Недвижимость Петербурга: предпосылок для активного роста цен в среднесрочной перспективе нет

ПЛН ДОМ продолжает знакомить читателей с тенденциями рынка жилья северного соседа. Агентство Развития и Исследований в Недвижимости представляет обзор первичного рынка жилой недвижимости Санкт-Петербурга за второй квартал 2011 года.

Предложение

По данным АРИН, в течение 2 квартала 2011 года, объем ввода жилья составил 478 005 кв. м (включая реконструкцию и индивидуальное строительство), это на 29% больше, чем в I квартале 2011 года.

Лидерами по вводу в 1 полугодии 2011 года оказался Выборгский район за счет сдачи в эксплуатацию 1 очереди ЖК «Северная Долина».

Структура объема ввода жилья в 1 полугодии 2011 года по районам

Источник АРИН

«По итогам 2 квартала 2011 года объем предложения жилья в Санкт-Петербурге составляет  2 363 тыс. кв. м, что на 7% больше, чем по итогам предыдущего квартала», - рассказывает Оксана Малеева, руководитель отдела аналитических исследований АРИН.

Основной объем предложения – это жилье массового спроса (класс «эконом», «комфорт» и «комфорт+»), на него приходится 83% всего предложения. На долю жилья класса «бизнес» и «элита» приходится соответственно 8% и 9%.

Источник: АРИН

Оксана Малеева отмечает, что наибольшее предложение сконцентрировано в Приморском районе - на него приходится 24% всего предложения.

Основные зоны концентрации квартир эконом-класса – ближайшая область (Бугры, Колтуши, Кудрово, Мурино, Отрадное), окраины города (Парнас, Парголово) и Шушары.

Квартиры класса «комфорт» наиболее широко представлены по всему городу (за исключением центральных и околоцентральных районов). Наибольшее предложение – Приморский и Выборгский районы, а также  Московский и Невский районы.

Квартиры повышенной комфортности – «комфорт+» - расположены в популярных спальных районах, а также в районах, приближенных к центру города. Среди них – Московский, Василеостровский, Выборгский, Приморский, Калининский.

Бизнес-класс расположен преимущественно в Петроградском, Московском и Василеостровском районах.

Элитные квартиры предлагаются в Центральном и Петроградском районах.

Start-up проекты

По данным АРИН, в течение 2 квартала 2011 года, в продаже появились 15 новых проектов (включая дополнительные очереди уже продаваемых проектов), которые составляют около 17 тыс. квартир, площадью 862 тыс. кв. м.

Всего в течение 1 полугодия 2011 года в продаже появилось 39 новых проекта или 25,5 тыс. квартир (1,3 млн. кв. м).

Оксана Малеева говорит, что новые проекты относятся преимущественно классу «эконом» и «комфорт».

Перечень start-up-проектов во 2 квартале 2011

Источник: АРИН

Городские жилищные программы

Продолжается поддержка жилищной сферы со стороны государства. Оксана Малеева говорит, что в Санкт-Петербурге, в настоящее время действует 5 городских целевых жилищных программ:

- «Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге»;
- «Молодежи – доступное жилье»;
- «Жилье работникам учреждений системы образования, здравоохранения и социального обслуживания населения»;
- «Санкт-Петербургские жилищные сертификаты»;
- «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге».

По данным Администрации Правительства Санкт-Петербурга, по итогам 2010 года в рамках всех 5 целевых программ оказана поддержка 7 559 семей. Наибольшая категория – расселение коммунальных квартир (3 711 семей, в том числе за счет инвесторов – 1 704 семей). Общая сумма государственного бюджета, освоенного в 2010 году, составила 2 499,8 млн. руб.

Кроме того, осуществляется строительство и передача квартир ветеранам Великой Отечественной Войны. В 2009-2010 гг. Комитетом по строительству Санкт-Петербурга построено и введено в эксплуатацию 5 824 квартиры, за счет средств инвесторов завершено строительство, оформлены в собственность Санкт-Петербурга 2 152 квартиры.

