Виталий Козырев о ситуации на рынке недвижимости Пскова

В пятницу, 18 марта, Центральный Банк России принял решение сохранить ключевую ставку на уровне 20% годовых. В сообщении банка говорится, что российская экономика входит в фазу масштабной структурной перестройки, которая будет сопровождаться временным, но неизбежным периодом повышенной инфляции. О том, как ключевая ставка влияет на рынок недвижимости, как чувствует себя рынок недвижимости в настоящее время, и что ждет рынок в ближайшем будущем, Псковской Ленте Новостей рассказал эксперт в области земельного права, недвижимости и строительства – председатель общественного совета при управлении Росреестра по Псковской области, директор Многофункционального центра недвижимости (МФЦ недвижимости) Виталий Козырев.

- Какое влияние оказывает ключевая ставка на рынок недвижимости?

- Ключевая ставка влияет на величину не только ипотечных ставок, но и процентов по проектному финансированию в строительной отрасли, а также ставок по оборотным кредитам. Сохранение ключевой ставки на уровне 20% означает, что в ближайшие месяцы не следует ожидать сокращения ставок по кредитам, от которых зависят как застройщики, так и покупатели объектов недвижимости. Для девелоперских проектов эта макроэкономическая ситуация означает приостановку новых проектов. Горизонт планирования у инвесторов сократился до нескольких месяцев, в таких условиях никто не рассматривает долгосрочные инвестиции. Сегодня у застройщиков главная задача – завершить начатое, сохранив при этом маржинальность. А о возобновлении инвестиционной активности в сфере недвижимости можно будет говорить только при снижении ключевой ставки ниже 10%.

- Что сейчас происходит с рынком недвижимости?

- На данный момент рынок недвижимости находится в полной неопределенности. Сделки, начатые до повышения ставки Центральным Банком России, завершаются, а новые – либо приостановлены, либо отменены. Большинство собственников вторичной недвижимости бояться продавать квартиры за рубли, потому что они стремительно обесцениваются – они снимают квартиры с продажи или поднимают цены на них. Банки также находятся в неопределенности: то выдают ипотеку с господдержкой, то перестают выдавать. Поэтому рынок вторичной недвижимости фактически замер.

Новостройки пока держатся за счет субсидирования ставок застройщиками по совместным программам с банками, но и здесь есть проблема: люди опасаются покупать квартиры со сроками сдачи в конце 2023 года и позже – ситуация в стране стремительно меняется.

Сейчас тренд на рынке недвижимости простой – массовый отказ от сделок из-за взлетевших ставок по ипотеке. Оформлять ипотеку под 20% желающих не так много. Более 80% покупок квартир осуществляется с помощью заемных средств, и с учетом выросших с пандемии цен и отсутствии роста реальных располагаемых доходов населения вытягивать ставки по 20% годовых покупатели просто не способны.

- Что будет с рынком недвижимости?

- Рынок недвижимости, как и любой другой, будет зависеть от политической обстановки в стране и от поведения самих потребителей на рынке недвижимости, а также их реакции на политические и экономические события в стране. Но попробую спрогнозировать поведение рынка в недалеком будущем, с учетом нынешних реалий.

Очевидно, рынок жилья в этом году ждет стагнация с последующим проседанием цен примерно на 10% к концу года для первичного жилья. Застройщики стали получать стройматериалы по повышенным ценам, поэтому сильно просесть цены на новостройки не могут, они сейчас сильно зависят от высокой инфляции, связанной с импортом и ростом себестоимости строительства. Но, объективно, застройщики будут делать скидки и акции, чтобы удержать продажи.

Что касается вторичного жилья, цены на которое формируются только под воздействием спроса и предложения, то с большей долей вероятности можно сказать, что падение рынка будет в среднем на 20-30%. В нынешней ситуации на вторичном рынке будет актуален формат сделок по обмену жильем, избегая прямых денежных расчетов и оформления дорогой ипотеки.

Что же касается коммерческой недвижимости, то тут очевидно тоже можно говорить о падании цен на нее. Коммерческая недвижимость сейчас под ударом – съезжают иностранные компании, освобождая как торгово-офисные, так и складские помещения, а спрос на нее резко может быть сокращен в связи с текущими экономическими реалиями.

- Какие меры могут поддержать рынок недвижимости?

- В настоящее время банки предлагают кредиты по ставкам в 20% не только покупателям жилья, для приобретения квартир, но и застройщикам, для финансирования строительства. Но они неподъемны ни для тех, ни для других. Считаю, что ипотека и проектное финансирование при такой ставке абсолютно бессмысленны.

Принятые не так давно законодательно меры поддержки застройщиков, безусловно, позволят им гораздо гибче реагировать на кризисные явления. Но, несмотря на то, что все много и непрерывно говорят про субсидирование ипотек и ставок по проектному финансированию, никаких решений на сегодняшний день нет. При этом не ясно, будет ли продлена льготная ипотека 1 июля. Если будет продлена, то какую ставку мы увидим? Когда именно начнут субсидироваться ставки по кредитам для застройщиков, и под какой процент они начнут получать деньги?

