Вопрос о земле: Как обеспечить прозрачность механизма выделения земельных участков в Псковской области?

Новая политика администрации области в отношении предоставления земельных участков и изменения в региональном законодательстве в сфере регулирования земельных отношений – одна из наиболее актуальных и обсуждаемых тем  в деловых кругах Псковской области.

Смогут ли псковские застройщики рассчитывать на выделение земли, которой было бы достаточно для сохранения темпов жилищного строительства? Не скупят ли все «лакомые кусочки» на побережье псковских озер местные и столичные компании? И как обеспечить прозрачность предоставления земель, сделать этот процесс доступным для любого предпринимателя, вне зависимости от приближенности или отдаленности от муниципальных властей?

Все эти вопросы в той или иной степени волнуют не только  бизнес-сообщество, но и, пожалуй, каждого жителя области. Ведь, к примеру, задержка выделения мест под застройку способна вызвать рост цен на жилье, а массовая скупка земельных участков под индивидуальное строительство – сделать перспективу постройки собственного дома, скажем, в областном центре, маловероятной для большинства жителей города.

В связи с этим Отдел экономики ИА «Псковская лента новостей» представляет подробный репортаж с пресс-конференции Председателя комитета по экономическому развитию и имущественным отношениям администрации Псковской области  Вадима Петрухина, посвященной регулированию земельных отношений в Псковской области на современном этапе.

29 декабря 2005 года был принят Закон «Об отдельных положениях регулирования земельных отношений на территории Псковской области», поэтому основная часть выступления Вадима Петрухина и большая часть вопросов касалась именно тех изменений, которые внес в порядок предоставления земельных участков новый областной закон.

Чем отличается новый порядок предоставления земель от ранее действовавшего?

«Целью принятия закона было перераспределение полномочий в сфере предоставления земельных участков между муниципалитетами и областью, - подчеркнул Вадим Петрухин - в частности эти перераспределения коснулись в первую очередь Пскова и Великих Лук, а также земель, находящихся в природоохранных зонах и находящихся под памятниками».

– Администрация и продекларировала и реализует в полном объеме предоставление  земельных участок под строительство исключительно посредством торгов, т.е. через аукцион. Это означает, что выигрывает и получает участок тот, кто предложит большую цену. В качестве цены выступает величина арендной платы. Это приведет к  увеличению доходной части областного и муниципальных бюджетов.

 В качестве примера Вадим Владимирович привел ситуацию по двум участкам, которые выставлены на торги  16 мая. Один из участков расположен на улице  Крупской, площадь составляет 1615 кв.м., начальная ставка арендной платы в год 120 тыс. руб. Если бы конкурс не проводился, то претендент, который получил бы его,  заплатил бы лишь 1022 руб. в год за всю аренду. По другому участку, пр. Энтузиастов - Сиреневый бульвар, площадью 390 кв.м., начальная арендная плата определена в 50 тыс. руб. в год. Если бы этот участок был бы просто взят в аренду, то арендная плата была бы 246 руб. в год. Цифры, конечно, несопоставимые, и с этим сложно не согласиться.

– Комитет является рабочим органом по предоставлению земельных участков. «За период с января по апрель к нам поступило по Пскову 152 заявления, - сказал Вадим Петрухин. По его словам, разница в продаже земли и имуществом лишь в документации. Арендатору предоставляется большой пакет документов, который относится не только к объекту, но и параметры подключения к монополистам, чтобы победивший знал, сколько что будет стоить и мог просчитать, во что обойдется ему строительство. Если участок находится в охранных зонах, то требуется намного больше согласований.

Область и город работают вместе: противоречий нет

В сфере землепользования город и область работают вместе. Это верно и в отношении Пскова, и в отношении Великих Лук.

Как пояснил Вадим Петрухин, часть документов подготавливает город (проект границ, разрешенный вид использования и прочее). – Из около 80 заявлений, по которым мы сейчас работаем, по 44 участкам посланы заявления в город для начальной работы по предоставлению земельных участков. И по 6 из них  мы получили такие ответы:

По одному из земельных участков:

«Управлению подготовить и предоставить необходимый пакет документов для проведения торгов»

По второму участку:

«На данной территории размещение индивидуальных жилых домов не предусмотрено, так как это общественно-деловая зона местного значения»

На другом участке:

«Принципиально невозможно размещения жилого дома, так как на испрашиваемой территории расположены инженерные сети»

Другой участок:

«Предоставить земельный участок не представляется возможным по причине отсутствия свободной территории»

Почему мы вышли на конкурсы?

Теперь заявитель практически полностью ограничен от общения с чиновниками, влияющими на предоставление земельных участков. И это немаловажно.

– После написания заявления, которое поступает в наш комитет, он ждет либо нашего уведомления, либо объявления в газете, что участок выставлен на торги, – пояснил Вадим Петрухин. – Важно, чтобы люди не ходили по чиновничьим кабинетам. Мы столкнулись с тем, что на руках у предпринимателей и граждан, есть документы с разной степенью согласований. К примеру, нам переслали заявления граждан, которые были переданы в город в 2004 году. Есть и другой пример: человеку сказали, что возможно предоставление земельного участка, и он начал подготовку землеустроительной документации и стал оплачивать работы. Но когда документы попали к нам и мы сделали соответствующий запрос в Роспотребнадзор, то нам дали ответ, что, к сожалению, этот участок располагается в зоне, прилегающей к железной дороге, и там запрещено жилищное строительство.