В 2011 году на реализацию целевых программ Санкт-Петербурга по улучшению жилищных условий граждан будет направлено 3,17 млрд. рублей. В том числе:

• на развитие долгосрочного жилищного кредитования — 550 млн. рублей,
• на программу «Молодежи — доступное жилье» — 2 млрд. рублей,
• на программу обеспечения жильем работников бюджетной сферы – около 20 млн. руб.,
• на приобретение жилищных сертификатов — 100 млн. рублей (в 3 раза меньше, чем в 2010),
•на расселение коммунальных квартир — 500 млн. (в 2 раза меньше, чем в 2010).

По итогам 2010 года город за счет бюджета построил 323 000 кв. м, в 2011 году ожидается строительство порядка 428 000 кв. м жилья.

Ипотека

По данным АРИН, в течение II квартала 2011 года в Санкт-Петербурге было выдано 5 076 кредитов на сумму около 10 420,9 млн. руб., что в 1,7 раз больше кредитов, чем в 1 квартале 2011 года. Всего в течение 1 полугодия 2011 года было выдано 7 794 кредита на сумму около 16 282,2 млн. руб.

Оксана Малеева отмечает, что увеличение количества выданных кредитов связано со стабилизацией и ростом доходов населения и смягчением условий ипотечных программ. По прогнозам ведущих банков, в 2011 году число ипотечных кредитов увеличится в 2 раза по сравнению с 2010 годом, приблизившись к показателям докризисного 2008 года. Общая сумма кредитов в 2011 году составит максимум 30 000 млн. руб.

В 1 полугодии 2011 года основным игроком рынка ипотечного кредитования остался Северо-Западный банк Сберегательного банка России, доля выданных им кредитов составила 35,6%. Среди прочих причин лидирующего положения Сбербанка – введение в марте 2011 года акции «8-8-8» в рамках программы «Ипотечный+» дополнительно к введенной в 2010 году ипотечной программе «10-10-10».

«Стабилизация на строительном рынке, а также спрос на ипотечное кредитование способствует увеличению конкуренции среди банков», - говорит Оксана Малеева.  В течение 1 полугодия 2011 года отмечается снижение общей доли государственных банков («Сбербанк России», «ВТБ 24», кредитные программы АИЖК) и увеличение доли коммерческих банков: с 30% в начале 2011 года до 50% кредитов по итогам 1 полугодия 2011 года.

Дальнейшему оживлению ипотечного кредитования могут способствовать:

• Увеличение числа банков, работающих на первичном рынке – по итогам 2011 года прогнозируется их увеличение с 7-8 в 2010 году до 13-15;
•Снижение ставок по кредитам – по данным Санкт-Петербургского Ипотечного Агентства в марте  средняя ставка по кредиту составляла 12,5%, и по прогнозам до конца года еще снизится;
• Смягчение условий выдачи кредитов.

Спрос

По данным АРИН, по итогам 2 квартала 2011 года объем продаж квартир на первичном рынке составил порядка 506 тыс. кв. м или 7,6 тыс. квартир. По сравнению с 1 кварталом 2011 года произошло уменьшение проданных квартир, связанное с сезонным спадом.

«Появилась тенденция увеличения приобретаемой площади квартиры, - рассказывает Оксана Малеева. - Это обусловлено оживлением рынка ипотечного кредитования: течение 2 квартала 2011 года количество выданных кредитов увеличилось почти в 2 раза по сравнению с 1 кварталом 2011».

Превалирующий объем продаж квартир приходится на жильё массового спроса (эконом, комфорт, комфорт+) – 89%. При этом основную долю занимает класс «комфорт» - 53%, на класс «эконом» приходится 29%. Оставшиеся 11% приходятся на сегменты высокого класса – «бизнес» и «элита».

Источник: АРИН

Оксана Малеева отмечает, что темпы продаж квартир зависят от ряда факторов. Среди основных можно выделить следующие:

1.Уровень цен;
2.Местоположение (в том числе удаленность от метро, от КАД, наличие городской прописки, близость парков и водоемов и пр.);
3.Стадия строительства;
4.Репутация застройщика;
5.Тип договора;
6.Объем предложения квартир в комплексе;
7.Активность конкурентов в окружении.

