А ты точно риэлтор?
Есть мнение, что сделки с недвижимостью лучше проводить самостоятельно, не прибегая к помощи риэлторов. Мол, их услуги стоят неоправданно дорого, и без них вполне можно обойтись.
Почему агент по недвижимости всё-таки нужен? От каких проблем он может избавить? В чём риск покупки/продажи квартиры без сопровождения? Как не нарваться на дилетанта? Ответы на эти нериторические вопросы — в авторской колонке обозревателя Псковской Ленты Новостей Ульяны Ловыгиной.
Кровное не отдадим
Несколько лет назад специалисты, оказывающие помощь продавцам и покупателям жилья в Пскове, в среднем брали за свои услуги 30 тысяч рублей. Сейчас «курс» составляет от 50 тысяч и выше — в зависимости от уровня притязаний конкретного риэлтора и его квалификации. Сотрудники крупных агентств обычно просят за сделки купли-продажи «под ключ» 2-2,5% от стоимости недвижимости. В переводе на рубли это 60-75 тысяч рублей от квартиры, оценённой в 3 миллиона. Чем дороже жильё, тем, соответственно, выше комиссия.
Для простых трудящихся, которые порой и за месяц не зарабатывают суммы, которую нужно отдать агенту, такой гонорар может показаться грабительским и бессовестным. Многие не готовы расстаться со своими кровными, честно заработанными деньгами за такие «мелочи», как размещение объявления или подбор подходящего варианта, общение с покупателем/продавцом, решение вопросов с документами. Тем более, если последние в полном порядке.
Возможно, пару десятков лет назад и можно было бы пойти по такому пути, пожать руки с контрагентом, от руки написать договор, произвести расчёт наличными на заднем сиденье автомобиля и пойти по своим делам. Но только не сейчас, когда недвижимость — это чуть ли не самое дорогое, что есть у людей, а желающих нажиться на чужом горе пруд пруди.
Однако некоторые считают, что ничего сложного в подготовке к сделке нет. Фото можно сделать самостоятельно на телефон, отвечать на звонки и договариваться о встрече труда не составит, как и показывать-смотреть жильё. Договор купли-продажи скачаем из интернета, если сделка связана с ипотекой — вообще хорошо, банк всё сам сделает. А сэкономленные на риэлторе деньги можно направить на первоначальный взнос, ремонт или иные нужды.
Что ж, если вы не дорожите своим имуществом, деньгами, временем и нервами — флаг вам в руки, занимайтесь продажей/покупкой сами. У меня был опыт самостоятельного оформления ипотеки на приобретение жилья, и я больше никогда на это не подпишусь. Думаю, со мной солидарны многие, кто когда-либо занимался своими жилищными вопросами, не имея специальных знаний и не прибегая к помощи со стороны.
Слепые котята
Ты словно слепой котёнок тычешься наугад. Перелопачиваешь тонны нужной и ненужной информации в интернете, чтобы хотя бы понять, с чего начать. Изучаешь все доступные ипотечные программы в поисках наиболее выгодной, подаёшь заявку в банк в надежде, что всё правильно сделал, нажал верные кнопки, ни на что лишнее не подписался. Получаешь заветное одобрение и идёшь по следующим кругам ада, пролистываешь десятки объявлений, обзваниваешь продавцов, договариваешься о встречах, приходишь и совершенно не понимаешь, на что смотреть. Ну, стены и стены, ремонт или его отсутствие. Продавец щебечет о тепле и уюте, хороших соседях, благоустроенном дворе, протягивает какие-то бумаги — вот, всё в порядке. Ты наивно веришь, но потом решаешь перепроверить: а вдруг, есть какие-то подводные камни? Снова открываешь заветный «гугл» в поисках ответов. Либо просишь совета у знакомых, которые бывали в подобной ситуации. Если повезло иметь в окружении юриста — обращаешься и к нему.
И вот, изучив вопрос со всех сторон, снова возвращаешься к вопросу, уже «подкованный». Теперь уже знаешь, каких ошибок стоит избегать, в какие строки в документах смотреть, в какой угол в квартире заглядывать. Вроде всё «чисто», пожимаете руки и выходите на сделку.
