«Метражи»: Как заработать на недвижимости?

Очередной выпуск проекта о недвижимости вышел на волнах «ПЛН FM» (102.6 FM). Программа «Метражи» - это всё о покупке, продаже и аренде жилья, профессиональная точка зрения, советы экспертов, ипотека, загородная недвижимость и новостройки, секреты сделок и вся правда о риэлторском бизнесе в Пскове.

Тема эфира — инвестиционные стратегии в недвижимости. Как на ней заработать, что приносит доход? Что такое брокеридж? Может ли этот вид деятельности быть прибыльным в нашем регионе? Чем брокер отличается от риэлтора? Как аренда недвижимости выгоднее - долгосрочная или краткосрочная? Насколько в Псковской области популярны инвестиции в коммерческую недвижимость? На эти и многие другие вопросы ответил генеральный директор ООО «Этажи-Псков» Роман Максименко. Ведущий — Константин Калиниченко.

Константин Калиниченко: Тема сегодняшнего эфира — инвестиционные стратегии в недвижимости. Как, собственно говоря, на ней заработать, что приносит доход? Будем сегодня опять пополнять лексикон. Ранее мы достаточно подробно разбирали такое понятие как флиппинг. Сегодня у нас будут новые термины, возможно, неожиданно звучащие. Посмотрим. На самом деле, ничего сложного и экстраординарного.

Роман Максименко: Разберемся!

Константин Калиниченко: Да, разберемся! В частности, будет у нас сегодня тема брокериджа. Роман, давайте, чтобы перебросить мостик с наших предыдущих эфиров, напомним. Есть такая стратегия — флиппинг. В чем суть этой стратегии на рынке недвижимости, в чем ее преимущество?

Роман Максименко: Смотрите, Константин, мы собираемся здесь, чтобы просвещать аудиторию на тему недвижимости. Мы с вами говорили о том, как вообще можно эту недвижимость использовать. Основное — 95%, наверное, людей используют недвижимость для проживания и не более того. Мы в нашей передаче позволяем себе говорить о том, как можно с недвижимостью работать и как можно на ней зарабатывать. И вот как раз флиппинг — это одна из инвестиционных стратегий. Напомню, это стратегия, когда мы покупаем какой-то недооцененный объект, или объект, который продается ниже рынка. Возможно, он в плохом техническом состоянии. Мы делаем инвест-ремонт, заполняем его мебелью и техникой. Делаем так называемый хоумстейджинг, приведение объекта в продаваемый вид. И продаем его с премией к рынку либо по верхней планке рынка.

Константин Калиниченко: В общем, достаточно подробно мы говорили о флиппинге. Кому интересна данная стратегия, я адресую к первым выпускам нашей программы этого года. Естественно, флиппинг — это не единственный способ заработать на недвижимости. Сейчас перейдем уже к другим стратегиям. Снова у нас будут англицизмы. Хоумстейджинг у нас был, флиппинг, теперь вот новый термин — брокеридж. Что такое брокеридж, Роман?

Роман Максименко: Давайте два слова еще закончим про флиппинг. Константин правильно адресовал к двум нашим передачам, которые вышли на «ПЛН FM» (102.6 FM), которые вышли на платформах «ВКонтакте», на YouTube. Как раз буквально в марте месяце в Псков приезжала федеральная флиппинговая компания Todayprice, которая делала съемки моих объектов. По огромному счастью, в мае вышла та самая программа на YouTube. Она собрала на сегодняшний день несколько тысяч просмотров, что не может не радовать. И пошли отклики. Буквально в субботу я получаю звонок: «Здравствуйте, Роман. Можно ли с вами пообщаться? Мы из Москвы, мы приехали в Псков с туристическими целями, но видели на YouTube-канале Игоря Галузина (это как раз Todayprice) вашу передачу о Пскове. Нас заинтересовал ваш город, нас заинтересовала ваша стратегия флиппинга». И я свозил людей на свой объект, показал, как это работает. Объект буквально на выходе сейчас, новый. Люди очень сильно заинтересовались. Мы сейчас ведем переговоры о том, как мы будем контрактоваться. То есть это уже реальные кейсы, реально работающая система. То, как люди, услышав, разобравшись, идут в эту историю.

