О земле и праве

В этом году в России стартовала крупнейшая земельная реформа. Нас ждет другой порядок приобретения муниципальных земельных участков. Землю можно будет купить по цене, многократно ниже рыночной. Теперь власти уже не будут смотреть на самозахваты сквозь пальцы и тем, кто огородил «ничейную» землю, нужно как можно скорее задуматься о последствиях - даже если они до этого жили спокойно десятилетиями. С 1 марта вступил в силу новый порядок предоставления земельных участков гражданам и юридическим лицам и передачи государственной земли в муниципальную собственность. В оборот будет вовлечено большое количество новых участков, которые муниципалитеты будут обязаны по требованию граждан выставить на торги. Определить, какие участки могут быть представлены, поможет Публичная кадастровая карта. Эти и другие вопросы стали предметом обсуждения в очередном выпуске программы «Эхономика» на радиостанции «Эхо Москвы в Пскове» (102.6 FM). В качестве эксперта в области земельного права, кадастровой деятельности и инвестиций в земельные участки выступил директор компании «Земля и право» Виталий Козырев. Предлагаем вашему вниманию стенограмму беседы.

Андрей Федоров: Что же изменится с вступлением в силу нового законодательства, какие наиболее важные изменения вы бы выделили?

Виталий Козырев: Я бы выделил пять основных нововведений. Во-первых, переданы полномочия по распоряжению не разграниченными земельными участками обратно муниципалитетам и сельским поселениям. Установлен новый порядок предоставления гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Определены особенности приобретения указанными лицами земельных участков на торгах и без проведения торгов, а также за плату и бесплатно. Предоставлена возможность использования гражданами и юридическими лицами земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков в пользование. Установлен новый порядок контроля и надзора за использованием земли. Вносятся дополнения к понятию «земельный участок». Теперь земельный участок является недвижимой вещью, недвижимым имуществом. До этого в Земельном кодексе не было этого понятия. По сути, определение «земельный участок» привели в соответствие с Гражданским кодексом.

Андрей Федоров: Наши слушатели, как и я, люди неискушенные в данных вопросах. Хотелось бы узнать, во что выльются эти изменения для конкретных собственников земельных участков, какие «плюсы» они приобретут.

Виталий Козырев: Начнем с того, что региональные власти должны определить приоритетные группы граждан, которые должны получить земельные участки в первоочередном порядке. Это льготные категории граждан, бюджетники. Они имеют возможность получить земельные участки на 6 лет в безвозмездное пользование. По истечении 6-летнего периода они вправе переоформить эти земельные участки в собственность. Почему именно такой порог - в 6 лет? Для того, чтобы исключить спекуляцию земельными участками. На примере земельных участков, которые предоставляются сейчас, многие пытаются на этом спекулировать.

Андрей Федоров: Как они могут их получить - за деньги или безвозмездно?

Виталий Козырев: Они получат их безвозмездно. В первую очередь, это, скорее всего, будут учителя, врачи. Но перечень категорий этих граждан будет формироваться региональными властями. И территории, на которых эти земли можно будет получить, тоже будут определяться региональными властями. Могу отметить, что в настоящее время в Пскове право на безвозмездное получение земельных участков в первоочередном порядке имеют многодетные семьи, а также с 2012 года имеют право получить в аренду на 3 года земельные участки на территории Пскова инвалиды и военнослужащие, отслужившие более 10 лет.

Андрей Федоров: На моей памяти лет 20 назад что-то подобное уже было. Я это знаю по себе. Моя мама работает учительницей и когда-то давным-давно ей выделялся земельный участок для садово-дачных дел, и можно было им заниматься. Не помню, что там потом происходило, но в итоге участка не осталось. Получается, что мы возвращаемся к чему-то, что было раньше.

Виталий Козырев: Это был 1993 год и отдельным категориям граждан выделяли земельные участки для садоводства. Поэтому с тех времен появилось большое количество садоводческих товариществ. Но, к сожалению, есть земельные участки, которые расположены довольно-таки далеко, у них нет необходимой инфраструктуры. Поэтому эти земли не используются сейчас. Есть проблема, но в Земельном кодексе есть механизм изъятия тех земель, которые не будут использоваться в течение трех лет. Муниципальные власти смогут ее у граждан изымать.