Муки закончились? Нет. Теперь нужно правильно подготовить договор купли-продажи и оформить займ в банке. Если вы думаете, что финансовые организации предоставят вам бесплатную юридическую помощь, то вы глубоко ошибаетесь. В их интересах только оформление кредита, наиболее выгодного для финансовой организации, но никак не для вас. На всех стадиях до подписания ипотечных документов вам будут предлагать «самые выгодные» условия и дополнительные услуги, от которых вы можете лишь проиграть, зато банку и его служащим будет хорошо. Понять, насколько вам нужно всё то, что навязывают, можно, но для этого снова придётся много читать и вникать.
После заключения сделки останется самая малость — зарегистрировать право собственности, дождаться выезда продавца, забрать ключи и наконец-то въехать в свой выстраданный угол.
Это только кажется, что ничего сложного, и такой путь преодолеет каждый. Но гладко оно только на бумаге, на деле же — несколько месяцев в постоянном стрессе и напряжении, за которые организм здоровья не скажет. К тому же, на любой стадии сделки могут возникнуть трудности, о которых вы даже не догадываетесь.
Хорошие продажники
При продаже недвижимости геморроя не меньше. Для начала нужно представить объект в наиболее выгодном свете, чтобы он привлёк внимание покупателей. Если всё сложится, последуют звонки, сообщения, показы квартиры. Нет никаких гарантий, что первый, кто переступит порог вашей недвижимости, купит её. Просмотров могут быть десятки, и каждый раз вам придётся впускать в дом незнакомых людей, отвечать на их вопросы, возможно, выслушивать критику в адрес гнёздышка, которое вы с таким усердием когда-то обживали. «А обои-то некрасивые», «А полы-то холодные», «Да и планировка не та», «А скидку сделаете», - все люди разные, и услышать вам придётся очень многое, не всегда приятное.
И, кстати, будьте готовы пожертвовать львиной долей личного времени: визиты могут быть утром, днем, вечером. Все свои дела в виде семьи, работы, хобби придётся отложить на потом.
Я не представляю, как без агентских услуг выстраивают альтернативные сделки. А таких сейчас очень много — люди продают одно жильё, чтобы приобрести другое. Как собрать звенья в цепочку и со всеми договориться? Где найти время, чтобы показывать свою квартиру и смотреть новую? А если надо продать помещение, купленное на средства маткапитала? Предстоит договориться с опекой, запастись терпением и взять отпуск на неопределённый срок.
В случае обращения к риэлтору вся эта рутина ляжет на его плечи. Независимо от того, продавец вы или покупатель, от вас потребуется минимум участия в сделке — по большому счёту, только присутствовать на подписании документов. Да, агента потребуется снабдить всей нужной информацией, предоставить некоторые бумаги, но всё остальное он сделает сам. Максимально грамотно составит объявление, будет отвечать на звонки, показывать вашу квартиру покупателям, проверит чистоту их намерений. Или же подыщет объект под ваши хотелки, заранее обсудит все нюансы с продавцом. И, конечно же, учтёт все юридические формальности. По сути, вам останется только кивать головой, соглашаясь или отказываясь от сделки, а как только договорённость будет достигнута — поставить подпись.
Агенты, которые проходят подобные процедуры по несколько раз за месяц, знают много хитростей, в том числе с точки зрения психологической: как завлечь покупателя, как сторговаться с продавцом, как успокоить вспыльчивого собеседника, как развеять его страхи и подозрения. У риэлторов есть опыт продаж, и они могут «дожать» участника сделки в вашу пользу, либо найти золотую середину. Не многие из нас могут похвастаться навыками хорошего продажника, правда?
Кроме того, агент пригодится для общения с себе подобными — очень часто с другой стороны тоже присутствует посредник, который может попросту «запудрить» вам мозги в интересах своего клиента.