Теперь брокеридж. Значит, брокеридж сам по себе — это оказание посреднических услуг на рынке недвижимости. По сути, я, занимаясь недвижимостью, являюсь брокером. Очень часто есть путаница в терминологии — брокер-риэлтор.

Константин Калиниченко: Да, чем они отличаются?

Роман Максименко: На самом деле, концептуально — ничем. Просто риэлтор — это торговый знак, который был зарегистрирован в Российской гильдии риэлторов более 20 лет назад. Это название, естественно, тоже из Америки, из Европы пришло в Российскую Федерацию и прижилось у нас. И теперь людей, которые занимаются недвижимостью, называют риэлторами.

Константин Калиниченко: То есть это собирательно-обобщающее название?

Роман Максименко: В английской терминологии real estate — это недвижимость. А тот, кто занимается недвижимостью, есть realtor. Итак, брокер. Брокер — это некий посредник, который оказывает услуги в купле-продаже недвижимости за комиссионные вознаграждения. Эта часть стратегии работы с недвижимостью относится к тому, когда человек приходит работать в агентство недвижимости и начинает на этом зарабатывать. При этом ничто не мешает ему выполнять личные задачи. Он может сам покупать и продавать недвижимость, улучшать свои собственные жилищные условия. Обучившись, будучи профессионалом и так далее, и так далее. После он может это делать с недвижимостью друзей, знакомых, коллег, родственников и так далее, попутно вполне себе достойно зарабатывая на этом поприще.

Константин Калиниченко: Услугами брокера может воспользоваться абсолютно любой человек или есть какие-то ограничения?

Роман Максименко: Вообще брокер — это еще и некое подтверждение квалификации. Так как у нас риэлторская деятельность не регламентируется федеральным законом, то в любом случае заниматься может любой. Но вопрос твоей квалификации. Брокеры нашей компании постоянно подтверждают свои знания и квалификацию через систему сдачи экзаменов, через усиление компетенций, через постоянное обучение. У нас огромный учебный портал. Соответственно, очень часто у нас можно на рабочих местах видеть, как специалист сидит, вокруг него очень много разных сертификатов о тех курсах, которые он прошел. Это касается и ипотеки, это касается новостроек, это касается загородного домостроения, это касается налогового законодательства и так далее. То есть это просто некая подтвержденная квалификация специалиста недвижимости.

Константин Калиниченко: Мне кажется, это очень важно. Когда люди сталкиваются с приобретением, использованием недвижимости, это, во-первых, достаточно большие средства. Многие вкладывают не только свои, но и заемные.

Роман Максименко: Порой, последние.

Константин Калиниченко: Да, и последние, и даже те, которых еще, видимо, нет. Может быть, в перспективе появятся. И здесь, конечно, воспользоваться опытом профессионала — это, мне кажется, очень важно. Что скрывать, есть такой стереотип, что многие риэлторы — это когда человек попробовал себя в разных отраслях, что-то не пошло, остался без работы. А попробую ка я себя риэлтором. То есть в компании «Этажи» это, я так понимаю, исключено.

Роман Максименко: Конечно, это не только в компании «Этажи» исключено, а в целом доступ к профессии во многих странах вообще позволен только когда человек прошел серьезное обучение, подтвердил это все сдачей экзаменов, получил сертификат. Более того, во многих странах есть такое понятие как страховой депозит — на случай каких-то профессиональных ошибок. В нашей компании этот вопрос решен через гарантию безопасности сделки. То есть компания гарантирует за своих партнеров, за тех, с кем мы работаем, что они будут квалифицированы.

Константин Калиниченко: Повторюсь, это важно, потому что это успокаивает, естественно, обнадеживает потребителя данных услуг. И, наверное, влечет за собой какие-то достижения, профит и, так сказать, успех. Роман, насколько брокеридж и брокеры востребованы в Пскове? Нет ли ощущения (может быть, у многих оно закроется), что эта история для каких-то больших городов — для Москвы, Петербурга, Лондона. А мы тут в Пскове — ну какой тут брокеридж?

