Новоселье с гарантией: круглый стол по вопросам безопасности покупки жилья в строящихся домах прошел в Пскове

Около года назад в России стартовала, пожалуй, самая значимая реформа строительной отрасли за последнее время: застройщики перешли от долевого строительства к проектному финансированию с использованием счетов эскроу. Совершенствование механизмов финансирования жилищного строительства стало гарантом безопасности и надежности вложений средств граждан в строительство нового жилья, сделав невозможным появление обманутых дольщиков.

О практике реализации этой модели в Пскове и Псковской области шла речь на круглом столе, организованном Псковским отделением Сбербанка при участии застройщика ООО «СК «Возрождение-19». Речь шла о новых особенностях привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства (дольщиков) на строительство многоквартирных домов путем размещения таких средств на счетах эскроу.

Напомним, в конце 2018 года Правительство Российской Федерации утвердило новый порядок привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства (дольщиков) в соответствии с которым, с июля 2019 года, все участники долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости вносят денежные средства в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке. Уполномоченный банк, в котором открыты счета эскроу дольщиков, хранит денежные средства до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома. Таким образом, с участников долевого строительства снимается риск потери денежных средств.

Счет эскроу – это специальный счет, который предназначен для проведения расчетов по договору участия в долевом строительстве, открывается уполномоченным банком для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от владельца счета – участника долевого строительства (депонента) в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве в отношении многоквартирного дома.

Денежные средства на счет эскроу вносятся после регистрации договора участия в долевом строительстве, на срок условного депонирования, который не может превышать более чем на шесть месяцев срок ввода в эксплуатацию многоквартирного дома, указанных в декларации. Проценты на сумму денежных средств, находящихся на счете эскроу, не начисляются. Вознаграждение уполномоченному банку, другие комиссии по счету эскроу не начисляются и не выплачиваются.

Ни дольщик, ни застройщик не могут распоряжаться денежными средствами в период условного депонирования. Внесенные на счет эскроу денежные средства перечисляются застройщику только после предоставления уполномоченному банку разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Таким образом, уполномоченный банк выступает гарантом выполнения обязательства сторон. Режим счета эскроу регламентируется 214-ФЗ (статьи 15.4 и 15.5), ГК РФ (статьи 860.7-860.10; 926.1-926.8).

Участники круглого стола задали специалистам Сбербанка вопросы, связанные с практикой использования эскроу-счетов в Пскове.

Управляющий Псковским отделением Сбербанк Анна Тарасенко отметила, что прошлый год стал судьбоносным для строительной отрасли России именно в связи с переходом на новый формат расчетов.

В частности, сотрудники банка прокомментировали, как в соответствии с новым порядком оформляется сделка между дольщиком, застройщиком и банком.

Как выяснилось, порядок оформления простой и достаточно быстрый. Последовательность его следующая:

1. Застройщик и дольщик заключают договор долевого участия (далее – ДДУ), по условиям которого оплата строящейся квартиры пройдет с использованием эскроу-счета.

2.Проходит регистрация ДДУ.

3. Покупатель после регистрации ДДУ вносит/перечисляет денежные средства на эскроу-счет.

Таким образом, на оформление всей сделки покупки квартиры в строящемся доме с оплатой через эскроу-счет понадобится около двух недель с учетом регистрации ДДУ.

Одним из участников был также задан вопрос о том, можно ли вернуть деньги с эскроу-счета. Как сообщил специалист Сбербанка, средства с эскроу-счета вернутся клиенту в следующих случаях:

1. расторжение договора участия в долевом строительстве и погашение записи о государственной регистрации ДДУ, содержащейся в Едином государственном реестре недвижимости;

2. истечение срока условного депонирования, предусмотренного договором счета эскроу;

3. возникновение иных оснований, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.

Кроме того, участников круглого стола интересовал вопрос, все ли банки имеют право работать по новой процедуре и открывать эскроу-счета. Отвечая на него, эксперт Сбербанка отметил, что по состоянию на 1 августа 2020 года уполномоченных для открытия эскроу-счетов банков состоит из 94 финансово-кредитных организаций. 

При этом из действующего перечня регулятора только 35 финансово-кредитных организаций, могут рассматриваться застройщиками для целей открытия расчетных счетов и счетов-эскроу. Остальные 59 банков включены в перечень в связи с соблюдением ими критериев, отраженных Постановлении Правительства РФ №697 от 18.06.2018. Однако, по информации регулятора, их бизнес-модели не предусматривают работу с застройщиками, в том числе по открытию счетов-эскроу, либо соответствующее решение банком еще не принято.

Напомним, что перечень уполномоченных банков, допущенных ЦБ к банковскому сопровождению застройщиков жилья, актуализируется ежемесячно. ПАО Сбербанк был одним из первых банков, начавших работать по новой схеме с застройщиками и покупателями, используя эскроу-счета.

Следует обратить внимание, что денежные средства, размещенные на счетах эскроу, страхуются Агентством по страхованию вкладов (АСВ) в размере всей суммы, депонированной на эскроу-счете, но не более 10 млн руб. То есть при покупке квартиры на сумму более 10 млн руб., или при покупке нескольких квартир, дольщик все равно несет определенный риск. Ведь суммарное возмещение от АСВ, на которое он может рассчитывать в случае банкротства банка, ограничено суммой в 10 млн руб.