Риэлтор риэлтору рознь
Ну и, самая важная задача риэлтора, на мой взгляд — документационное сопровождение сделки. Бюрократию мало кто любит, в её тонкостях немногие разбираются, а с учётом нежелания большинства людей вчитываться в написанное, ошибки или неучтенные моменты в бумагах могут обернуться бедой. Не стоит обольщаться: даже если ваши документы чисты, как белый лист, не факт, что такими же окажутся намерения у контрагента. Порядочность подтверждается только письменно, а не на словах. В противном случае можно сесть в лужу с миллионными долгами за ЖКУ, судебными тяжбами или вообще остаться на улице.
Кто вообще в курсе, какие моменты важно фиксировать в договоре купли-продажи? Я вот только недавно узнала, что там должны быть прописаны сроки передачи ключей и снятия с регистрационного учёта. А где проверить наличие долгов у продавца? Как узнать, нет ли на квартире обременения? Когда можно заехать в новый дом, чтобы не потеснить прежних хозяев? Ответы на эти и многие другие вопросы обычно знает риэлтор.
Понятно, что он тоже человек, а людям свойственно ошибаться. Но вы же не лечите зубы самостоятельно? Если потёк кран — зовёте сантехника. При подборе автомобиля обращаетесь к профессионалам. Так почему сделки с недвижимостью в народе «принято» проводить без сторонней помощи? Не корову же покупаете, на самом деле.
Да, риэлтор риэлтору рознь. Гарантией успешного дела являются только квалифицированные помощники, профессионалы в своей сфере. Где такого найти? Каждый, наверное, решает сам. Кто-то спрашивает у знакомых, кто-то судит по отзывам в интернете, кто-то доверяется раскрученному агентству. Я считаю, что нужно как минимум обращаться в крупные конторы и избегать частников, которые вышли на рынок совсем недавно. Неплохо бы узнать стаж работы специалиста, количество проведённых им сделок, какое у него образование. Важно задавать как можно больше вопросов, и, конечно же, вам должно быть комфортно с собеседником. Ведь он будет решать ваши жилищные вопросы на протяжении определенного периода времени, причём за ваши же деньги.
Стоит избегать необязательных, безответственных, непунктуальных, не отвечающих на звонки, срывающих встречи. Таких довольно много — и среди самозанятых, и среди ИП, и среди сотрудников агентств недвижимости. Нам вот недавно повстречался представитель крупной конторы на юге области, который работает в сфере аренды жилья. Договорились посмотреть квартиру, приехали на место, позвонили - «через 7 минут спущусь». Никто так и не вышел, на очередной звонок агент ответил: «Ой, а всё, сняли уже». О том, что на жильё очередь, нас никто не предупреждал.
Кстати, что касается аренды жилья. Здесь, на мой взгляд, риэлтор не слишком-то и нужен. Разве что арендодателю, который будет избавлен от показов квартиры и общения с потенциальными квартиросъёмщиками. А вот арендатору придётся изрядно раскошелиться.
Ни для кого ни секрет, что услуги агента, по факту, оплачивает тот, кто покупает/снимает недвижимость. Только в первом случае комиссия будет заложена в стоимость жилья, а во втором — станет дополнительным «бонусом» к цене арендуемого помещения, весьма неприятным. Немногие люди, пребывающие в поисках квартиры, готовы заплатить не только за месяц вперёд, но и залог за последний, а заодно и комиссию агенту в размере 100%. Именно такой гонорар часто просят многие дельцы, которые зарабатывают на сдаче жилья. При этом их помощь весьма условна и абсолютно бесполезна для одной из сторон.
А что касается купли-продажи, агент пригодится обоим участникам сделки. Есть масса примеров, когда именно посредники помогают сэкономить время, нервы и деньги, проводят сложные сделки без сучка и задоринки. Стоит ли это вышеуказанных денег? Мне кажется, вполне.
Конечно, если вы совершенно незанятый, уравновешенный и подкованный юридически человек, умеете торговаться - можете спокойно заниматься жилищными вопросами самостоятельно. Во всех остальных случаях при покупке или продаже жилья профессиональная помощь крайне необходима.
Ульяна Ловыгина