– Мы не ставим цель нахождения ошибок наших предшественников. Мы пересмотрели всю практику судебную по предоставлению земельных участков на Северо-Западе России, а также те замечания, которые были высказаны к Пскову надзирающими органами (Роснедвижимостью, прокуратурой), чтобы избежать претензий в будущем. Возможно, это немного затянуло (на 1 месяц) начало торгов.

– Мы специально нарисовали схему предоставления земельных участков через конкурсные процедуры. Этот путь составляет порядка трех месяцев (минимум 40 дней). Пять земельных участках вскоре будут выставлены на торги. Первый конкурс по двум участкам состоится 16 мая. Еще по одному земельному участку принято решение о выставлении на торги, и в четверг выйдет объявление, можно сказать, что уже определена и дата – 16 июля. И еще по двум земельным участкам документы направлены на согласование. Помимо системы через торги, Земельный Кодекс предусматривает схему предварительного согласования. По этой схеме будут предоставлены земельные участки пограничникам.

Куда идут деньги?

Все доходы от предоставления земельных участков под жилищное строительство идут в муниципальный бюджет. По иным видам строительства доходы распределяются поровну. То есть 50 % идет  в областной бюджет, 50 %– в местный.

– Мы пока не даем чистую незастроенную землю на выкуп, чтобы ограничить возможность спекуляций с ней в будущем, – подчеркнул Вадим Петрухин. В договоре аренды есть пункт, который запрещает переуступку права аренды без согласия КУМИ, чтобы не было неконтролируемого оборота земли. Если же человек выкупает участок, то он получает возможность его перепродавать.

Предпринимателям, работающим на псковских рынках, посоветовали быть более грамотными. Журналисты вспомнили конфликтную ситуацию, создавшуюся на мини-рынке «Славянский базар» по ул. Текстильной в Пскове. В последние годы предприниматели, осуществляющие торговлю на рынке, пойдя на поводу у предпринимателя, позиционировавшего себя как владельца данных земель,  вложили крупные суммы денег в строительство новых торговых павильонов, подведение коммуникаций и водоснабжение. Тем не менее, впоследствии выяснилось, что предпринимателей изначально обвели вокруг пальца и спровоцировали вложить деньги в строительство, которое не является законным, поскольку было осуществлено на земле, принадлежащей городу.

Возможно, в том числе и для предотвращения подобного рода случаев в будущем, руководство КУМИ решило стать ближе к предпринимателю в информационном плане.

– На официальном сайте администрации Псковской области мы специально повесили банер «аренда, продажа», где вывешиваются не только все участки, которые выставляются на продажу, но и имущество, – сказал Вадим Петрухин. – Мы ввели рубрику «Вопросы и ответы», мы сделаем эту страничку интерактивной и готовы отвечать на все злободневные  вопросы.

Хватит ли участков на всех?

Развитие строительства, особенно в последнее время, сделало вопрос о предоставлении земельных участков достаточно актуальным. Не для кого не секрет, что строительные компании стремятся договориться об участках не только на ближайшее время, но и на далекую перспективу.

– На ближайшие 2-3 года участки застройщикам уже розданы еще по старому законодательству, – сказал Вадим Петрухин, и тут же успокоил журналистов в отношении ближайшей перспективы. – Провала в предоставлении земельных участков не будет. Есть участки, которые взяты в прок. Если застройщик не начинает осваивать участок через три года, мы имеем право изъять его. Мы принимаем заявления от всех, желающих получить земельный участок. Пока эта ситуация бессистемна. Когда у города будет генеральный план, все будет намного проще.

Интерес присутствующих на пресс-конференции вызвал и тот факт, что самым больным местом в жилищном строительства являются сети (точнее говоря, их отсутствие накладывает дополнительные расходы на строительство, естественно, что все застройщики стремятся получить участки, где такие расходы будут минимальны).  Другая проблема – это скупка земель. Речь идет преимущественно о тех землях, которые получили бывшие колхозники в качестве паев. Теперь эти паи с удовольствием приобретают   жители Москвы и Санкт-Петербурга.

Наши выводы

В целом, по мнению аналитиков отдела экономики ИА «ПЛН», изменения в отношении предоставления земельных участков можно назвать прогрессивными. С точки зрения развития конкуренции и наполняемости бюджета они вполне оправданы.

С другой стороны эти изменения затрагивают немаловажный аспект эффективности землепользования. Поскольку выставление участков на аукцион означает рост платы за земельный участок, арендатор будет вынужден искать наиболее эффективные пути ведения бизнес-деятельности, если речь идет о строительстве торгового комплекса или предприятия сферы услуг.

Прозрачность и информационное сопровождение через Интернет может способствовать притоку внешнего капитала. К примеру, объявление о проведении аукциона, размещенное в «Новостях Пскова», вряд ли смогли бы увидеть все заинтересованные стороны, включая предпринимателей соседних областей.

Существенным является и стремление предотвратить спекуляцию землей.

Единственное, что вызывает опасение, это отсутствие генерального плана развития областного центра. Также, на наш взгляд, очень важно, чтобы население, приобретающее жилую  недвижимость, имело четкое представление о будущей застройке данного района и смогло грамотно оценить будущую стоимость своего имущества с учетом перспектив развития города.

Отдел экономики ИА «ПЛН»