Виталий Козырев рассказал о всероссийской программе реновации жилья с 2021 года
Программу сноса ветхого и аварийного жилья, получившую название «реновация», решено сделать всероссийской. Ранее она применялась только в столице, причем стартовала еще в 90-х годах. Московская реновация вызвала волну критики, так как расселение граждан производилось, в том числе, и в отдаленные районы. Для большинства российских регионов подобные столичные проблемы не столь актуальны, хотя принудительное переселение не исключено.
30 декабря прошлого года вступил в силу федеральный закон от 30 декабря 2020 года № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий», именуемый в народе как «закон об изъятии домов и участков» или «закон об отмене права собственности на жилье». Произойдет ли в рамках данного закона принудительное изъятие недвижимости, читателям Псковской Ленты Новостей рассказал эксперт в области земельного права, недвижимости и строительства, юрист, кадастровый инженер, член Общественного совета при управлении Росреестра по Псковской области, директор «Многофункционального центра недвижимости» («МФЦ недвижимости») Виталий Козырев.
Что понимается под комплексным развитием, каковы цели программы?
Согласно тексту закона, комплексное развитие – это совокупность мероприятий по благоустройству и обновлению территории, проводимых по заранее утвержденному плану. Таким образом, это более широкое понятие, чем реновация. Целью ее объявлено улучшение жилищных условий, развитие инфраструктуры жилых районов и привлечение частных инвестиций в отрасль.
Какими правами наделены регионы?
Большие полномочия по новому закону предоставлены субъектам Российской Федерации: высшие исполнительные органы наряду с правительством России наделены правом принятия решений о комплексном развитии территорий, для этого они разрабатывают адресные программы сноса и реконструкции. Регионы вправе самостоятельно определять источники финансирования комплексного развития, параметры и характеристики домов для включения в программу. Регионам, также, представлена возможность привлечения специализированной организации для осуществления реновации на основании конкурса или аукциона.
Кто попадет под реновацию?
Комплексное развитие может осуществляться в отношении одного или нескольких домов как жилых, так и нежилых, в отношении незастроенной территории и по решению правообладателей. При этом в границы комплексного развития территории жилой застройки могут быть включены земельные участки для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства, для ведения садоводства и для блокированной жилой застройки с находящимися на них объектами недвижимого имущества.
Попадают под реновацию следующие объекты:
- аварийные дома, которые нужно сносить или реконструировать;
- неаварийные дома, имеющие большой процент износа, высокую расчетную стоимость ремонта (за счет чего он нецелесообразен), ограниченно работоспособные, построенные по типовым проектам, не обеспеченные централизованными инженерными и техническими системами.
Конкретные критерии разрабатывают органы власти субъекта РФ. При этом земельные участки могут изыматься в пользу государства. Не подлежат изъятию земельные участки, на которых расположены объекты федерального значения.
Каков порядок реновации?
Решение принимает высший исполнительный орган субъекта Российской Федерации или глава местной администрации. Также решение о комплексном развитии территории вправе принимать правительство России, если реновация затронет интересы федерального бюджета.
Для реновации субъекты Российской Федерации могут привлекать инвесторов, к которым предъявляются определенные требования (стаж деятельности объем выполненных ранее работ). Решение согласуют уполномоченные органы в течение 30 дней, затем оно подлежит публикации в официальных средствах массовой информации.
Согласие общих собраний собственников многоквартирных домов требуется только при реновации не аварийных домов. Срок проведения собрания ограничен одним месяцем с момента его принятия (власти регионов могут его дополнительно сократить). Если за этот период собрание проведено не будет, дом признается участвующим в реновации.
За реновацию и расселение должны проголосовать две трети (70%) собственников жилья или их представителей, если хотя бы треть собственников против, дом участвовать в программе не будет. Собрание полномочно только в том случае, если в нем участвует более половины собственников или их представителей. Причем в качестве последних признаются и наниматели жилья.
Собственникам жилья в многоквартирных домах взамен освобождаемых ими жилых помещений на основании рыночной оценки будет предоставлена аналогичная недвижимость или денежная компенсация по выбору. Нанимателям изымаемых жилых помещений будут предоставлены другие жилые помещения по договорам социального найма не меньшей площади и количества комнат. Собственникам же нежилых помещений и индивидуальных жилых домов, признанных ветхими и аварийными, будет предложена только денежная компенсация.
Следует иметь в виду, что жилые помещения могут быть предоставлены в любом поселении региона, если только региональные власти не примут закон, предусматривающий предоставление жилых помещений в том же поселении, в котором был расположен многоквартирный дом, включенный в границы территории комплексного развития.
Собственники жилых помещений многоквартирного дома, включенного в программу «реновации», обязаны заключить договор перехода права собственности на жилые помещения в срок не более 45 дней со дня получения проекта этого договора, отправленного заказным письмом с уведомлением о вручении. В противном случае лицо, осуществляющее комплексном развитии территории, вправе в судебном порядке потребовать заключить с ним этот договор, освободить, занимаемые жилые помещения и передать их в собственность этому лицу.
Какие выводы можно сделать?
Закон 494-ФЗ можно было бы именовать как «закон о реновации жилищного фонда в Российской Федерации в 2021 году», но сам термин «реновация» не упоминается в нем ни разу. Хотя речь идет именно о распространении столичного опыта на всю Россию.
Новый закон в течение последующих лет будет определять развитие сферы строительства за счет строительства большого объема жилья в рамках программы комплексного развития территорий.
Закон позволяет вносить изменения в генпланы поселений по упрощенной процедуре, сносить даже неаварийные дома, при этом наделяя большими полномочиями регионы России. Стоит отметить – закон подвергся жесткой критике как со стороны граждан, так и со стороны чиновников. Но все же отмена права собственности на недвижимое имущество, как таковая, не состоялась.
В целом, считаю, закон может заработать, а наделение большими полномочиями субъектов Российской Федерации оправдано и позволит лучше реализовать закон на практике, главное – чтобы не было злоупотреблений. Ну, а как это будет происходить на самом деле – мы совсем скоро узнаем.
