«Диалоги о недвижимости»: Ипотека и кризис
Радиостанция «Эхо Москвы в Пскове» (102.6 FM) представляет новый проект – «Диалоги о недвижимости». Ежемесячная программа посвящена жилищному вопросу – особенностям сделок с недвижимостью, возможным подводным камням, ситуации на рынке в целом. Первая программа под названием «Ипотека и кризис» вышла в эфир 5 февраля. Свое экспертное мнение ведущей Наталье Меланьиной и псковичам представил президент Псковской гильдии риэлторов Роман Максименко.
- Роман Владимирович, какова сегодня ситуация на рынке недвижимости Пскова и России? Какова реакция застройщиков и продавцов на кризисную ситуацию в стране?
- Обычно случается то, чего не ждешь. Соответственно, люди привыкли жить определенными доходами, удовлетворять свои нужды, потребности и так далее. Но тут случился кризис. Очень сильно рубль подешевел по отношению к иностранным валютам, и народ стал находиться в смятении: а что же, собственно, делать. Две задачи стояли перед людьми: либо приумножить свои накопления, то есть инвестировать во что-то, либо сохранить свои деньги, дабы не потерять их в этой сложной финансовой ситуации. Поэтому народ обращал свои взоры на какие-то определенные активы. Например, на валюту.
В связи с тем, что мы все-таки живем в рублевой зоне, зарабатываем и тратим в рублях, в долгосрочной перспективе валютные вложения, наверное, будут все менее и менее актуальны. Более того, если рассматривать евро как валюту, то незамеченным произошло такое небольшое событие – швейцарские банкиры отвязали свой швейцарский франк от евро, что не может не являться предпосылкой к тому, что что-то с европейской единой валютой может случиться. Плюс ко всему в самом ЕС начались центробежные течения. Вот уже поговаривают о выходе Греции из Евросоюза и так далее. Что касается доллара, то все понимают, что в США на полную мощь включена печатная машина и многие годы эксперты предрекают не очень веселую картину для него. Поэтому валюта, наверное, в довольно долгосрочной перспективе – рискованный актив.
- Вы предлагаете обратить внимание на рубль?
- Нет, я предлагаю обратить внимание на недвижимость, хотя люди обращают еще внимание, например, на золото. Но у инвестиций в золото есть свои особенности и нюансы: если покупать монеты или слитки, человек при возврате теряет НДС; золотые изделия должны находиться в идеальном состоянии, чтобы их приняли назад и т.д. Именно поэтому недвижимость всегда была более понятным активом, который может давать и прирост с учетом роста капитализации, и сохранение тех самых накоплений, которые есть у людей. В связи с этим в ноябре и декабре вы видели фактически ажиотажный спрос на недвижимость. В агентствах недвижимости, у застройщиков стояли очереди. Соответственно, застройщики не повышали цены, чтобы не отпугнуть этих людей до Нового года, у них были масштабные реализации. Продавцы не снимали свои объекты с продажи, лишь за некоторым исключением, когда думали, что будет какой-то рост стоимости это недвижимости и решили попридержать ее. В целом, был отмечен во всех регионах ажиотажный спрос. В Москве и Петербурге, говорят, реализация застройщиков по новому жилью приросла на 40%. В Пскове тоже был значительный прирост, не 40%, но тоже очень большой.
- На сегодняшний день «свободные» квартиры есть?
- Есть, безусловно. Ситуация успокоилась. Тот ажиотаж, который наблюдался в конце прошлого года, спал. Сейчас все вернулось в нормальное русло. Жизнь продолжается.
- Давайте немного поговорим о проблемах банковского сектора. Причины, возможные последствия, перспективы, опять же, в кризисной ситуации.
- Кризисная ситуация, безусловно, связана с макроэкономикой. Нам известно о тех санкциях, которые были применены к нашему банковскому сектору со стороны Америки и Евросоюза. Был закрыт доступ к финансированию. В свою очередь Центробанк РФ поднял ключевую ставку. Ипотека, она, если не умерла, то значительно сократилась и затормозилась, но именно она была одним из локомотивов строительной отрасли. В некоторых регионах объем закредитованности по ипотеке доходил до 65%, поэтому, безусловно, банкам сейчас все тяжелее и тяжелее выдавать ипотеку. Соответственно, перспективы нужно рассматривать только в том ключе, что будет с санкциями, какова будет ключевая ставка Центробанка. Поживем - увидим, но пока ситуация, мягко говоря, не очень радужная и перспективная с точки зрения возможности ипотечного кредитования.
- А те, кто оказался в процесс оформления ипотеки в последние месяцы года, смогли приобрести жилье?
- Почти всем пересмотрели ипотечную ставку. Многие мои клиенты находились в процессе, о котором вы говорите. Если кредитный договор не был подписан на тот момент, когда ключевая ставка выросла, то практически всем в той или иной мере условия кредитного договора пересмотрели.
- Что же делать в такой непростой ситуации?
- Прежде всего, покупателю я посоветую обращаться к профессионалам. Это самый главный совет, поскольку профессионалы, во-первых, посмотрят на перспективу возможности ипотечного кредита, предложат наилучшую программу ипотечного кредитования среди тех банков, которые в этом рынке, хотя их достаточно немного.
- Они остались?
- Пока, к счастью, банки остались.
