Драйвер рынка: что будет с льготной ипотекой и ценами на жильё в 2024-м
Главными трендами минувшего года в сфере недвижимости стали рост ипотечных ставок по базовым программам и ужесточение условий по льготным. Менее доступной стала вторичка, квартиру в новостройке купить тоже весьма непросто. Многие покупатели и продавцы замерли в ожидании.
Что ждёт рынок недвижимости Псковской области в 2024 году? Стоит ли надеяться на снижение цен и процентных ставок? Как поступить тем, кто уже сейчас нуждается в улучшении жилищных условий? Ответы на эти и другие вопросы искала обозреватель Псковской Ленты Новостей.
В последний вагон
Последствия ужесточения кредитной политики в части увеличения суммы первоначального взноса по льготной ипотеке на жилье в новостройках, а также повышения ключевой ставки пока не слишком заметны. Существенного изменения спроса на первичное и вторичное жильё в Пскове эксперты не наблюдают, но уверяют: все происходящие события и принимаемые решения так или иначе повлияют на рынок, только немного позже.
Тем более, что в первые две недели наступившего года мало кто занимался жилищными вопросами. «Только сейчас, буквально в конце недели какая-то активность появляется, начинаются показы, просмотры, консультации», - описал ситуацию генеральный директор ООО «Этажи-Псков» Роман Максименко.
Он заметил, что банки тоже проявили активность, буквально 10-го января один из них снова поднял базовую ипотечную ставку. «Мы получим отложенный эффект, который, как правило, наступает в течение двух-трех месяцев. Много событий произошло в конце прошлого года, много инициатив, в том числе законодательных, которые косвенно отразятся на рынке недвижимости. Например, сейчас первое чтение прошел закон о том, что физические лица смогут сдавать квартиры в посуточную аренду только тогда, когда 75% жильцов дома это согласуют. Естественно, если закон будет принят, то часть людей, которые покупают жильё с целью сдачи, пересмотрят свои инвестиционные стратегии», - добавил эксперт.
Сотрудник псковского агентства недвижимости «Диалог» Александр Мальцев выделил ещё один пласт инвесторов, которые вскоре могут «отвалиться». Речь о тех, кто покупал несколько квартир на выгодных условиях.
Риелтор заметил, что под конец 2023-го года спрос на жильё вырос, так как многие клиенты ринулись дооформлять свои покупки, завершать сделки по ипотеке, одобренной ранее на прежних условиях. «Многие ждали, вдруг цены снизятся, вдруг что-то ещё, вдруг примут какие-то новые программы - но нет, и эти могут закрыть. И ринулись покупать хоть что-нибудь, сметая всё подряд, как у нас ранее раскупали гречку и сахар. Все хотят зайти в последний вагон», - поделился наблюдениями Александр Мальцев.
Он констатировал, что жильё в новостройках привлекательно за счёт программ с господдержкой, поэтому даже те, кто изначально хотели вторичку, порой пересматривают планы в пользу первичного жилья, потому что это выгоднее. Платить по ипотеке 50 тысяч в месяц или 15 - огромная разница. Специалист добавил, что большинство его клиентов в ноябре-декабре преимущественно покупали квартиры с использованием заёмных средств - 70-80% от всех совершенных сделок.
«Плоды всего этого мы увидим чуть позже, рынок не реагирует мгновенно. Изменений стоит ждать в ближайшие два-три месяца. И, скорее всего, спрос на новостройки упадет на 20-30% процентов», - озвучил свой прогноз Александр Мальцев.
Цена квадрата
Что будет с ценами на новые квартиры в дальнейшем, предположить сложно. Роман Максименко уверен, что пока действует госпрограмма (в настоящее время - до июля 2024 года), спрос на первичку сохранится. И это будет позволять застройщикам и дальше повышать цены. Он заметил, что только за последние полгода стоимость нового жилья увеличивалась несколько раз, и напомнил: председатель Центробанка и другие аналитики уже говорили о том, что за три года цена квадратного метра повысилась чуть ли не в два раза. Большую роль в этом сыграло распространение льготной ипотеки. К тому же, стоимость материалов неуклонно растёт, и застройщики не станут продавать жильё себе в убыток.
А под конец 2023-го года один из крупных банков ошарашил рынок новостроек ещё одной неприятной новостью: теперь заключение договора на льготную ипотеку возможно только с теми застройщиками, которые субсидируют кредитору пониженную ставку. Таким образом, вводится комиссия для девелоперов, чьи покупатели оформляют жилищный займ по одной из госпрограмм. Аналогичные схемы вводит ряд коммерческих банков.
За чей счёт будет финансироваться субсидирование? Скорее всего, это отразится на цене квадратного метра и конечной стоимости квартир. Возможно, у застройщиков появятся два прайса - с ипотекой и без, предположил специалист.
Александр Мальцев также озвучил опасения в связи с тем, что банки будут брать с застройщика комиссию за пользование субсидируемыми программами: «Либо застройщик будет платить из своего кармана, либо, с огромной долей вероятности, за это заплатит конечный потребитель». В перспективе квартиры могут вырасти в цене на 5-10%.
Стабильная динамика
Тем временем, цены на вторичном рынке могут поползти вниз, так как в сложившейся ситуации количество желающих купить жильё в старом фонде сокращается. По данным аналитиков «Домклик», увеличение ключевой ставки привело к закономерному снижению спроса на готовые квартиры уже во втором полугодии 2023-го.
