Предлагаем вашему вниманию текстовую версию нового выпуска программы «Дневной дозор» на тему: «Что делать с высокими ценами на жилье?» Передача вышла на волнах радио «ПЛН FM» (102,6 FM).
Высокие ставки по ипотеке — один из ключевых факторов, влияющих на рынок недвижимости. Проблема роста цен на жилье в России является многоаспектной и затрагивает различные слои общества. Во-первых, высокая стоимость жилья делает его недоступным для многих граждан, особенно для молодежи и семей с низким доходом. Это приводит к тому, что молодые люди, стремящиеся начать самостоятельную жизнь, вынуждены жить у родителей или снимать квартиры. Во-вторых, рост цен на жилье также влияет на социальную мобильность. Люди, которые не могут позволить себе квартиру в крупных городских агломерациях, оказываются в ловушке низкой зарплаты и отсутствия перспектив, что негативно сказывается на экономике в целом. Кроме того, высокая стоимость жилья негативно влияет на строительную отрасль. Строительные компании сталкиваются с растущими затратами на материалы и рабочую силу, что также приводит к удорожанию жилья. Часто новые проекты замораживаются или отменяются, так как инвесторы не видят в них экономической целесообразности. Государственные меры, такие как программы субсидирования ипотеки или строительство доступного жилья, пока не решают проблему в полном объеме.
На этом фоне звучат предложения о вмешательстве государства в рыночный механизм формирования цен на жилье. Лидер партии «Справедливая Россия - За правду», депутат Госдумы Сергей Миронов считает, что настала пора государству заняться регулированием цен на новостройки. По его словам, сегодня «рыночек порешал» так, что покупка квартиры для обычной семьи стала нереальной задачей. Лидер эсеров убежден: «Цены на жилую недвижимость, особенно на новостройки, нужно взять под государственный контроль. Проверять ценообразование, затраты и утверждать приемлемый диапазон, как это делается, например, в сфере ЖКХ».
На первый взгляд идея кажется здравой, государство могло бы поумерить аппетиты застройщиков, рассчитав оптимальную стоимость квадратного метра, также, как определяет тарифы на жилищно-коммунальные услуги. С другой стороны, попытка госрегулирования нередко приводит к тому, что рыночные механизмы перестают работать и отрасль «схлопывается». Госцены на квадратные метры могут не успевать за ростом затрат на стройматериалы и необходимость поднимать заработные платы персоналу. Как бы попытка ввести условно справедливые цены не привела к банкротству предприятий строительной отрасли, что крайне негативно отразится на экономике в целом. Так что делать с высокими ценами на жилье? Есть ли способы их стабилизировать или снизить? Поможет ли улучшить ситуацию на рынке введение госрегулирования цен на жилье? Об этом - в программе «Дневной дозор».
Генеральный директор ООО «Этажи-Псков» Роман Максименко отмечает, что высокие цены на жилье обусловлены спросом и предложением, но при этом он считает, что они не настолько высоки, как кажется. Тем более, что в России действуют различные меры поддержки (в том числе льготные программы ипотеки), которые помогают гражданам приобретать жилье.
«Я могу сказать, что любые экономические процессы, в том числе и ценообразование, должно регулироваться рынком. Цены настолько высоки, насколько есть спрос. Есть инфляционные процессы, они приводят к росту цены. Я затрудняюсь назвать цены в Пскове высокими. Они выросли, безусловно, за последние несколько лет. Если вернуться на десять-пятнадцать лет назад, то они еще больше выросли, даже кратно. Все выросло, при чем тут жилье? Мы живем в мире, где динамично меняются цены. Динамично меняются цены по одной причине - это баланс спроса и предложения. Мы живем в рыночной экономике, и никаких других факторов быть не может. Государство может стимулировать так или иначе разные процессы, связанные с льготными ипотечными программами, субсидированиями, сертификатами, как материнский капитал. Так может влиять государство, и оно влияет, существенно влияет на рынок недвижимости. Цены, какие они есть на сегодняшний момент, могут привести к уменьшению продаж, к уменьшению выдачи ипотеки. Соответственно, рынок будет каким-то образом сжиматься. Недавно президент Российской Федерации подчеркнул, что, вероятнее всего, объем вводимого жилья будет немного снижаться».