Специалисты могут подобрать наиболее оптимальный вариант объекта недвижимости для покупателя и с точки зрения цены, и с точки зрения чистоты документов. Сейчас, именно в такое непростое время, когда на рынке становится меньше понятного, людям нужно быть наиболее осторожными и стараться не связываться с черными маклерами, обращаться в крупные агентства недвижимости, где уже ни один год работают профессионалы. Во этом случае шансы на то, что человек купит по минимальной цене наилучший объект недвижимости, намного увеличиваются.
- Поговорим о мифах и реальности по предложениям банков, возможности изменения текущих ставок, валютной ипотеке. Если вдруг человеку отказали, то что делать: разворачиваться и уходить?
- Ставки выросли абсолютно во всех банках. На сегодняшний день в Пскове основными локомотивами ипотечного кредитования остаются Сбербанк и ВТБ. Примерная ставка для покупки двухкомнатной квартиры сроком на 15 лет при первоначальном взносе около 30% собственными средствами составляет примерно 16-17%. Такие банки, как АК-Барс и Россельхозхбанк, тоже продолжают ипотечное кредитование, но под 17% и выше. Это что касается ставок.
- Валютная ипотека.
- Валютная ипотека у нас в городе, к счастью, не очень развита, поэтому народ не прочувствовал на себе, как жители столичных городов, глубины проблемы, хотя эпизоды случались и у нас. Сейчас правительство рассмотрит вопрос о пересчете валютных кредитов на рубли.
- Это будет хорошем подспорьем для тех, кто в нее вступил.
- Да, но на сегодняшний день ситуация не разрешена. Пока только декларация.
- Если тебе отказали в ипотеке, квартиру ты уже никогда не сможешь купить?
- Безусловно, не нужно отчаиваться. Прежде всего, я призываю к тому, чтобы люди, которые начинают собирать документы для подачи в банк на ипотеку, все-таки также обращались к профессионалам - ипотечным брокерам, которые есть в в крупных агентствах недвижимости. Почему? Потому что вы можете неправильно заполнить анкету, вы можете не дать нужное количество документов, вы можете предоставить эти документы неверно, в неверном формате. В связи с тем, что одобрение в банках сегодня практически исключает человеческий фактор, то вам просто могут отказать по формальному признаку. По сути это делает некий робот.
- Было бы обидно, что из-за досадной оплошности или ошибки, вы получите отказ. Более того, прежде чем заявиться на ипотеку, у вас может быть какая-то небольшая задолженность. То есть вы когда-то в прошлые годы покупали сотовый телефон и не доплатили 10 или 6 рублей, и вам могут отказать по этой самой причине. Так вот можно поднять вашу кредитную историю, опять же, через специалистов, уточнить, если какая-то проблема или задолженность. Задолженность есть законные способы нивелировать, сократить и уменьшить риск получения отказа.
- Я надеюсь, что наши слушатели обязательно воспользуются этим предложением, потому что каждый человек должен заниматься своим делом. Если кто-то знает и умеет лучше тебя, то логично воспользоваться помощью другого человека. Ну и продажа и покупка ипотечной квартиры. На что обратить внимание?
- Здесь речь идет о тех квартирах, которые обременены ипотекой в силу закона. Эти квартиры не извлечены из оборота объектов недвижимости. Если человек, например, выбрал такую квартиру, которая находится в ипотеке, а это сейчас будет все чаще появляться, поскольку у многих людей не будет возможности погасить ипотеку вовремя, они будут стараться, возможно, либо уменьшать объем квартиры, либо переезжать из района в район. Тем самым ипотечные квартиры будут появляться на рынке. Если вы выбрали такую квартиру и она вас устраивает по всем параметрам, то здесь, конечно же, все аспекты сделки зависят исключительно от банка, потому что все юридические и финансовые условия будут диктоваться им. Опять же, подчеркну, это все равно лучше делать через специалистов, потому что они имеют диалог с банком непосредственный и всегда можно попытаться какие-то условия для себя выгодные выторговать у банка, чтобы и он не понес финансовые потери, и вы приобрели на наилучших условиях объект недвижимости.
- В любом случае такая сделка возможна.
- Безусловно, она возможно, просто несколько усложняется.
- И с другой стороны, такую квартиру можно продать.
- Ее можно продать, ее можно купить, никаких ограничений по закону в связи с этим не существует.
- Наконец, мы ждем от вам экспертных советов по покупке квартиры в кризисной ситуации.
- Самый главный совет для тех людей, которые решили приобрести недвижимость в этой сложной ситуации — не суетиться и не спешить, взвесить многократно все за и против, неважно, покупаете ли вы квартиру в ипотеку или за собственные средства. Необходимо внимательно просмотреть имеющиеся на рынке варианты, внимательно посмотреть те агентства и тех профессионалов, к которым планируете обратиться, изучить их сайты, репутацию, портфолио, посмотреть, какие сделки они делали, чтобы не попасть впросак. Сейчас в эту сложную финансовую годину многие пытаются на этом заработать, на рынке появляется очень много нечестных. Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, я предлагаю людям не спешить и взвешенно подходить к этому выбору.
Второй момент - не пытаться замахиваться на какие-то объекты недвижимости на вырост. Зафиксируете какой-то объект недвижимости, вложите свои деньги, потом спокойно оглядитесь, оцените свои финансовые возможности, и, если нужно, вы улучшите свои жилищные условия несколько позже. С одной стороны, зарабатывать в кризисные годы будет все сложнее и сложнее, а с другой - рынок невидимости сейчас очень нестабилен. Что будет завтра, совершенно сложно предположить, поэтому нужно брать объект недвижимости по потребностям.