Андрей Федоров: Что касается выделения земли бюджетникам и молодым семьям - идея хорошая, но проблемы с выделением участков все же существуют. Насколько я помню, там должны быть определенные коммуникации, участок должен находиться в городской черте или где-то неподалеку от места жительства данного человека...

Виталий Козырев: Да, совершенно верно. Земельные участки многодетным семьям предоставляются на территории их места проживания, регистрации. При этом участок должен обладать некими характеристиками, создающими условия для строительства. Могу сказать, что в Пскове проблема заключается в том, что земельных участков под жилищное строительство нет. Последние земельные участки для этих целей предоставления сейчас формирует администрация города. В связи с этим многодетным гражданам дана возможность получения земельных участков под строительство в Псковском районе.

Андрей Федоров: Я знаю, что они могут не только получить готовые варианты, но и самостоятельно искать участки по Публичной кадастровой карте.

Виталий Козырев: Совершенно верно. Многодетные граждане могут сами выбрать себе земельный участок. Но на практике это сделать довольно сложно, не обладая специальными познаниями в формировании земельных участков. Практически половине людей и больше отказывают в предоставлении участка по тем или иным основаниям. Во-первых, из-за того, что с прошлого года участки предоставляются в соответствии с Правилами землепользования и застройкой. Наш город поделен на определенные части, как и другие муниципальные образования и сельские поселения, - на части, в которых определены территориальные зоны - жилые, производственные. И к ним прилагается перечень видов использования, в связи с которым можно использовать земли для тех или иных целей. К примеру, вам кажется, что тот или иной земельный участок можно было бы использовать под жилищное строительство, а на самом деле нельзя - там разрешены только общественно-деловые застройки.

Андрей Федоров: Я зачитаю вопрос с сайта: «Я хочу получить в аренду земельный участок на 49 лет. Что мне для этого нужно сделать в первую очередь? Это не конкретный участок, а просто нравится место в волости. Мне в волость писать заявление, в КУМИ, в Росреестр? Просто подскажите алгоритм действий». Я думаю, не только в данном случае, а вообще - обывателю достаточно сложно разобраться в последовательности действий. Где, какую бумагу брать, потому что это все достаточно серьезная сфера. Если можно, о порядке и последовательности действий.

Виталий Козырев: Новый Земельный кодекс, вступивший в силу с 1 марта, предусматривает предоставление земельных участков уже сформированных. Для этого муниципальные власти должны сформировать список земельных участков, планируемых к выставлению на торги и размещать это в средствах массовой информации, либо на своем официальном сайте. Также предоставлена возможность гражданам самим выбрать интересующий их земельный участок. Для этого возможно использование Публичной кадастровой карты, которая размещена на сайте Росреестра. Выбирается земельный участок, рисуются от руки, либо на компьютере в этой же программе его примерные границы, и распечатывается карта. С этой картой и заявлением нужно обращаться в данном случае в администрацию сельского поселения, на территории которого расположен земельный участок. До 1 марта распоряжением таких земельных участков занимался Псковский район. И нужно указать обязательно цель использования участка, срок аренды, право, в соответствии с которым человек хочет использовать земельный участок. Администрация должна в соответствии с заявлением провести работы по изучению местности, на которой расположен земельный участок, сравнить его со схемой или картой градостроительного зонирования, с Правилами землепользования и застройки. Можно ли использовать участок под индивидуальное жилищное строительство в том месте, где гражданин выбрал себе территорию? Если все возможно, администрация должна дать информацию в СМИ или на официальном сайте о возможном предоставлении данного земельного участка. В случае, если никто на данную публикацию не отреагирует, то есть не предоставит каких-либо возражений или встречных заявлений о том, что человек тоже хочет на этом месте земельный участок, то в таком случае администрация формирует земельный участок, либо заявитель за свой счет подготавливает схему расположения земельного участка. Администрация волости ее утверждает и человек получает земельный участок в аренду и, получив разрешение на строительство, сможет строить.

