Присматривается или спит: что происходит на жилищном рынке Пскова и Великих Лук
Отмена ипотеки с господдержкой, рост ключевой ставки и другие экономические явления внесли изменения в рынок недвижимости. Риелторы по всей стране отмечают сокращение количества сделок, особенно с использованием заёмных средств, уход потенциальных покупателей в сторону аренды и рост интереса к загородной недвижимости.
Характерно ли всё это для Пскова, и что в это время происходит на юге области? Псковская Лента Новостей пообщалась с экспертами и выяснила, чем жилищный рынок Великих Лук отличается от псковского, какие объекты пользовались наибольшим спросом у жителей города на Ловати, почему в городе мало съёмных квартир, и чего ждать в обозримом будущем.
Проще «сидеть в найме»
«Рынок присматривается к ситуации. Все эти вещи произошли только что, совсем недавно снова приподняли ключевую ставку, есть прогноз, что её повысят до 20%. Сейчас доля ипотечных сделок составляет примерно 45% в общем портфеле покупок. Постепенно уходят лимиты по семейной ипотеке, приостановили выдачу сельской. В целом с ипотечными продуктами сейчас всё достаточно грустно на рынке. Одновременно с этим постепенно началась небольшая коррекция цен на вторичку в сторону уменьшения. Люди, которые ждали какого-то пика, понимают, что он наступил, и если сейчас не реализовать свои надежды по продаже, потом цены будут только падать. Кроме того, постепенно заканчивается сезон на загородку, и тем, кто ещё ждёт покупателей, лучше поторопиться. Супер краха не происходит, но небольшая коррекция на рынке присутствует», - коротко описал положение дел в областном центре генеральный директор ООО «Этажи-Псков» Роман Максименко.
Сокращение количества сделок, особенно по вторичному жилью, отмечает сотрудник псковского агентства недвижимости «Диалог» Александр Мальцев. «Господдержку отменили, семейную ипотеку часть банков приостановили из-за того, что лимиты закончились. Конечно, сделки и сейчас будут, но намного меньше. В основном, это обмены, размены. Возможно, кто-то будет брать ипотеку под большой процент, но если требуется добавление небольшой суммы в районе 500 тысяч или миллиона рублей, и есть возможность погасить кредит в короткие сроки. Какие-то движения, конечно, будут. У одних есть маткапитал, у других военная ипотека, у третьих другие выплаты, которые оживляют рынок», - поделился наблюдениями риелтор. Он также считает, что сокращение спроса может отразиться на ценах, которые поползут вниз. Уже сейчас по многим объектам происходит приличный торг, так как люди готовы покупать жильё, но если предложение интересное, либо жизненные обстоятельства вынуждают решать данный вопрос именно сейчас.
В целом же, уверен Александр Мальцев, пока что выгоднее «сидеть в найме». Он напомнил, что буквально пару лет назад ежемесячный платёж за приобретенную в ипотеку квартиру равнялся стоимости съёмного жилья. Сейчас же траты на оплату кредита в два раза больше, а итоговая переплата сумасшедшая. Поэтому многие люди предпочитают отложить покупку до лучших времён, «плотно сели на аренду и пережидают период высочайшей ставки». А накопления при их наличии кладут на депозит, чтобы после потратить на своё жильё.
При этом он заметил, что в Великих Луках довольно мало вариантов съемного жилья, в том числе потому, что оно стало пользоваться повышенным спросом. Это привело и к росту стоимости аренды.
Подтверждает тенденции и старший специалист великолукского агентства недвижимости «Земли 60» Денис Чистов. «По продажам, конечно, всё печально. Ипотечная ставка на вторичку растет, сейчас уже порядка 22%, соответственно, продажи упали, а ценники на квартиры нет. Людям без «багажа» сейчас нереально что-то купить в ипотеку, потому что ежемесячный платеж будет очень большой, у нас и зарплат таких нет. Налички стало больше на рынке: раньше наше агентство в месяц делало 17-18 сделок, из них порядка 15 ипотек, сейчас около 10 сделок в месяц и максимум одна ипотека. В основном, вкладывают сертификаты, маткапитал, выплаты бойцам СВО и их семьям, есть размены — например, досталась кому-то «однушка», и они её продают, чтобы купить что-то побольше», - перечислил риелтор основные параметры сегодняшнего рынка.
Он также отмечает дефицит съемного жилья в Великих Луках, причём на протяжении последних двух лет. Свежие варианты разлетаются буквально за пару часов. Денис Чистов связывает повышенный спрос на аренду не только с недоступностью ипотеки, так как в городе и раньше было довольно много «квартирантов». «У нас очень много заводов, на них работают иногородние специалисты и мигранты, им надо где-то жить. Студентов в городе тоже много, различные праздники проходят, что тоже даёт нагрузку на съём», - пояснил агент по недвижимости.