Роман Максименко: Нет. Знаете, в профессию приходит все больше и больше людей. На самом деле, рынка для всех хватает. Все зависит от того, какая глубина проникновения риэлторской услуги. На сегодняшний день нам даже, по сути, особенно конкурировать друг с другом не нужно, потому что глубина проникновения такова, что мы даже 60% рынка не занимаем. То есть 40-45% рынка — люди, которые делают сделки самостоятельно. Между знакомыми, между друзьями, случайно услышали, сами что-то посмотрели на «Авито». Да, конечно, доля неуспешных сделок или каких-то проблемных сделок в этом сегменте рынка выше. Но люди делают свой выбор. Поэтому на вопрос, «зачем столько рыбок в аквариуме», я отвечу, что это просто повышает уровень профессионализма для наших клиентов.

Константин Калиниченко: Мы привыкли говорить, что мы сейчас живем в эпоху мошенничества. В основном, конечно, речь идет о телефонном мошенничестве, но я так думаю, что и в сделках с недвижимостью тоже определенный сегмент мошенников присутствует. И здесь воспользоваться опытом, знаниями профессионалов, мне кажется, архиважно, чтобы потом не было мучительно больно.

Роман Максименко: Константин, мы с вами не сговаривались, вы об этом не знали. Но «ваш покорный слуга» стал жертвой мошенников.

Константин Калиниченко: Интересно.

Роман Максименко: Да, это неожиданно. Я сейчас нахожусь в судебном процессе. Скажем так, даже обладая всеми моими знаниями, моим опытом, моими компетенциями, я сейчас нахожусь под риском потери денег. Я приобрел квартиру. И сейчас это выглядит так, что я попал под мошенников. Возможно, потом у меня будет возможность по итогу поделиться этой ситуацией, рассказать, как в это дело не попадать. Пока воздержусь. Что там говорить. Наверное, это очень серьезно, если даже со мной такое произошло.

Константин Калиниченко: На самом деле, я думаю, что никто не застрахован, потому что методы мошенников тоже совершенствуются. Это не предмет, наверное, сегодняшней нашей программы, но иметь в виду, конечно же, необходимо. Роман, мы говорим, что брокер — это, по сути, посредник, обладающий профессиональными знаниями. Инвестиции в недвижимость — это сфера, требующая профессиональных, глубоких знаний или тут в принципе можно обойтись самому?

Роман Максименко: С помощью профессионала не нужно обладать вообще никакими знаниями, достаточно обратиться к специалисту. Мы когда машину ремонтируем, мы тоже наверняка не залезаем под капот, а отправляем машину авторизованному дилеру, хотя тоже можем разобраться и по YouTube, и книги почитать, и так далее — но, наверное, это не очень верно, потому что каждый должен заниматься своим делом. Поэтому специальной квалификации человеку не требуется. Достаточно обратиться к профессионалу, заключить договор, и все случится.

Константин Калиниченко: Брокеры, насколько я понимаю, составляют такое комплексное досье на объект.

Роман Максименко: В том числе.

Константин Калиниченко: Что входит, какие документы входят в это комплексное досье? Что, грубо говоря, клиент получает?

Роман Максименко: Клиент получает все, что необходимо по данному конкретному кейсу. Основные документы — архивная справка, выписка из лицевого счета, актуальная выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра сделок с недвижимостью), кадастровый или технический паспорт (БТИ) и титульный договор или иной правоустанавливающий документ, на основании которого человек является владельцем.

Константин Калиниченко: На мой взгляд, действительно, есть смысл воспользоваться брокерскими услугами, потому что на любой из перечисленных стадий, как мне кажется, человека могут ждать подводные камни, сложности. Потом, действительно, могут случиться какие-то неприятности. Как правильно выбрать брокера? Я полагаю, для большинства псковичей, радиослушателей это достаточно мутные воды и новая тема.