Андрей Федоров: Достаточно сложная схема. Сколько по времени может занимать такая процедура?

Виталий Козырев: До этого времени процедура занимала не меньше трех месяцев. Сначала нужно рассмотреть заявление, соответствует ли земельный участок той территории, на которой его можно использовать под те цели, или нет. Для этого нужно порядка месяца. Потом утверждается схема расположения - это месяц. Затем проводятся кадастровые работы: межевание, кадастровый учет, получение кадастрового паспорта и предоставление. Это занимает от трех месяцев до полугода. Планируется, что со вступлением в силу нового Земельного кодекса это будет проще и быстрее. Как это будет на практике, посмотрим.

Андрей Федоров: Время покажет. Виталий, расскажите нам о категориях земель и видах разрешенного использования.

Виталий Козырев: В настоящее время земельные участки у нас делятся по категориям и назначению. Категорий семь. Наиболее распространенные категории - это земли сельхозназначения и земли населенных пунктов. Последнее это то, что находится в черте населенного пункта, например, городская черта. Все, что находится за пределами этой черты, это, возможно, земли сельхозназначения. Их большое количество - больше, чем земель иных категорий, например - промышленности. В каждой категории земель есть виды использования, то есть, что можно строить на данной категории земель. Но есть некая проблема в том, что в каждой категории земель дублируются виды использования. К примеру, строить можно промышленные предприятия и на землях населенных пунктов,

и на землях промышленности. Порой можно строить и на землях сельхозназначения какие-то здания для сельскохозяйственных нужд. В связи с этим подготовлен законопроект об отмене категорий земель и переходе на предоставление земельных участков в соответствии с территориальным зонированием. Сейчас действует классификатор видов использования земельных участков. Их 93. Планируется, что эти 93 вида использования будут распределены между территориальными зонами, в соответствии с которыми будет определяться Регламент использования земли под те или иные нужды.

Андрей Федоров: Это новшество облегчит жизнь людям?

Виталий Козырев: Планируется, что да. Но как будет реально, покажет практика.

Андрей Федоров: Я просто слышал, что люди, бывает, приобретают земли сельхозназначения, а потом оказывается, что строить на них какие-то сооружения нельзя.

Виталий Козырев: Совершенно верно. Если приобретается земля сельхозназначения, то на ней строить не допускается. Для этого нужно перевести землю из одной категории в

другую, либо можно получить условно-разрешенный вид использования земли с возможностью строить дачные, коттеджные поселки, садоводческие товарищества.

Андрей Федоров: Это простая процедура или есть свои «подводные камни»?

Виталий Козырев: Процедура довольно-таки непростая. Кстати, хочу отметить, что подготавливается сельхозрегламент. В связи с чем? Аграрии были инициаторами данного вопроса. Они боятся, что не будет категории земли сельхозназначения и земельные участки этой категории массово уйдут под застройку жилых домов. Сельхозрегламент должен защитить аграриев. Он дополнит или заменит существующий Закон об обороте земель сельхозназначения. И он предлагает более сложную и ответственную процедуру оборота земель этой категории.

Андрей Федоров: А как вы считаете, насколько реальна эта ситуация? Сейчас у нас индивидуальное жилищное строительство, действительно, достаточно популярно. А с другой стороны, ездишь по области, смотришь на поля бывшие, сейчас они все зарастают и никак не используются. Может быть и лучше, чтобы люди там строились?

Виталий Козырев: С одной стороны, да. Но есть земли наиболее пригодные для сельхозпроизводства, поэтому их в любом случае застраивать нельзя. И этот сельхозрегламент, который разрабатывается в настоящее время, должен предусмотреть то же зонирование земель сельхозназначения, в котором будут выделены зоны для сельхозиспользования, земли, которые можно будет использовать для выращивания технических культур, либо выпаса скота. Возможно, не будет зон под строительство. Есть люди, которые в этом заинтересованы, есть люди, которые в этом не заинтересованы.

Андрей Федоров: По-моему, самое востребованное - под строительство.