В настоящее время в южной столице региона сдаются всего 24 квартиры: самая дешевая — «однушка» в относительно неплохом состоянии за 11 тысяч рублей в месяц, самая дорогая — четырёхкомнатная с ремонтом, мебелью и техникой за 80 000 рублей в месяц.
Разница в цене
Ещё одна особенность Великих Лук — дефицит новостроек. На популярном сайте объявлений выставлены на продажу квартиры всего в двух строящихся домах. Цены на «однушки» начинаются от 3,1 млн рублей, «двушки» — от 5 млн. Также есть пара предложений от собственников в уже сданных многоэтажках: однокомнатную квартиру с предчистовой отделкой можно купить за 2,9 млн рублей, двухкомнатные без ремонта стоят от 4,5 млн рублей.
Практически полное отсутствие конкуренции на первичном рынке сказывается на ценах на жильё, которые местами сопоставимы с псковскими. «В Пскове предложений намного больше, и люди, которым надо как-то продавать квартиры, чаще снижают цены, чтобы привлечь внимание клиентов. Поэтому порой кажется, что в Пскове и Великих Луках цены примерно одинаковые. Но это только кажется. Мы иногда работаем по Пскову и понимаем, что цены там всё-таки выше. Одинаковые разве что только на окраинах, квартира, которая у нас расположена в хорошем районе, в аналогичной локации в Пскове будет дороже», - уверяет сотрудник АН «Проспект» Александр Гаврилов. Он также подтвердил, что повышенным спросом ранее пользовались квартиры в новостройках по причине льготных условий, но сейчас и первичный рынок «отдыхает».
«Рынок в Великих Луках действительно отличается тем, что там меньше новостроек, соответственно, больше упора на вторичное жилье. И оно может стоить даже дороже псковского по той причине, что в областном центре можно сделать выбор в пользу новых квартир, которых на порядок больше, чем в Великих Луках. Но в целом разница в ценах не слишком существенна. Если сопоставлять районы, например, центральные, на которые всегда есть спрос, там квартиры стоят примерно одинаково. Возможно, на некоторые похожие объекты и будет разница — в Великих Луках на 10-15% дешевле, на окраинах может доходить до 20%», - озвучил свою точку зрения псковский риелтор Александр Мальцев, который проводил несколько сделок на юге области. Он подчеркнул, что Великие Луки поменьше Пскова, но локация весьма интересная: ближе до Москвы и Белоруссии, город динамично развивается и считается промышленным центром, что оказывает влияние на рынок недвижимости
Желающих много, объектов мало
На фоне вышеперечисленных тенденций в Псковской области начал активно развиваться ранок загородного жилья. Многие люди переключаются с многоквартирных домов на индивидуальные, покупают и строят загородную недвижимость. «Есть определенный спрос, хотя, конечно, ценник порой выше, чем на квартиры. Но по квадратным метрам частное жильё больше, и дом — это уже основательно», - заметил Александр Мальцев.
С учётом того, что программу господдержки отменили, псковичи, желающие купить частное жильё, стали активно пользоваться сельской ипотекой. Тем более, что в окрестностях областного центра достаточно готовых объектов, подходящих под данную программу, и возможностей строительства новых.
В Великих Луках ситуация несколько иная. Представитель местного агентства недвижимости «Земли 60» Денис Чистов рассказал, что загородные дачи в целом продаются хорошо, но с учётом сезонности: с выпадением снега спрос падает. Пользуются популярностью и частные домовладения для круглогодичного проживания. «Я работаю с застройщиками, которые строят дома, и дела у них идут неплохо. Если строят, значит, продают. В принципе, сейчас разница в цене «трёшки» и дома составляет около миллиона рублей: стоимость трёхкомнатных квартир начинается от пяти миллионов, а новый дом без отделки можно и за шесть найти», - привёл пример специалист.
При этом, уточнил он, застройщики в основном работают на территории города, жильё в котором не подходит под сельскую ипотеку. В окрестностях Великих Лук строительство домов ведётся не слишком активно, соответственно, объектов, которые можно купить на льготных условиях, довольно мало.
«Сельская ипотека по факту не работает. С апреля у нас не было ни одной такой сделки. Проблематично найти сам объект, который подходит по параметрам сельской ипотеки. Нужно, чтобы дом был новый, чтобы в нём были коммуникации. И в этот момент у банка должны быть неизрасходованные лимиты. Желающих оформить сельскую ипотеку у нас много, но вариантов мало. Никто в районе строить не хочет», - отметил великолукский риелтор Александр Гаврилов.