Роман Максименко: Самым основным критерием является публичность, крупные компании. Если компания федеральная, скорее всего, степень доверия клиентов высока. Второе — это, конечно, безусловно, рекомендации. Если кто-то порекомендовал специалиста в позитивном свете, конечно, такому специалисту можно довериться. Далее, конечно, никто не отменял отзывы. Есть порталы по размещению объявлений — «Авито», «Циан», «ДомКлик». Там публикуются отзывы. Кроме того, на профессиональных сайтах агентств недвижимости. Конечно, не у каждого агентства недвижимости вообще есть сайт. И у кого есть, не все публикуют отзывы. Но уважающие себя компании на своем сайте все отзывы публикуют. Причем не только положительные.

Константин Калиниченко: Да, в том числе и негативные. Я так понимаю, что исключительно позитивные отзывы могут и оттолкнуть человека — понятно, отфильтровали. Взяли 10 позитивных, 100 негативных отсеяли.

Роман Максименко: Послушайте, если даже возвращаться к моему собственному видео, про которое я говорил, с Todayprice, там на позавчера было 206 лайков и 100 с чем-то комментариев. И там две третьи — хейтеры. Было бы хуже, если бы не было вообще комментариев, не было бы отзывов. Это значит, что людям вообще не интересно, не зашло. Если люди высказывают свое мнение, в данном частном случае — на мои обои, на то, как я этот флиппинг провожу, не суть — это просто их частное мнение. Это все вкусовщина. И мы к этому относимся абсолютно нормально, иногда даже учимся на этих отзывах, на этих комментариях. Поэтому это тоже позитивно. Чем больше объективизма в том, что пишут люди и говорят, пусть даже и в негативном аспекте, тем проще нам избегать ошибок.

Константин Калиниченко: Возможно, тут и конкуренция таким образом осуществляется.

Роман Максименко: Ничего страшного. Мы не боимся конкуренции.

Константин Калиниченко: В общем, это говорит о том, что тема живая. Не просто поговорили, узнали какое-то новое слово и решили, что нам это не подходит. То есть, действительно, многие люди, я так понимаю, с удивлением узнали, что такая стратегия существует, что она работает, есть положительные кейсы, есть видео на YouTube, где можно посмотреть, как оно вживую работает, что нужно делать, что не нужно делать. По-моему, это здорово. Роман, не один у нас не только брокеридж в качестве стратегии инвестиций, получения дохода от недвижимости. Есть, может быть, и более понятные и простые для обычных радиослушателей практики. В частности, сдача в аренду. Какая аренда выгоднее, на ваш экспертный взгляд? Долгосрочная, краткосрочная?

Роман Максименко: Конечно, с точки зрения маржинальности наиболее выгодна краткосрочной аренда, но она более хлопотная, потому что этим надо серьезно заниматься, надо встречать, провожать гостей, заниматься заселением, клинингом своего объекта. Нужно заниматься стиркой, глажкой и так далее. Возникают проблемы с поломками и прочее, прочее, прочее. То есть человек, когда он занимается краткосрочной, посуточной арендой, собственно говоря, он, получается, «раб своих клиентов». И когда клиенту нужно заселиться в 3 часа ночи, ты должен подняться и заселить. Либо ты должен нанять кого-то, кто сократит твою доходность и будет делать это за тебя.

Что касается долгосрочной аренды, в целом, это достаточно выгодная инвестиция, если ты покупаешь квартиру и сдаешь ее в долгий срок. Более того, цена на долгосрочную аренду растет, в том числе по причине снижения платежеспособности населения в части покупки недвижимости. Все больше людей уходят в аренду. Но если в целом рассматривать разные инструменты, это самый низкодоходный инструмент в части маржинальности в сфере недвижимости.

Константин Калиниченко: Понятно, что нет смысла объяснять детали. Более менее все понимают, что такое сдача в аренду. Это вообще инвестиция или это скорее попытка хотя бы оплатить издержки?

Роман Максименко: Слушайте, если человек обладает активом в размере многомиллионной недвижимости и просто хочет сократить издержки, наверное, его не то, что инвестором назвать нельзя, это просто очень низкая финансовая грамотность у людей. Приходите, что называется, проконсультируем. Конечно, из этого надо извлекать доход. Конечно, это инвестиционная стратегия. Люди владеют недвижимостью либо покупают недвижимость именно с целью сдачи в аренду. И при правильном, опять же, подходе, я такой секрет, может быть, раскрою. Если, например, объект можно сдать за рубль, то при помощи профессионала его очень легко сдать за полтора. Есть куча разных способов, профессиональных тонкостей, которые, обратившись к профессионалам, будут реализованы на вашем объекте. При этом та комиссия, которую вы специалисту заплатите, будет покрыта той прибылью, которую вы получите.