Риэлтор псковского агентства недвижимости «Диалог» Александр Мальцев не считает, что цены на жилье завышены, так как цена формируется спросом и предложением на рынке.
Фото: сайт псковского агентства недвижимости «Диалог»
«Вопрос нужно задать не государству, не каким-то порталам недвижимости, не продавцам и покупателям недвижимости, а каждому из нас. Мы готовы за свою недвижимость сами цену снизить? Я думаю, ответ однозначен. Это рыночное регулирование, и цена зависит от спроса-предложения и готовности людей покупать по таким ценам. По поводу вмешательства государства, по сути, государство и так вмешивалось, когда льготную ипотеку в COVID ввели в 2020 году. Это был один из сильнейших факторов, который способствовал росту цен. Льготная ипотека очень сильно повысила спрос на новостройки, потом подтянулся вторичный рынок. Ранее были введены эскроу-счета, с которых все деньги, которые мы оплачиваем за новостройки, идут на специальный банковский счет. Это ведет к удорожанию строительства и, соответственно, к росту цен. Государство вмешивается уже много-много лет, просто не прямым методом, а косвенным. Продажи есть, объекты продаются, объекты меняются, люди меняют однушки на двушки, на трешки, либо наоборот разменивают трехкомнатную на две однокомнатных с доплатой и так далее. То есть рынок живой. Может, он сейчас не такой активный, как это было пару лет назад».
Директор строительной компании «Монолит», депутат Псковского областного Собрания Олег Брячак предрекает, что цены на жилье дальше расти не будут, так как рынок застоялся, и застройщики испытывают финансовые трудности. Он советует людям не торопиться с покупкой недвижимости — выждать, а государству — не вмешиваться в рынок недвижимости с госрегулированием, а вместо этого предложить меры для стимулирования продаж уже построенного жилья, чтобы избежать банкротства застройщиков.
«В ближайшее время цены на жилье стремительно расти не будут. Это я вам говорю как эксперт в этом вопросе, как специалист и владелец строительной компании. На данный момент расти им уже просто некуда. Квартиры в настоящее время практически не покупают. В месяц по каждому дому продается где-то в среднем три, четыре квартиры. Два практических совета с моей стороны. Кому сейчас необходимо приобретать квартиру, нужно ходить по жилым комплексам и смотреть динамику их продаж. Есть степень готовности, а есть количество проданных квартир. Если, например, степень готовности достаточно высокая, допустим, дом сдается через полгода, а квартиры еще не проданы даже на половину, значит, будут скидки. А если дом сдается через полгода и уже продано 90% квартир, то, конечно же, никакой скидки не будет. И второй мой совет людям: кто может подождать - подождите. Пока квартиры не покупайте. Роста цен сейчас не будет, но условия какие-то государство будет предлагать с целью того, чтобы сохранить строительную отрасль. Если сейчас не будет какой-то льготной ипотеки и каких-то человеческих условий, то застройщики просто начнут банкротиться. Сегодня гражданин может купить квартиру за 50% первого взноса. Не надо смотреть всякие банковские брошюры, это все неправда. На самом деле 50% первый взнос будет, и если идти в лоб без льготной ипотеки, то ставка будет 30%, это утопия. Если государственное регулирование дойдет до строительной отрасли, то будут проблемы. Там, где государство что-то начинает регулировать и рыночные отношения уходят на второй план, начинаются настоящие проблемы».
Директор строительной компании «Эгле» Роман Кухи считает, что регулирование цен на жилье следует начинать с поставщиков стройматериалов, а не с застройщиков: сложно устанавливать твердые цены на квадратный метр, если неясно, сколько будут стоить инженерные сети и стройматериалы.