Виталий Козырев: Большинство людей хочет использовать земельные участки под строительство. Но на самом деле поменять категорию не так просто.

Андрей Федоров: Что вы можете посоветовать потенциальным покупателям земель? Особое внимание обращать на категорию?

Виталий Козырев: При покупке земельного участка необходимо в первую очередь посмотреть на категорию земли, на вид использования, который относится к этому земельному участку. Помимо этого необходимо ознакомиться с территориальным планированием сельского поселения, если это земля где-то за чертой города Пскова, либо с картой градостроительного зонирования Пскова, если земля в городе - где определены территориальные зоны. На моей практике был случай, когда в Псковском районе человек купил земельный участок с назначением земли под личное подсобное хозяйство, предусматривающим строительство индивидуальных жилых домов. Он пытался получить разрешение на строительство, но администрация района ему отказала по причинам того, что приняты Правила землепользования, есть схемы градостроительного зонирования и определена территориальная зона, в которую попадает и данный земельный участок. Он относился не к зоне индивидуальной жилой застройки, а к зоне общественно-деловой застройки, которая предусматривала размещение торговых площадей. И, соответственно, человеку отказали. Почему так произошло? Потому что в прошлом году до 1 июня все муниципальные образования должны были принять Правила землепользования и застройки. То есть многие сельские поселения шли на выполнение требований Градостроительного кодекса. Если бы не было этих Правил принято, то распоряжение и предоставление земельных участков на территории данного сельского поселения или муниципального образования было бы невозможным. Соответственно, Правила землепользования принимались в спешном порядке и индивидуально каждый земельный участок не прорабатывался. В связи с этим практически во всех сельских поселениях нужно вносить изменения в Правила землепользования и застройки для того, чтобы учесть мнение граждан и владельцев земельных участков, которые были выделены ранее. Если взять город Псков, то сейчас планируются изменения в Правила землепользования.

Звонок радиослушателя: Я живу в Пскове, в частном секторе. У нас есть свой дом, мы занимаемся своим хозяйством. У меня вопрос по поводу использования земель. Дело в том, что нам не очень повезло: наши соседи - это учреждение, ветлечебница. И то, что они построили промышленное предприятие, расположили там холодильное оборудование, которое периодически громко включается и источает сильные вибрации, сильно ухудшило нашу жизнь. Кстати, мы обладаем правом тоже построить что-то. А получается, что это промышленное здание примыкает прямо к нашему участку вплотную. Не знаю, существуют ли в наше время какие-то правила застройки? Тем более, что это город Псков.

Виталий Козырев: Это актуальный вопрос. Земельные участки при застройке имеют определенные параметры. То есть нельзя строить впритык к границам своего земельного участка. Например, для индивидуальных жилых домов должно быть минимум 3 метра от границ участка. Для промышленных и производственных зданий - в районе 6 метров. Если ваш сосед не получил разрешения на отклонение от разрешенных параметров застройки своего земельного участка, то данная постройка является не соответствующей требованиям этих параметров и вы можете обратиться в Управление по градостроительной деятельности администрации Пскова с жалобой на этого застройщика для того, чтобы специалисты проверили, насколько правомерно строительство данного объекта вплотную к территории вашего земельного участка и, на соответствие зоны, в котором он расположен. То же самое касается и юридического лица. Раз объект производственный, нежилой, то зона должна быть общественно-деловая, либо производственная или какая-то иная зона, но не жилая.

Андрей Федоров: В принципе, есть возможность отрегулировать как-то эти отношения?

Виталий Козырев: Да. Совершенно верно.

Андрей Федоров: Мы начали говорить про городскую застройку. Если можно, вернемся назад. Мы говорили про выделение земельных участков. Есть два варианта их приобретения: в собственность или в аренду. Не ошибаюсь я в этом смысле?

Виталий Козырев: Есть разные порядки предоставления, а есть права на землю. Это может быть право аренды, право собственности. Новый Земельный кодекс предусматривает безвозмездное пользование, которое будет предоставляться на 6 лет. Не факт, что это будет в Пскове. Скорее всего, в городе этого не будет. Во-первых, потому что нет земли. Во-вторых, потому что в основном закон направлен на поддержание жителей сельской местности.

