Законопроект устраняет выявленную по результатам анализа положений законодательства и практики его применения правовую неопределенность, возникающую при отнесении здания к многоквартирному дому или дому блокированной застройки, определяя, что дом блокированной застройки является видом жилого дома.

Переходными положениями законопроекта предусмотрено, что блок (жилой дом), соответствующий признакам дома блокированной застройки, введенный в эксплуатацию на день вступления в силу законопроекта, будет признаваться домом блокированной застройки.

Данное положение предусмотрено с целью определения правового статуса жилых домов, существующих на сегодняшний день и соответствующих признакам домов блокированной застройки.

• Уточняются случаи возмещения убытков при ограничении прав на землю

Изменения вносятся в статью 57 Земельного кодекса Российской Федерации, уточняющие случаи, когда убытки в связи с ограничением прав собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков подлежат возмещению в полном объеме (проект федерального закона №1023318-7).

Проектом закона предусматривается, что возмещению подлежат убытки, причиненные ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, в том числе в связи с установлением зоны с особыми условиями использования территории, публичного сервитута, резервированием земельного участка для государственных и муниципальных нужд.

Кроме того, убытки будут возмещаться в случае изменения целевого назначения земельного участка на основании ходатайства органа госвласти или органа местного самоуправления о переводе такого земельного участка из состава земель одной категории в другую без согласия его правообладателя для создания или расширения особо охраняемой природной территории без изъятия участка у его правообладателя либо в связи с установлением, изменением границ населенного пункта или включением участка в границы населенного пункта.

- Виталий Михайлович, какие выводы можно сделать?

- Как мы можем видеть, следующий год принесет множество изменений в сфере недвижимости. Все они внесут коррективы в привычный оборот недвижимости. Подобное обилие нормативно-правовых актов, вступающих в силу в 2022 году, говорит о том, что государство по-прежнему уделяет особое внимание обороту недвижимости, пытаясь упростить и усовершенствовать его. Ну, а как эти нормативно-правовые акты будут реализовываться и применяться на практике, мы уже совсем скоро узнаем!