«У всех проектное финансирование от 22% до 30% стоимости. Как оно может дешеветь? По беспроектному финансированию продавать квартиры невозможно. Надо изначально начинать не с застройщиков регулировать цену, а, наверное, с производителей цемента, который практически государственный пакет имеет, производителей металла, арматуры, ГСМ, налогообложения. Цена из всего составляется, из технологических присоединений, водопровода, канализации. Если раньше это стоило десять рублей, то сейчас стоит сто рублей. Как можно регулировать цену, когда ты не понимаешь изначально, сколько будут стоить инженерные сети? Даем скидки, если военная ипотека, людям даем скидку, субсидируем ставки, помогаем людям покупать, потому что у нас такая же ситуация, как у всех остальных. У нас на сегодняшний день проектное финансирование и 24% годовых. Можно посчитать, сколько это стоит на квадратный метр - это минимум от 10 до 16 тысяч рублей за квадратный метр».
С мнением Романа Кухи согласен глава Островского района, экс-руководитель областного комитета по строительству Дмитрий Быстров. При установке госрасценок на недвижимость, отмечает он, пришлось бы учитывать огромное количество различных факторов. В каждом муниципалитете области своя себестоимость строительных материалов, свои затраты на земельный участок для строящегося жилья, в различном состоянии находится и коммунальная инфраструктура. Конечная цена на квадратный метр формируется не в вакууме, а зависит от множества обстоятельств. Госрегулирование действительно может сыграть свою роль в стабилизации цен, особенно если речь идет о поддержке строительства доступного жилья, полагает Дмитрий Быстров.
«Если объективно дорожают цены на строительные материалы, то, безусловно, дорожает и стоимость квадратного метра. Надо разбираться детально по росту цен, которые влияют на стоимость квадратного метра. Если где-то застройщик, условно, необъективно завышает в разы свою рентабельность, то это одна история. А если квадратный метр соответствует ценовым реалиям на рынке строительных материалов, требовать какого-то снижения цены от застройщика не имеет никакого смысла. Была сельская ипотека в прошлом году и позапрошлом. Она достаточно сильно всколыхнула рынок недвижимости и малоэтажного строительства в лучшую сторону, то есть индивидуальные, частные дома и многоквартирные дома, которые находились на сельских территориях. Но сейчас, насколько мне известно, она не работает так, как работала раньше. Банки без господдержки не предложат ставку меньше, чем стоят деньги. Поэтому сейчас ипотека на условиях общих в банке, если придет человек, не относящийся к какой-то категории, то, безусловно, это не выгодно, и с этим надо работать».
Не согласен с этой точкой зрения заместитель генерального директора по маркетингу группы компаний «Реставрационная мастерская» Андрей Монин. По его мнению, госрегулирование может привести к нежелательным последствиям, особенно если оно не учитывает реальные рыночные условия. Отдельная и достаточно сложная тема - ипотечное кредитование.
«По моему мнению, госрегулирование рыночных отношений ни к чему хорошему не приведет. И я таких примеров не знаю, чтобы это привело к чему-то хорошему. Цены на сегодняшний день стабилизировались. Предпосылок к каким-то значительным изменениям нет. Я считаю, что на сегодняшний день эти цены - рыночные. Есть проблемы другого порядка - это ипотечное кредитование. В этой сфере как раз было активное госрегулирование. На сегодняшний день есть некоторый дисбаланс из-за того, что произошел перекос на первичном и вторичном рынке. Произошло значительное расстояние ценовых параметров, соответственно, есть проблемы из-за этого. Учитывая, что есть на сегодняшний день программа "Семейная ипотека" для семей с малолетними детьми, которая позволяет получить хорошую ставку. Хотелось бы, чтобы эта программа более прозрачно работала, без учета дополнительных затрат на субсидирование этой ставки, потому что в разных банках ситуация разная, многие люди путаются, не всегда понятно, какие условия на сегодняшний день, условия постоянно меняются. Хотелось бы какой-то стабильности».
Большинство наших сегодняшних собеседников считают, что введение госрегулирования цен на рынке недвижимости было бы неоправданным решением и могло бы привести к коллапсу строительной отрасли, которая уже стагнирует. Текущие цены на недвижимость сформированы спросом и предложением на рынке, и вместо жёсткого регулирования отрасли государству стоило бы сосредоточиться на стимулировании продаж за счет расширения перечня льготных программ для разных категорий населения. А если уж и заниматься госрегулированием цен, то начинать стоит с поставщиков стройматериалов.
Виктория Семенова