«Платежеспособность населения при такой базовой ставке под большим вопросом. Готово ли население её обслуживать? Меня терзают смутные сомнения», - подтвердил тенденцию Роман Максименко. При этом, по его словам, со временем может произойти привыкание - ранее ставки по ипотеке уже достигали 17-18%.
Он подчеркнул, что первичный и вторичный рынок тесно взаимосвязаны: от 30 до 50% покупателей жилья в новостройках параллельно продают вторичку. «И если не активна вторичка то, соответственно, люди откладывают, потому что у них нет финансов на покупку квартиры в новостройке», - заметил директор компании «Этажи-Псков». При этом, по его словам, застоя на рынке готового жилья в Пскове не наблюдается.
Александр Мальцев также заметил, что вторичка всегда динамична в той или иной мере. «Определённое движение есть, но, конечно, новостройки за счет льготных программ были в топе. При этом многих вторичный рынок привлекает, потому что в купленную квартиру можно сразу заехать и жить, порой ещё на стадии оформления сделки. Есть квартиры с ремонтом, и если люди не хотят или им некогда с этим заморачиваться, они покупают готовое жильё», - поделился опытом риелтор и вынес вердикт: круговорот покупок-продаж квартир на вторичном рынке будет в любое время, просто объём сделок может разниться.
Перспективы загородной недвижимости
В настоящее время цена двух- или трёхкомнатной квартиры в псковской новостройке сопоставима со стоимостью частного дома в пригороде. В связи с этим спрос немного сместился в сторону загородной недвижимости, тенденция наблюдается ещё со времён пандемии.
«Другой разговор, что очень мало предложений на рынке и очень маленький «земельный банк», на котором можно строить индивидуальные жилые дома», - заметил Роман Максименко. По его словам, несмотря на активное освоение окрестностей Пскова, ни одного коттеджного посёлка в полном смысле там так и не появилось. Всё то, что сейчас строят в пригороде, эксперт называет «сблокированными группами домов однородного типа».
Его коллега из агентства недвижимости «Диалог» всё же видит перспективы для загородной недвижимости. Александр Мальцев констатировал, что на рынке появилось множество компаний, которые возводят частные дома, на которые тоже распространяются программы с господдержкой.
«Двушка в новом доме может стоить 5-6 млн рублей, за те же деньги можно купить дом 100-120 квадратов. Потребуются вложения, но и в квартиру они нужны. При этом дом - это уже другой качественный вид недвижимости. Возможно, не в таком развитом районе, где-то на окраине, либо за городом, но это уже будет дом со всеми его вытекающими плюсами», - добавил риелтор. По его мнению, если цены на квартиры в новостройках и дальше будут расти, ещё больше покупателей развернут взоры в сторону частных домов.
Не бросаться во все тяжкие
Что делать тем, кто решил улучшить свои жилищные условия уже сейчас? Действовать, исходя из собственных возможностей и потребностей. На первичном рынке есть неплохие варианты, можно купить квартиру по льготной программе в уже сданном доме и хоть завтра приступить к ремонту в стенах, ещё не видевших новосёлов. «Стоит помнить, что первичная недвижимость предполагает, как правило, отсутствие отделки. Конечно, у застройщиков есть определённые предложения, но заселение придётся отложить на определённый срок, и всё это время где-то жить», - напомнил Александр Мальцев.
Тем, кто не готов к ремонту, стоит обратить внимание на предложения на вторичном рынке, где продавцы вскоре могут ещё больше активизироваться. Эксперты предполагают, что снижение цен в первую очередь коснётся готовой недвижимости, проигрывающей новостройкам с точки зрения планировки и площадей. По прогнозам, немного упадёт стоимость квартир в хрущёвках, сталинках и других старых домах, независимо от выгодности их расположения.
При этом бросаться во все тяжкие не стоит ни продавцам, ни покупателям, так как завтрашний день нельзя предсказать на 100%. Законы могут поменяться в считанные дни и недели, и ситуация развернется в диаметрально противоположном ракурсе. Важно всё хорошо обдумать.
Он добавил, что и процент по базовым программам со временем упадёт. Да, первое время ежемесячный платёж будет большим, но спустя полгода ключевая ставка ЦБ может измениться в сторону уменьшения. В таком случае есть вариант рефинансирования, после чего расходы на оплату кредита сократятся до стоимости найма аналогичной квартиры.
Роман Максименко тоже считает, что ждать нечего, и надеяться на какую-либо выгоду за счёт долгосрочных стратегий не стоит. Особенно тем людям, которым нужно купить или продать жилье здесь и сейчас. Эксперт уверен, что решать свои вопросы следует в то время, когда они возникли.
«Последние 25 лет, на протяжении которых я занимаюсь недвижимостью, я всегда говорю: люди, которым необходимо решить квартирный вопрос, должны стараться его решать, если у них для этого есть возможности и финансы. Есть опора необходимости, и есть опора возможностей. Если эти два момента совпадают, то происходит сделка», - подытожил руководитель ООО «Этажи-Псков».
Таким образом, кардинальных изменений на рынке недвижимости нет, и не предвидится. Поэтому, если жилищный вопрос назрел, лучше решать его сразу, не уповая на снижение цен и улучшений условий по кредитам. Важно делать это взвешенно, просчитав все риски. И помнить, что впоследствии получить ипотеку будет ещё сложнее, ведь банки намерены внимательнее изучать кредитные истории заемщиков.
Ульяна Лаблюк
