Как досрочно расплатиться с ипотекой - советы экспертов

Рано или поздно каждый добросовестный ипотечный заемщик задумывается о том, как поскорее  расплатиться с кредитом, чтобы и себе жизнь облегчить, и банку меньше переплатить.  На этот случай банковская система предлагает два пути: рефинансирование кредита или его частичное досрочное погашение. Как определиться с выбором, советуют эксперты портала «РИА Недвижимость».

Оба пути – и частичное досрочное погашение кредита, и рефинансирование - позволяют снизить кредитную нагрузку на заемщика и сократить срок выплаты кредита. Впрочем, у обоих вариантов есть свои достоинства и недостатки, которые необходимо учесть заранее.

Частичное досрочное погашение – это наиболее оптимальный, но и дорогой для заемщика вариант. В любом кредитном договоре изначально прописана возможность досрочного погашения кредита. Также из договора можно узнать правила осуществления частичного досрочного погашения.

Действуя в соответствии с установленными банком правилами, можно вносить сумму, значительно превышающую ваш ежемесячный платеж, и таким образом совершать частично досрочное погашение кредита.

В результате, в зависимости от предпочтений заемщика, после частичного досрочного погашения, может быть сокращен срок кредитования, либо уменьшен размер ежемесячного платежа. Все плюсы в любом случае сводятся к сокращению итоговой переплаты по кредиту

Бесспорным плюсом такого варианта является отсутствие дополнительных операций и бумажной волокиты: заемщик продолжает работать с прежним банком, на тех же условиях. К тому же, ему не грозят лишние финансовые расходы, с которыми обязательно придется столкнуться при рефинансировании.

Впрочем, не всем заемщикам подойдет такой способ расквитаться с кредитом. Чаще всего при досрочном погашении банки стремятся уменьшить размер ежемесячного платежа, и неохотно идут на сокращение срока кредита. Поэтому, если заемщику принципиально сократить именно время выплаты ипотеки, то лучше будет выбрать рефинансирование.

Кроме того, у некоторых банков процедура частичного досрочного погашения довольно сложная: сначала требуется письменно уведомить банк о своем намерении внести сумму, значительно превышающую ежемесячный платеж, потом в определенный отрезок времени внести указанную сумму с точностью до копейки, а потом еще и заплатить банку комиссию в пару-тройку тысяч рублей. Многих заемщиков такие условия демотивируют, поэтому им проще выполнить рефинансирование, пусть и с увеличением суммы ежемесячного платежа, чем откладывать деньги на частичное досрочное погашение раз в год.

Вам это подходит, если:
- необходимо снизить кредитную нагрузку (перерасчет в пользу уменьшения размера ежемесячного платежа),
- необходимо сократить срок выплат (перерасчет в пользу сокращения срока кредита),
- большая часть кредита уже выплачена,
- срок кредитования подходит к концу,
- нет дополнительных средств для осуществления процедуры рефинансирования,
- разница процентной ставки по кредиту и ставки рефинансирования невелика.

Рефинансирование открывает перед заемщиком гораздо больше возможностей. Заново получая кредит, он может кардинально изменить условия кредитования. Например, ощутимо снизить процентную ставку, что совершенно невозможно при частичном досрочном погашении кредита.

Именно ради снижения процентной ставки многие заемщики и обращаются к рефинансированию. Граждане, что покупали квартиры в ипотеку в посткризисном 2009 году, когда процентные ставки не снижались ниже 15% годовых, сегодня охотно рефинансируют кредиты и выгадывают заветные проценты.

К реинвестированию также прибегают заемщики, бравшие долларовую ипотеку при сильном рубле, а после серьезного роста курса американской валюты, пытающиеся снизить ставку, чтобы нивелировать возросшую финансовую нагрузку.

Правда, как заверяет эксперт из Нордеа Банка, проводить рефинансирование с целью снижения процентной ставки, целесообразно только в том случае, если разница ставок составляет не менее 3% при рублевом кредите, и не менее 2% - при валютном.
В результате снижения ставки заемщик сможет сократить срок кредита или ежемесячный платеж.

При этом у рефинансирования есть и менее очевидные преимущества, говорит эксперт из Райффайзенбанка. Например, в процессе рефинансирования можно поменять объект недвижимости, находящийся в залоге, или изменить состав созаемщиков.

К тому же, новый банк может оказаться лояльней в обслуживании: предложить более комфортные условия досрочного погашения кредита на перспективу, или даже предоставить согласие на продажу заложенной квартиры.

Недостаток у рефинансирования существует только один, но зато очень существенный. Рефинансирование, тем более, с привлечением другого банка, требует больше временных затрат. Обычно для осуществления «перекредитовки» требуется пройти стандартную процедуру оценки кредитоспособности и соответствия требованиям кредитных программ, а также подтвердить свою кредитную историю.

И, что немаловажно, рефинансирование стоит денег. Заемщику вновь придется оплатить все стандартные банковские процедуры оценки жилья, страхования жизни и регистрацию ипотеки. Поэтому, затевая рефинансирование, стоит заранее просчитать, стоит ли игра свеч: окупятся ли затраты на процедуру рефинансирования той выгодой, что она принесет.

Вам это подходит, если:
- необходимо снизить кредитную нагрузку (процентную ставку),
- необходимо сократить срок выплат,
- необходимо изменить условия кредитования (изменить состав созаемщиков, условия досрочного погашения и т.п.) 
- большую часть кредита еще предстоит выплатить.

Оценивая плюсы и минусы обоих вариантов, важно понимать, какую цель вы преследуете. Частичное досрочное погашение кредита обычно не вызывает никаких дополнительных хлопот – главное дисциплинировать себя и вносить нужную дополнительную сумму, когда существует такая возможность. Рефинансирование требует больших временных затрат и подготовки, бумажной волокиты, зато дает дополнительные возможности по снижению долговой нагрузки.

Но, как уверяют эксперты, в последнее время появилась тенденция комбинировать оба способа работы с кредитом. Сначала заемщики прибегают к рефинансированию для снижения процентной ставки. А ее, в случае с валютными кредитами, можно снизить значительно - с 11-13% до 6,5%. Затем, при первой возможности вносят дополнительные платежи по кредиту в качестве частичного досрочного погашения ипотеки.