Звонок радиослушателя: Это Псковский частный сектор. У меня соседи селятся со всех четырех сторон, и есть факты захвата земли. По ранее сформированным границам у меня было 25 соток, сейчас осталось 23. Значит, 2 сотки от меня понемножечку отобрали - и с левой, и с правой стороны. Теперь они без всякого урезания своего участка присваивают, то есть захватывают чужой. Законно ли это? Это же явно незаконно. И мой участок я до сих пор не могу оформить правильно. Надо что-то делать. Хочу вернуть захваченную землю от соседей, которые меня окружают.

Виталий Козырев: Что касается захватов, это практически сплошь и рядом. Кажется, что земля свободна, а на самом деле она кому-то принадлежит. Она либо в собственности какого-либо гражданина, юридического лица, либо муниципального образования. Новый

Земельный кодекс предусматривает возможность «прирезки» к своим земельным участкам дополнительных свободных муниципальных земель в том случае, если этот участок не будет превышать минимального размера для индивидуального жилищного строительства. По Пскову минимальный земельный участок для индивидуального жилищного строительства - это 6 соток. Если участок меньше, то его можно будет запросить у органа, распоряжающегося земельными участками на территории города Пскова, если это в городской черте, и данный земельный участок человек может приобрести. Приобрести он может по цене ниже рыночной стоимости, по кадастровой. Не знаю, воспользовался ли сосед нашего радиослушателя таким правом раньше. В решении вопроса радиослушателя я предлагаю такой вариант - определить ему свои границы. Я так понимаю, что у него есть Свидетельство на землю, выданное еще в 90-х годах. Ему нужно определить границы своего землепользования. Но есть некоторые проблемы. Ему нужно согласовать свои границы со смежными землепользователями, которые уже успели себе от его земель «прирезать». А перед тем, как проводить межевание, и установку ваших границ, нужно посмотреть, не оформил ли сосед свою «прирезку» законным образом. Если же он этого не сделал, то есть факт использования земли путем самохвата, и вы имеете право на защиту своих прав в судебном порядке или можете обратиться в орган земельного контроля, у которого в соответствии с новым Земельным кодексом, вступившим в силу с 1 марта, также расширяются полномочия. Если до этого инспекторы должны были выезжать по конкретной заявке определенного человека, либо юридического лица, то сейчас они вправе выполнять территориальное обследование земельных участков и выявлять самозахваты, штрафовать граждан за это, и планируется, что размер штрафа будет зависеть от кадастровой стоимости. Захватил участок большей площадью, кадастровая стоимость которого, соответственно, выше - плати штраф за это дело в большем размере.

Звонок радиослушателя: У нас в центре города участок земельный, 10 соток. Он очень большой для нашего проживания. Я хотела бы половину участка продать. Какую я могу норму продать?

Виталий Козырев: При разделе существующего земельного участка минимальный участок - 200 квадратных метров, то есть 2 сотки. Но есть нюанс. На двух сотках нельзя будет построиться. Для строительства земельный участок должен быть минимум 400 квадратных метров, то есть 4 сотки. Поэтому, если в данном случае планируется продать земельный участок с целью того, чтобы покупатель мог на нем построиться, этот участок должен быть минимум 400 квадратных метров. Это в черте города Пскова.

Андрей Федоров: По поводу собственности. У нас получается безвозмездное право пользования и аренда. Я хотел бы обсудить вопрос аренды. Есть у нас аренда на 49 лет, на 6 лет. Когда человек берет участок в аренду, у того есть определенная кадастровая стоимость, которая не всегда соответствует действительности и которая может не устраивать арендополучателя. Из чего складывается кадастровая стоимость земельного участка и можно ли как-то на неё повлиять?