Константин Калиниченко: На самом деле, это обычно так и работает. Многие люди думают, что они экономят, пытаясь все самостоятельно сделать. На самом деле, не имея каких-то специальных, видимо, знаний, теряют деньги. Роман, то, что вы говорили по поводу краткосрочной сдачи в аренду. Действительно, в Интернете много разных историй — как, например, молодежь заехала на сутки, разгромила квартиру. Или клиенты что-то украли, вывезли. Есть какие-то рецепты, как минимизировать риски?

Роман Максименко: Первое, наверное, что нужно сделать — посмотреть на портрет того, кому ты сдаешь.

Константин Калиниченко: Посмотреть ему в глаза.

Роман Максименко: Мы смотрим на человека, соискателя внимательно, который хочет стать арендатором того или иного объекта недвижимости. С этого надо начинать. Надо понимать своего контрагента. В лицо, что называется, знать. Второе — это, конечно, юридически правильно составленный договор аренды. Все это тоже мы помогаем делать. Еще раз подчеркну, это не самое важное. Мы еще, кстати, не коснулись вопроса аренды коммерческой недвижимости. Это тоже отдельная стратегия.

Константин Калиниченко: Давайте тогда к другим стратегии в завершающей части нашей программы перейдем. Еще одна стратегия — это вложения в новостройки. Некоторое время назад велись разговоры, что вложение в новостройки — это уже не инвестиция. Вроде как, падает спрос на них. Может быть, не падает. Может быть, спрос на что-то падает, на что-то, наоборот, растет. Насколько вложение в новостройки сегодня актуальная стратегия инвестирования?

Роман Максименко: Очень хороший вопрос. Я быстро и лаконично отвечу. Первый момент - до COVID-19. Очень интересно. Покупаешь на котловане, объект сдался, плюс 30% заработал. Срок строительства — полтора, два года. То есть гарантированная доходность. Может быть, больше. За последние два с половиной года, по данным Центробанка, новостройки подорожали вдвое — цена квадратного метра в новостройках. Соответственно, все это стало не очень «вкусно» и не очень интересно. Сейчас выгодно взять новостройку с господдержкой. Осталось порядка 40 дней до отмены обезличенной господдержки. Значит, кто не успел, тот опоздал. 8% больше не будет. Доходность резко сократится. Плюс цена квадратного метра на новостройки уже не такая привлекательная. Более того, сейчас уже нет такого большого разрыва в цене котлована и цене построенного дома. Но новостройки, так как дом свежий, в хорошей локации, хорошего качества, это всегда очень ликвидный актив.

Константин Калиниченко: Соответственно, есть, наверное, основания предполагать, что в дальнейшем все равно стоимость жилья в новом фонде будет дорожать.

Роман Максименко: Безусловно. Поэтому если возникает вопрос, что хочется купить объект в новостройке, мы скажем: «Да, приходите, мы вам поможем и мы скажем, как на этом заработать».

Константин Калиниченко: Тут, я думаю, тоже очень важно, потому что подходить к этому с такой позиции в лоб: новостройки — это однозначно хорошо, тоже, видимо, нельзя. Как мы говорили в контексте флиппинга, куча факторов: район, ваши собственные потребности и запросы. Все это, в том числе, видимо, и в новостройках примерно так и работает. Еще одна стратегия, которую уже упомянули сегодня, это инвестиции в коммерческую недвижимость. Насколько эта тактика популярна и актуальна касательно Псковской области? Вроде у нас, как некоторые считают, не сильно развитый регион с точки зрения коммерции, промышленности, бизнеса.