На момент написания данного материла количество предложений, потенциально подходящих под сельскую ипотеку, вблизи Великих Лук действительно можно было пересчитать на пальцах одной руки. Один из объектов выставлен на продажу в деревне Каменка, которая граничит с городом: двухэтажный дом 130 квадратов в процессе строительства стоит 5 млн рублей. Чуть дальше, в дeрeвне Лакомица в 6 км от южной столицы, продаётся двухэтажный дoм площадью 160 кв метров за 6,5 млн. Также под параметры сельской ипотеки могут подойти дом в Русаново (13 км от города) и коттедж в Пoречье (30 км от Великих Лук). Все объекты требуют дополнительных вложений в виде отделки, которая частично выполнена лишь в некоторых из них.
На территории города возводится гораздо большее количество частных домов, о чём говорят не только предложения на сайтах объявлений, но и цифры статистики: за последние 5 лет в Великих Луках ввели в эксплуатацию 714 жилых домов, из них 692 - индивидуальные.
Александр Гаврилов говорит о том, что частные домовладения продаются не слишком хорошо. «Дома всегда плохо продавались, по сравнению с квартирами. И это даже не зависит от какой-то ипотечной программы, такая тенденция всегда была. Квартиры традиционно пользуются большим спросом», - подчеркнул эксперт. По его словам, многое зависит и от стоимости объекта ИЖС, и от того, насколько продавцы готовы уступить в цене. Те, кто хочет продать, обязательно это сделают. А средний срок продажи дорогих домов (стоимостью свыше 10 миллионов) составляет 2-3 года. «Такие дома продаются тяжело, еще хуже, чем все остальные. Потому что люди не хотят оставлять такие крупные деньги в Великих Луках. Те, кто готов потратить столько средств, уезжают подальше, либо строят сами», - пояснил сотрудник АН «Проспект».
«Хороша ложка к обеду»
Его коллега из АН «Земли 60» также утверждает, что стоимость жилья в городе завышена, и для великолучан непосильны квартиры за 5-6 млн рублей. При этом многие собственники, продающие «вторичку», ставят заоблачную стоимость, посмотрев цены на похожие объекты на сайтах объявлений, либо послушав соседей, которые выгодно продали жильё. «У кого-то получается «двушку» за 5 миллионов продать. Но кому-то повезло, а кому-то нет. Бывает, московские, питерские приезжают, и для них выложить такую сумму — легко. Нашим в этом плане тяжелее покупать. Влияет на цены и то, что приезжают участники СВО, и они не церемонятся, не торгуются, просто берут и покупают», - рассказал Денис Чистов.
Он предполагает, что в обозримом будущем недвижимость будет дешеветь на фоне падения спроса, продавцы, которым нужно закрыть свои вопросы, начнут снижать цены. Эксперт допускает понижение до 30%, о котором говорят и банковские менеджеры, при этом он не отрицает, что корректировка может произойти и в сторону повышения. «В нашем агентстве это уже третий кризис, и с каждым из них цены только росли и больше не опускались», - констатировал он. Относительно ставки также есть прогнозы по понижению до 15%, но сбудутся ли они, никто достоверно не знает.
Риелтор Александр Гаврилов считает, что в ближайший год ничего не изменится, а существенное понижение ставок может произойти только ближе к 2027 году. В связи с чем он рекомендует людям, нуждающимся в приобретении жилья, не ждать и покупать недвижимость уже сегодня. «Самое лучшее время для покупки всегда было пять лет назад. Поэтому, когда бы вы это ни сделали, никогда не пожалеете. Потому что дальше будет только сложнее», - уверен он.
Псковский агент по недвижимости Александр Мальцев придерживается аналогичного мнения: «Хороша ложка к обеду». При этом он подчеркивает, что каждому человеку следует исходить из своей жизненной ситуации, понять, нужно ли решать жилищный вопрос прямо сейчас, либо он может подождать.
По его мнению, дальнейшая ситуация на рынке во многом будет зависеть от решений на государственном уровне, от присутствия льготных программ. Специалист допускает падение цен на 15-30% и отмечает, что в случае понижения ключевой ставки стоимость жилья снова может поползти вверх. К примеру, если люди, которые сегодня положили деньги на депозит, начнут скупать недвижимость.
Прогнозы — дело неблагодарное, это прописная истина. Поэтому мы склонны согласиться с экспертами, которые рекомендуют решать вопросы с жильём с учётом своих потребностей, ориентируясь на текущую ситуацию на рынке. К сожалению, она пока оставляет желать лучшего, но это наша действительность, с которой придётся смириться. Мы продолжим следить за развитием событий и информировать читателей о наиболее важных изменениях в сфере недвижимости.
Ульяна Лаблюк