Виталий Козырев: Кадастровая стоимость земельных участков зависит от нескольких факторов. Это, во-первых, местоположение земельного участка, его назначение. Земельный участок под жилищное строительство будет оценен в одну стоимость, земельный участок под коммерческие цели будет оценен намного выше. От иных факторов так же складывается кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость определялась массовой оценкой земель, которая утверждена в 2012 году в городе Пскове. И во многих случаях кадастровая стоимость земельных участков намного выше, чем на самом деле. Она выше рыночной стоимости. Многие землепользователи из-за этого сталкиваются с проблемами. Во-первых, теперь налог начисляется от кадастровой стоимости. Он вырос примерно в 10 раз по сравнению с тем, что раньше люди платили. Кадастровая стоимость влияет на выкупную стоимость земли. Допустим, у человека есть жилой дом, он хочет земельный участок под домом приобрести в собственность. Ему придётся платить 3 % от кадастровой стоимости. Соответственно, если раньше это было, к примеру, 5 000 рублей, то теперь 15 000-20 000 рублей. Есть и другие проблемы, связанные с кадастровой оценкой. Чтобы ее оспорить, а во многих случаях можно оспорить кадастровую стоимость земельного участка, для этого нужно произвести его рыночную оценку у независимого эксперта. Эксперт должен оценить земельный участок и свой отчет удостоверить в саморегулируемой организации, в которой он состоит. Эти работы стоят довольно дорого. Если сам отчет стоит порядка 5 000 рублей, то его освидетельствование - около 30 000 рублей. И перед тем, как заняться этим вопросом, лучше всего подойти к специалистам, которые обладают знаниями, и предварительно у них проконсультироваться: есть ли смысл заниматься рыночной оценкой объекта для целей оспаривания его кадастровой стоимости. Оспаривание кадастровой оценки производится при наличии отчета либо в комиссии по оспариванию кадастровой стоимости, либо через суд. В настоящее время по Пскову и Псковской области есть возможность снижения кадастровой оценки только через суд, поскольку кадастровую оценку вправе оспорить физические и юридические лица в отношении участков в течение полугода после утверждения результатов их кадастровой оценки. Практика по оспариванию неоднозначна. Она началась буквально год назад. В любом случае, кадастровая стоимость земельного участка не может быть выше рыночной.

Андрей Федоров: Видите как - получается, что в некоторых случаях она ее превышает.

Звонок радиослушателя: У меня получена земля в 1993 году, еще по указу Ельцина. Сейчас начал ее межевание, хочу зарегистрировать, но оказалось, что земля сельхозназначения. Мои действия? Через суд только?

Виталий Козырев: В данном случае нужно ходатайствовать перед региональной властью о переводе земли в другую категорию, либо о включении участка в границы земель населенного пункта.

Звонок радиослушателя: Я хотел бы приобрести в Ядровской волости участок земли, а в волости говорят, что они не могут сказать, занята эта земля или нет. Как мне поступить в этом случае? Нашел поле не обрабатываемое в кустах. И как мне узнать, есть у него хозяин или нет?

Виталий Козырев: Вопрос довольно актуальный, потому что это как в случае с вашей мамой, Андрей, которой выделили участок, но где он - ответа так и не получила. Таких земельных участков довольно много. На территории Пскова их практически не осталось, а в районах, сельских поселениях еще есть. Земли, которые были выделены гражданам, но они их не использовали, были переданы другим гражданам. В волостях кто-то вел похозяйственные книги, кто-то не вел, поэтому трудно определить судьбу того или иного земельного участка. Мое мнение, что если земельный участок человеку выделен, он обязан был зафиксировать его границы и использовать. Раз уж этого нет - я на вашем месте подал бы заявление в волость, получил отказ. Если же отказ мотивирован, значит нужно подумать, есть ли смысл дальше им заниматься. Если отказ не мотивирован, значит можно обратиться в суд. Суд обяжет органы местного смоуправления выделить земельный участок вам для тех целей, под которые вы хотите его использовать.

Андрей Федоров: Про предыдущий звонок. Что делать человеку, чтобы оформить на себя участок, оказавшийся землей сельхозназначения?