Учитывая то, что большая доля сделок с объектами недвижимости происходит с привлечением заемных средств, в текущих условиях расширение и запуск новых программ поддержки ипотеки от Банка России, к которым важно допустить не только российские банки, но и инвестиционные компании, мне видится практически единственным способом поддержать рынок недвижимости и строительный сектор.

- Куда в нынешней ситуации инвестировать накопления?

- Несмотря на экономическую ситуацию в стране, для абсолютного большинства инвесторов вложение в недвижимость остается самым надежным способом сохранения своих сбережений в условиях падения рубля. Инвестировать в недвижимость сегодня, несмотря на начинающуюся стагнацию рынка, – хорошая идея. Важно лишь сделать все верно и выбрать выгодный вариант для вложений.

Многие рассматривали инвестиции в квартиры, как консервативный и надежный способ обезопасить свои сбережения. Но в последние месяцы привычку воспринимать покупку жилья как способ «сохранить и приумножить», пусть и в долгосрочной перспективе, в основном, разделяют не все.

В нынешней ситуации, считаю, что инвестировать в квартиры сейчас просто нет смысла. Удар по экономике нанесен санкциями большой и, несомненно, рынок продажи квартир получил серьезный удар и не ясно, когда он стабилизируется. Очевидно, не все начатые девелоперами объекты удастся довести до конца в срок из-за нехватки стройматериалов или их удорожания, а те, что уже построены – сдать и ввести в эксплуатацию. К тому же в сегменте новостроек сохраняются риски банкротства застройщиков.

Так что тем, кто планировал инвестировать средства в квартиру в начале года, лучше подождать снижения цен и сделать это в конце года. Если же уже есть одобренный банком кредит с господдержкой, то квартиру стоит купить.

За последние годы доходность коммерческой недвижимости в среднем составляет 10% в год. В коммерческой недвижимости все так же остаются интересными инвестиции в объекты с крепкими якорными арендаторами типа сетевого продуктового ритейла – российские компании точно никуда не уедут и пока остаются опорой рынка аренды. Также стоит рассматривать к покупке наиболее ликвидные объекты, которые сейчас находятся без арендатора – помещения с большой проходимостью и транспортной доступностью.

Складская недвижимость в виде закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФов) также интересна для покупки, она продолжит приносить инвесторам как минимум 9-10% годовых. ЗПИФы, инвестирующие в недвижимость, – это инструмент коллективных инвестиций, который позволяет инвесторам с небольшим капиталом владеть крупными качественными объектами недвижимости. ЗПИФы коммерческой недвижимости уверенно конкурируют с народными инструментами защиты сбережений от инфляции – покупки квартир и банковскими вкладами. ЗПИФы доходнее депозитов и надежнее, особенно в кризис, чем вложение в жилье. Такие фонды дают инвесторам возможность зарабатывать на регулярных арендных выплатах и защищают их вложения от инфляции.

Капиталовложения в земельные участки являются наименее рискованными, но и одновременно самыми долгосрочными. Людям, которые хотят сохранить и приумножить свое состояние, нужно понимать, что земля – это недвижимость. Земля – первичное благо, вложение сил и средств в которое порождает объекты недвижимости. Любой объект капитального строительства привязан к земельному участку, и при планах строительства и благоустройства в первую очередь выбирается место, а уже потом осуществляется «встраивание» рукотворных улучшений в земельный участок. Покупка земли – это возможность полноценного развития задуманного проекта на участке. Тем более сейчас, когда начинается сезон. При этом с собственным участком земли не страшны продуктовые эмбарго и кризис на рынке зерна – можно самим вырастить продовольствие для всей своей семьи. К тому же, земельный участок можно передать в аренду фермеру или самим заняться предпринимательской деятельностью – сельскохозяйственным производством или же развитием набирающего в последние годы популярность агротуризма.

Удачный выбор земельного участка способен приносить собственнику отличный доход. Такая доходность может быть на уровне 15–45% годовых. Инвестиции в земельные участки – один из наиболее эффективных и безопасных способов сохранить и приумножить свой капитал. С ними практически невозможно произвести какие-то действия, которые повлекли бы утрату товарной стоимости. Независимо от экономической ситуации в мире и стране цена земли возрастает. Кроме того, в отличие от вложений в ценные бумаги, драгоценные металлы, произведения искусства, земельный инвестор имеет возможность заработать не только за счет естественного удорожания земельного участка, но и произвести его качественные изменения, повышающие стоимость участка в разы по сравнению с понесенными затратами. Поэтому, в условиях нестабильной экономической ситуации, а также инфляции и девальвации, приобретение земельного участка – это гарантия стабильности.

- Какие выводы можно сделать?

- Инфляция в России набирает обороты, что сказывается и на рынке недвижимости. В этот момент резкие движения и необдуманные инвестиции могут только навредить.

Кому интересны вложения в недвижимость, необходимо знать, как в наше экономически нестабильное время избежать ошибок и финансовых потерь при купле-продаже и оформлении в собственность объектов недвижимости.

Инвестору нужно понимать – кризис может способствовать более выгодным вложениям в недвижимость, если привлекать настоящих профессионалов в этой области, чтобы руководить его вложениями. Поэтому в бурных и неясных условиях кризиса привлечение профессионалов становиться более необходимым по сравнению со стабильными периодами.