Роман Максименко: Вообще, это мой конек. Я бы сейчас сел на него и поехал, но за неимением времени, к сожалению, долго не получится. Это просто моя любимая тема. У меня два профессиональных образования в области инвестиций в коммерческую недвижимость. И я могу вечно вещать на эту тему. Скажу коротко, что коммерция — это тоже очень интересная вещь, когда человек хочет рассмотреть так называемую «капельницу». Что такое «капельница»? Это пассивный доход. То есть человек хочет сидеть где-то на берегу моря и чтобы ему на расчетный счет каждый месяц кап кап кап кап — капала арендная плата. Это тоже все можно сделать. Можно купить коммерческую недвижимость, найти хорошего федерального оператора, который возьмет ее в долгосрочную аренду. И тоже нужно считать доходность, но это гарантированный пассивный доход и стопроцентно гарантированный рост капитализации во времени.

Константин Калиниченко: Это, видимо, стратегия, более подходящая, наверное, для хорошо обеспеченных людей. Не стартовая история.

Роман Максименко: Совершенно верно. Это для тех людей, кто хочет сохранить, приумножить свой капитал, кто уже не так много хочет двигаться в части оборачивания капитала, кто хочет иметь именно пассивную составляющую дохода.

Константин Калиниченко: Конечно, очень здорово прозвучало. Ты на море, коктейль пьешь, а денежки капают. Если говорить о коммерческой недвижимости, какая все-таки наиболее востребованная у инвесторов и почему?

Роман Максименко: Самая востребованная во все времена была коммерческая недвижимость на стрит ритейле. Это небольшие для Пскова 50-150 метров квадратных под аптеку, магазин, под какого-то федерального оператора — «Красное и белое», Ozon, Wildberries, «Пятерочка», «Магнит». Может быть, чуть больше — 250 квадратных метров, магазин у дома. То, что не очень дорого по вложением, и что приносит адекватный доход. Это всегда было, есть и будет. Особенно сейчас стал популярен стрит ритейл в новых районах. Развивается новый район, вокруг нужен соцкультбыт.

Константин Калиниченко: Сетевой магазин?

Роман Максименко: Сетевой магазин, парикмахерская, барбершоп, аптеки. У нас аптек очень много, лечатся все. Тоже приглашаем. Если нужно, поможем с подбором, с расстановкой позиций, акцентов и так далее.

Константин Калиниченко: Какие факторы нужно учитывать, чтобы минимизировать риски и увеличить прибыль при инвестициях в коммерческую недвижимость?

Роман Максименко: Факторы рыночные, факторы спроса, факторы заполненности той или иной локации подобными объектами, конкурентную среду. И надо составлять математическую модель, что мы получим на выходе. Без этого никуда.

Константин Калиниченко: Иногда, я думаю, даже те, кто просто смотрит раздел рекламных объявлений, видит, что какая-то локация почему-то не сдается и не продается. Видимо, дело даже не в цене, а просто не учли риски и данная недвижимость в этом месте оказалась не востребована.

Роман Максименко: Бывает и так.

Константин Калиниченко: На самом деле, как мы видим, очень много различных факторов, которые нужно учитывать. Инвестирование — вообще процесс достаточно сложный и рискованный. Инвестиции и риски, я так понимаю, это вещи, идущие рука об руку?

Роман Максименко: Да, это вещи синонимичные. Понимаете, в чем дело? Инвестиция зависит всегда, как она будет работать, от выбранной стратегии. А стратегия выбирается исходя из потребности. Мы садимся с потенциальным инвестором и начинаем с того, что просто разговариваем о том, а что ты хочешь? Какой ты хочешь финальный результат? Когда человек раскрывается, когда человек по-честному говорит, мы даем ему несколько алгоритмов, несколько стратегий, с помощью которых практически гарантированно можно получить доход.

Константин Калиниченко: По традиции в завершение каждой нашей программы я говорю, что вы всегда можете обратиться в компанию «Этажи-Псков», вам там помогут, проконсультируют. Это вас ни к чему не будет обязывать, но это та история, где, скорее всего, вы будете идти на все ваши деньги. Чтобы не прогореть, тут нужно воспользоваться опытом, знаниями профессионалов.

Роман Максименко: Милости просим.

Свои вопросы, касающиеся сферы недвижимости, читатели могут присылать на редакторскую почту redaktor@pln-pskov.ru. Ведущий программы Роман Максименко и его гости дадут развернутые ответы.