Виталий Козырев: Случай тоже довольно распространенный. Человеку выделили земельный участок вроде как в черте поселения под застройку, но по факту оказалось, что он за чертой населенного пункта, относится к землям сельхозназначения. Проблема в том, что не было разграничения этих земель в то время. Что можно посоветовать? Обратиться в орган государственной власти. В структуре администрации области есть комитет по имущественным отношениям. Нужно обратиться туда для того, чтобы перевести земельный участок из категории земель сельхозназначения в земли населенных пунктов, или присоединили к населенному пункту. Есть порядок не перевода, а присоединения земель в черту населенного пункта. Или же можно действовать в судебном порядке: признавать за собой право, либо включение этого земельного участка в черту населенного пункта и использовать его по назначению. Но это только в том случае, если радиослушательэтот участок действительно использовал. Если он его не использовал, то будет на самом деле очень трудно и маловероятно, что это получится.

Андрей Федоров: В каждом случае надо индивидуально разбираться.

Виталий Козырев: Да, индивидуально. Тем более, что земельное законодательство довольно запутанное и сложное из-за того, что переплетается с другими законодательными актами и кодексами. Поэтому в каждом случае нужно подходить индивидуально и конкретно.

Звонок радиослушателя: Участок находится в границах города Пскова. Какова арендная плата или налог на землю? В прошлом году председатель некоего кооператива по строительству индивидуальных жилых домов выдвинул сумму порядка 20 000 рублей в год в виде процентов от кадастровой стоимости. Что вы скажете по этому вопросу?

Виталий Козырев: Мы уже обсуждали этот вопрос, потому что арендная плата за землю, как и налог, в настоящее время зависит от кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость выросла. Кооперативы вносят арендную плату, исходя из этой кадастровой стоимости и ставки, которая указана у них в договоре. Если раньше председатель платил, к примеру, 100 000 рублей в год, то сейчас он платит, я думаю, 200 000 в год. Может быть, это большие цифры. Можно было взять маленькие, но факт в том, что возросла кадастровая стоимость, соответственно, платеж стал больше. Ставка аренды не изменилась. И в данном случае я считаю, что правомерно председатель берет с вас арендную плату за пользование земельным участком. Опять же, нужно разбираться конкретно. Но в данном вопросе мое мнение такое.

Звонок радиослушателя: Меня зовут Иван, я из деревни. У меня, кроме 15 своих, еще в аренде 9 соток. Вношу арендную плату. Сосед, человек состоятельный, имеет намерение по моей арендованной земле проложить дорогу. Он платит администрации Печорского района. Мне это не нравится. Могу я возражать ему?

Виталий Козырев: В данном случае, если у вас границы земельного участка определены и ваш земельный участок состоит на кадастровом учете с границами, то проложить какую-либо дорогу - пешеходную или автомобильную, либо каким-то иным способом участок использовать можно только с вашего согласия. Если границ нет, то, понятное дело, что это спорная территория.

Андрей Федоров: Виталий, хотел с вами обсудить вопрос инвестиций в земельные участки. У нас, как водится, самые надежные инвестиции как раз в недвижимость: покупка квартир, малоэтажное строительство. Насколько выгодно и правильно делать инвестиции именно в этой сфере?

Виталий Козырев: Недвижимость и земля - это два самых надежных источника

финансирования. Почему земля? Потому что практически ничего нельзя сделать, что бы привело к ухудшению земельного участка. И независимо от экономической ситуации