Наиболее высокие темпы продаж характерны для эконом-класса, компаний, предлагающих существенные скидки, при условии их хорошей репутации. Основной объем продаж приходится на этап 50-70% готовности комплекса, когда человек наиболее лояльно относится к покупке, при этом выбор квартир не сильно ограничен.

Цены

По данным АРИН, на конец 1 полугодия 2011 года, средневзвешенная стоимость кв. м на первичном рынке составляет 75 793 руб./кв. м. По сравнению с пиковым 2008 годом, падение цен составило около 10%.

«В течение 2010-2011 года наблюдается стагнация цен, - говорит Оксана Малеева. -  При этом меняется структура предлагаемого жилья: уменьшается доля квартир высокого класса и соответственно увеличивается доля жилья массового спроса. За счёт этого средневзвешенные цены на рынке продолжают снижаться».

Среди основных ценообразующих факторов на первичном рынке жилой недвижимости можно выделить следующие:

1)Уровень цены;
2)Характеристики местоположения (близость к городу, социальное окружение, видовые характеристики);
3)Транспортная доступность (загруженность трасс, близость к станции метро, к КАД);
4)Уровень конкуренции в окружении;
5)Стадия готовности жилого дома;
6)Наличие отделки
7)Тип квартиры (кол-во комнат, площадь, этаж).

Специалисты АРИН отмечают, что в разрезе классов жилья, с 2010 года наблюдались незначительные колебания цен за счёт появления новых проектов.

Структура цен по классам, руб./кв.м (цены приведены к середине строительства, к состоянию «без отделки»)

Оксана Малеева говорит, что характеристики местоположения являются значимым ценообразующим фактором. Наиболее высокие цены наблюдаются в центральных и околоцентральных районах, где преимущественно реализуются жилые комплексы высокого класса (Центральный, Петроградский, Василеостровский и Адмиралтейский районы). Наиболее низкие цены – в областных районах, где строятся жилые комплексы эконом класса. 

Уровень цен на квартиры в жилом комплексе возрастает по мере строительства дома. Согласно накопленному опыту компании «АРИН», ежеквартальное увеличение цен составляет около 2-3% (без учета рыночного роста).

В сегменте массового спроса, зачастую квартиры предлагаются либо с полной отделкой, либо предусматривают возможность дополнительного заказа отделки. Стоимость такой услуги составляет 4 000 – 10 000 руб./кв. м. В сегменте жилых объектов высокого класса («бизнес» и «элита») отделка, как правило, не предлагается.

 Прогнозы

В течение 1 полугодия 2011 в продаже появилось  1 310,7 тыс. кв. м. жилья или 25,5 тыс. новых квартир. По предварительным данным АРИН, до конца 2011 года в продажу выйдет еще порядка 15 тыс. квартир. Превышение объема ввода в 1 полугодии 2011 года связано с выходом на рынок ряда крупных проектов – 3 очередь «Северная Долина», «Ленинский парк» и пр.

Таким образом, годовой объем предложения за 2011 год составит порядка 4,1 млн. кв. м или 68 тыс. квартир. Для сравнения, по итогам 2010 года годовой объем предложения составил 3,7 млн. кв. м. или 62 тыс. квартир (рост 11%).

Оксана Малеева отмечает, что основными факторами, влияющими на изменение объема продаж, являются: увеличения доходов населения, улучшение доступности ипотечных кредитов, активность государственных программ, а также соотношение с текущим объемом предложения на рынке.

На основе полученных показателей, специалисты компании АРИН рассчитали потенциальный объем продаж квартир, который составит в 2011 году около 2 млн. кв. м, или 34 тыс. квартир, то есть останется на уровне 2010 года.

По данным АРИН, предпосылок для активного роста цен в среднесрочной перспективе нет. Это связано с большим количеством заявленных проектов, в том числе комплексного развития территорий.