Ипотека в 2023 году: новые правила игры

Псковская Лента Новостей представляет вашему вниманию текстовую версию очередного выпуска передачи «Резонер». Еженедельная программа, посвященная резонансным событиям общественно-политической жизни, выходит по четвергам в эфире радио «ПЛН FM» (102.6 FM). Автор и ведущий – Константин Калиниченко.

«Сегодня, если врач говорит, что вам нужно удалять почку, вы не знаете: действительно ли у вас все так плохо, или врачу нужно расплатиться за ипотеку»

Жан Фреско «С этим надо кончать!»

Сегодня без обычной прелюдии предлагаю перейти сразу к основному действу. С 1 июня, т. е. с сегодняшнего дня, ипотека для россиян стала менее доступной. Все дело в том, что первоначальный взнос по ипотеке повышается с нынешних 10% сразу вдвое. А с 1 января 2024 года и вовсе вырастет до 30%. Это решение Центробанка, и оно не обсуждается. Вот такая у нас будет ипотека, где сходу нужно раздобыть почти треть стоимости жилья. Но и это еще не все. Банки будут обязаны применять надбавки к коэффициентам риска в отношении ипотечных кредитов на новостройки. Эти надбавки будут применяться в течение года после ввода жилья в эксплуатацию. Как будет выглядеть коэффициент риска понять не сложно — по сути это дополнительная страховка банка на случай скоропостижной неплатежеспособности клиента на ранней стадии выплаты ипотеки.

Источник: tadviser.ru

Для чего все это делается? Сразу нужно оговориться, что большинство банков были против. Инициатором ужесточения ипотечной политики выступил Центробанк. Логика регулятора в том, что банки ведут слишком рискованную политику на рынке ипотечного кредитования. Речь не о низких процентах или каких-то льготных программах — к этим параметрам как раз нет никаких вопросов. Корень всех бед, по мнению Банка России, в чрезвычайно низкой цифре первоначального взноса. Сейчас, повторюсь, это 10% от стоимости жилья. ЦБ полагает, что круг получателей ипотеки, таким образом, неоправданно широк, вследствие чего в нее влезают те социальные слои, которые объективно не в силах обслуживать кредит. Статистика, нужно признать, это подтверждает. Действительно, львиная доля случаев невыплаты по ипотеке приходится на ее первые месяцы.

Проблема, по мнению Центробанка, в крайне низком уровне финансовой грамотности и финансовой несознательности граждан. Люди берут ипотеку, подчас даже не задумываясь, как будут выплачивать регулярные платежи. В результате на рынке складывается довольно глупая и неприятная ситуация. Заемщик, не способный выплачивать ипотеку, некоторое время мучается с реструктуризацией, но это крайне редко помогает, потому что реструктуризация может дать отсрочку, но она не отменяет необходимости платить. Кто-то совершает еще более необдуманный поступок, пытаясь перекредитоваться, для чего берет потребительский кредит под еще более высокий процент, чтобы выплачивать ипотеку. Но, тем самым, только туже затягивает финансовую петлю на своей шее. Ну а дальше только один путь — банкротство физического лица, в результате которого квартира отходит банку, который отныне озадачен реализацией непрофильного актива. Взрывной рост числа банкротств в последние несколько лет — лишнее доказательство того, что для многих наших граждан ипотека оказывается не способом решения квартирного вопроса, а крайне безответственной авантюрой с предсказуемым фиаско в финале.

В общем, Центробанк решил россиян поучить финансовому уму-разуму. И кажется, абсолютно правильно поступает, не так ли? Но дьявол кроется в деталях.

Вы можете задать логичный вопрос: а почему тогда банки против? Ведь для них в новой ипотечной реальности должны наступить более спокойные и стабильные времена. Канут в небытие самые ненадежные ипотечники, процент необслуживаемых займов, очевидно, сократится, да и чисто по деньгам банк, вместо нынешних 10% на старте будет получать 20, а с нового года 30% от первоначальной стоимости квартиры. Тем не менее, банки недовольны. Прежде всего потому, что, как бы странно это ни звучало, но неплатежи по кредитам волнуют их в самую последнюю очередь. Вряд ли это для кого-то секрет, но эти неплатежи уже учтены в проценте, просто те, кто платит регулярно — платят больше, чем если бы у нас была страна финансово грамотных и сознательных людей. Реализация квартир неплатежеспособных ипотечников также не является проблемой для банков — спрос на жилье в последние годы превышал предложение, банки даже дополнительно зарабатывали в таких случаях.