земельные участки в цене только растут. В городе Пскове земли уже практически не осталось. Получить свободный земельный участок дешевле, чем купить по рыночной стоимости у собственника, уже не получится. Здесь сложился дефицит земли, и она будет только дорожать. Есть ли смысл покупки земельного участка в кризис? Я считаю, что есть смысл. Почему? Потому что в кризисные времена проще договориться с продавцом о снижении цены. То есть, если в докризисных временах можно было рассчитывать на скидку в 5-10 % от стоимости земли, то сейчас можно говорить о 20 % и выше. Поэтому кризисные времена называют «временем возможностей». Для кого-то это время печали, а для кого-то - время возможностей. В чем еще выгода покупки земли в кризис? Многие застройщики сейчас не обременены строительными подрядами. Поэтому с ними проще договориться о снижении цены на строительные работы. То есть, если в прошлом годустоимость этих работ составляла один порядок цен, то сейчас строительные подряды стоят намного меньше. Поскольку, если фирма не возьмет подряд, она может просто обанкротиться. В связи с этим, для строительства есть смысл покупки земли в кризис. Что касается инвестиций, то есть, если вы готовы на долгосрочной основе внести свои средства в землю, можно просто выбрать земельный участок, который вам понравился и купить его, продав через какое-то время дороже. В цене он вырастет. Или же можно купить земельный участок и улучшить его характеристики, что также приведёт к увеличению стоимости земли. Может быть - подвести коммуникации, может быть - поменять категорию, назначение земельного участка. Например, был земельный участок под индивидуальную жилую застройку, вы его поменяли на вид, связанный с коммерческой застройкой. Естественно, цена земли вырастет во много раз. Но к данному вопросу нельзя подходить формально и неспециалисту в этом вопросе будет очень сложно разобраться. Поэтому неопытному покупателю лучше обратиться к специалисту, знающему процедуру и имеющему опыт инвестирования в земельные ресурсы.

Андрей Федоров: На сайте ПЛН есть вопрос от Ильи: «Мне нужно вступить в наследство на гараж, но у меня на руках только справка из кооператива. Больше никаких документов нет. А мне нужно его приватизировать. Что делать в этом случае?».

Виталий Козырев: В данном случае мы можем говорить о так называемой «дачной амнистии», которая применима не только к дачным участкам, но и к гаражным кооперативам. Новый Земельный кодекс позволяет не только в наследство вступить, но и оформить гараж или земельный участок при наличии вступления в кооператив не 1990-х годах, а даже сейчас. То есть, получив справку от председателя о том, что человек является членом кооператива, нужно обратиться в Кадастровую палату и получить кадастровый паспорт на гараж. Если его нет - значит нужно провести кадастровые работы, поставить на учет этот гараж и со справкой от кооператива, с кадастровым паспортом и с выпиской из Единого государственного реестра прав о том, что данный гараж ни за кем не закреплен или закреплен, обратиться к нотариусу, получить свидетельство о наследстве. Или же, если справка выдана на имя интересующегося на сайте этим вопросом, то он может сам, без вступления в наследство, оформить право на себя - пойти сдать все документы в регистрационную службу – Росреестр, и зарегистрировать право собственности на этот объект.

Андрей Федоров: Ситуация достаточно распространенная, насколько я понимаю?

Виталий Козырев: Да, «дачная амнистия» продлена до 2020 года по той причине, что была малоэффективной. Но если брать город Псков, Псковский район и область в целом, то наши граждане активно пользуются этим правом и регистрируют объекты.

Андрей Федоров: «Дачная амнистия» что дает - возможность приватизации?

Виталий Козырев: Она дает возможность в упрощенном порядке оформить права, как на земельные участки, так и на постройки. К примеру, на садовом земельном участке возведено сооружение, похожее на жилой дом. Владельцы имеют право без подготовки технической документации зарегистрировать свой объект. Для этого используется декларация, декларативный способ. Человек сам обмеряет внутренние помещения дома, и от руки вносит эти и другие данные в декларацию, в том числе какие коммуникации имеет данный дом, к чему он подключен. Такая же упрощенная система и для земель, которые были выделены людям в 1990-х года, но они каким-то образом не попали на кадастровый учет. Человек имеет право внести сведения по этой земле декларативно - сдать свидетельство в кадастр недвижимости и получить кадастровый паспорт, и без границ, без межевания, зарегистрировать за собой право на собственность. Вот в чем суть «дачной амнистии».

Андрей Федоров: Время передачи подошло к концу. Спасибо вам, Виталий, было очень интересно, достаточно много звонков. Тема актуальная, так что ждем вас снова у нас в гостях.

Виталий Козырев: Спасибо. Чтобы подбодрить, закончу эфир словами Марка Твена: «Покупайте землю - ее больше не производят!».

Андрей Федоров: Спасибо вам. До свидания.

Виталий Козырев: Всего доброго.