Виталий Козырев об изменениях для владельцев недвижимости с 2021 года

В 2021 году в РФ планируется ряд изменений, которые коснутся всех владельцев недвижимости. Подробнее о них Псковской Ленте Новостей рассказал эксперт в области земельного права, недвижимости и строительства, юрист, кадастровый инженер, член Общественного совета при управлении Росреестра по Псковской области, директор «Многофункционального центра недвижимости» («МФЦ недвижимости») Виталий Козырев.

1. Сделки с недвижимостью можно будет заключать удаленно
 

Со следующего года продавать, дарить недвижимость, а также заключать любые договоры на расстоянии, не собираясь вместе для подписания документа можно будет с привлечением двух и более нотариусов (федеральный закон от 27.12.2019 № 480).

Механизм следующий: каждый участник сделки обращается к нотариусу по своему выбору, но при условии, что хотя бы один из нотариусов, участвующих в сделке, работает в том регионе, где находится недвижимость.

После согласования всех условий договора каждый участник в присутствии нотариуса подписывает свой экземпляр бумажного договора, а также ставит простую электронную подпись в электронной форме договора в единой информационной системе нотариата (ЕИС).

Далее нотариусы с обеих сторон оформляют удостоверительную надпись на договоре и ставят свою квалифицированную электронную подпись в ЕИС нотариата.

Договор, удостоверенный двумя нотариусами и более, приравнивается по юридической силе к привычному письменному договору, на котором стоят подписи обеих сторон. Бумажный договор хранится в архиве нотариальной конторы, а электронный — в ЕИС нотариата.

Все нотариусы будут нести солидарную ответственность, если сделку признают недействительной по их вине.
 

2. Появятся новые возможности для применения налогового вычета

С 1 января 2021 года ставка НДФЛ увеличивается до 15% (Федеральный закон от 23.11.2020 № 372-ФЗ). От повышенного налога все же освободили тех, кто продает свою недвижимость раньше срока (это 3 или 5 лет, в зависимости от обстоятельств) или получил недвижимость в дар не от близкого родственника.

В обоих случаях придется заплатить НДФЛ, но по прежней ставке 13%. И при этом появляется дополнительная возможность снизить налог с помощью налогового вычета.

Уменьшить налогооблагаемую сумму можно, применив стандартный вычет в 1 млн рублей либо в размере расходов на приобретение этой недвижимости (учитываются в т.ч. и расходы дарителя — ст. 220 НК РФ).

А новые поправки позволяют еще раз снизить налогооблагаемую сумму, добавив другие вычеты, оставшиеся у гражданина неиспользованными за тот же год (это стандартный, социальный или имущественный вычет на покупку жилья). Например, гражданин продает унаследованную недвижимость до истечения 3-летнего срока, и за тот же год он недополучил часть социального вычета на лечение (т.к. не хватило уплаченного за год налога, чтобы вернуть все).

Тогда он эту часть вычета может применить при расчете налога с продажи недвижимости и уменьшить на эту сумму налогооблагаемую базу (пп. «е» п. 1 ст. 1 федерального закона от 23.11.2020 № 372).

Кроме того, за покупку дачи теперь можно будет тоже получить налоговый вычет.

Раньше ФНС категорически отказывала всем, кто пытался вернуть НДФЛ в связи с покупкой дачи: дома на садовых участках не признавались жилыми строениями — а значит, не подходили под условия имущественного вычета за приобретение жилья.

Но теперь ситуация изменилась — 7 сентября 2020 года Минфин опубликовал новые разъяснения, согласно которым владелец садового участка может сделать налоговый вычет, если дом на этой земле был оформлен в его собственность в 2019 году или позже (Письмо Минфина от 07.09.2020 № 03-04-07/78389).

С этого времени садовый участок признается пригодным для строительства жилых домов.

Таким образом, если по документам на участке числится здание с назначением «жилое» или «жилое строение», оно приравнивается к жилому дому, и его собственник может воспользоваться вычетом и вернуть себе налог в сумме до 260 000 рублей (если у него еще есть право на этот вычет, т. к. его можно сделать только один раз в жизни).
 

3. Изменится схема расчета налога на недвижимость

Принят закон, улучшающий положение владельцев налогооблагаемого имущества (федеральный закон от 23.11.2020 № 374).

Теперь, изменение кадастровой стоимости недвижимости будет учитываться при определении налоговой базы в текущем и предыдущих налоговых периодах, если это предусмотрено законодательством о государственной кадастровой оценке. Например, если кадастровая стоимость уменьшается из-за исправления технической ошибки в сведениях Единого государственного реестра недвижимости или внесения изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости.

Сведения об измененной вследствие установления рыночной стоимости кадастровой стоимости объекта недвижимости будут учитываться с даты начала применения для целей налогообложения изменяемой кадастровой стоимости.

Отменяются ограничения количества налоговых периодов, за которые можно проводить перерасчет налога на имущество физических лиц в связи с заявлением о предоставлении льготы, право на которую возникло более трех лет назад.

Вводится понижающий коэффициент 0,6 — он применяется при исчислении налога на имущество физических лиц для вновь образованных объектов недвижимости с четвертого периода, в котором налоговая база определяется исходя из кадастровой стоимости.
 

4. Вступают в силу новые противопожарные правила

С 1 января 2021 года для собственников квартир вводятся дополнительные обязанности по соблюдению правил пожарной безопасности (Постановление правительства РФ от 16.09.2020 № 1479).

Запрещается:

- хранить мебель и другие предметы не только на чердаках и технических этажах, как раньше, но теперь и в подвальных помещениях, а также в цокольных этажах;
- устанавливать внешние блоки кондиционеров в коридорах и на лестничных площадках;
- пользоваться газовым оборудованием, если оно не прошло очередное техобслуживание;
- оставлять на балконе без присмотра непотушенную сигарету.

Несоблюдение этих правил влечет административную ответственность (штраф от 2 до 5 тысяч рублей — ст. 20.4 КоАП РФ) или приостановку деятельности объекта, если не наступят тяжкие последствия (ст. 219 УК РФ).

5. Увеличатся взносы на капремонт

Во многих регионах уже утверждены повышенные тарифы для взносов на капремонт многоквартирных домов в 2021 году. Псковская область в этом отношении не является исключением.

Для собственников помещений в домах без лифта ежемесячный взнос в 2021 году будет составлять 7,36 рублей на квадратный метр общей площади помещения; для домов с лифтом – 8,58 рублей на квадратный метр общей площади помещения (Постановление администрации Псковской области от 05.10.2020 № 358).

В настоящее время в Псковской области размер ежемесячного минимального взноса на капитальный ремонт для собственников помещений в домах без лифта составляет 7,08 рублей на квадратный метр общей площади помещения, для домов с лифтом - 8,25 рублей.

Известно, что пересмотр оплаты произошел за счет подорожания самих материалов, которые необходимы для выполнения работ. Также в некоторых субъектах заявили, что ранее сам показатель в платежках не покрывал реальные расходы на содержание домовладений.

В соответствии с Жилищным кодексом РФ (п. 1 ст. 169), платежи за капремонт возлагаются только на собственника жилого помещения в многоквартирном доме, и в случае неуплаты они взыскиваются в судебном порядке. Поэтому со следующего года собственная недвижимость будет обходиться еще дороже.