А вот новые правила банковскую сферу сильно огорчают. Прогнозы экспертов говорят о резком сокращении рынка ипотечного кредитования. Да, ипотеку станут брать более сознательные граждане. Но их, по мнению аналитиков рынка, в России слишком мало. У нас тут на одноэтажная Америка, в части касающейся ипотеки имеем не рынок, а рыночек. Все еще только-только встает на ноги, банки и девелоперы едва выстроили правила игры, как вдруг концепция поменялась. Что толку от того, что заемщики будут поголовно платежеспособные, если объемы ипотеки упадут в разы? Современные банки работают от количества, а не от качества — это не хорошо и не плохо, таков закон этой сферы.

К чему приведет сокращение объемов ипотеки? Ну конечно же, к сокращению объемов проданного жилья, потому что 99% такового у нас приобретается сегодня в кредит. От рынка отсекаются потенциальные заемщики, у которых нет денег на первоначальный взнос. В свою очередь, сокращение объемов продажи ударит по девелопменту. Застройщики у нас же не идиоты, чтобы строить на авось и на десятилетия вперед. Они строят из расчетов того, сколько они могут продать по интересной для них цене. Это очень банальные законы рынка, уж простите, что я говорю об элементарных и всем понятных вещах.

Ну а много ли тут нужно денег потенциальному ипотечнику? Давайте посчитаем на коленке. Предположим, что квартира продается за 3 миллиона рублей. Это сегодня где-то «средняя температура по больнице», есть дешевле, есть и дороже. Теперь для того, чтобы просто войти в ипотеку, нужно сходу найти 600 тысяч рублей. А с 1 января 2024 года, когда первоначальный взнос вырастет до 30% — 1 миллион рублей. Много это или мало, каждый решает сам. Я думаю, что это много, тем более, что въезжать новоявленный ипотечник будет в «голые стены», и ему понадобятся средства хотя бы на минимальное обустройство. Многие в этих реалиях просто разведут руками и отойдут в сторону, трезво оценивая собственные возможности.

Есть в этой истории и ложечка меда, но как-то она не вызывает доверия. Ряд экспертов считают, что из-за новых правил ипотеки цена на квартиры упадет. Я совершенно не эксперт, но осмелюсь поспорить.

Во-первых, где это видано, чтобы в России падали цены? Я почти 46 лет живу в этой стране с небольшими перерывами и не припомню, чтобы цены падали. Квартиры — это ведь не скоропортящийся продукт, застройщики не станут объявлять на них дисконт. Опять же никто в здравом уме не станет продавать ниже себестоимости, а цены на стройматериалы и строительные работы, насколько я знаю, в последнее время только растут.

Во-вторых, в России действует достаточно много льготных ипотечных программ. Есть сельская ипотека, семейная, для IT-специалистов. Добавим сюда сертификаты для переселенцев с Донбасса, государство со временем придумает что-нибудь еще. Банки стонут от этих льготных продуктов, но для девелопмента они исключительно на пользу, поскольку поддерживают спрос на рынке нового жилья. Так что я бы не рассчитывал особо на снижение цен на квартиры в новостройках.

И так получается, что удар государство наносит не только по наименее платежеспособным и финансово несознательным — этот удар абсолютно оправдан, финансовое иждивенчество давно пора было начать искоренять. Основной удар, как это и принято в России, наносится по среднему классу. В его российском понимании, конечно. По тем, кто не в состоянии одномоментно достать из кошелька 1 миллион рублей ради решения своего квартирного вопроса. И таких людей, как мне кажется, в России 2023 года абсолютное большинство. В экономически развитых странах эти люди являются главными двигателями экономики и общественного прогресса. В России они даже не смогут купить себе жилье.

Константин Калиниченко