«Диалоги о недвижимости»: Перспективы рынка в 2017 году
Радиостанция «Эхо Москвы в Пскове» (102.6 FM) продолжает проект «Диалоги о недвижимости». Ежемесячная программа посвящена жилищному вопросу - особенностям сделок с недвижимостью, возможным подводным камням, ситуации на рынке в целом. Тема очередного выпуска передачи - перспективы рынка недвижимости в 2017 году. Ведущий программы - президент Псковской гильдии риэлторов Роман Максименко. Его гость сегодня - вице-президент Российской гильдии риэлторов, член комитета по девелопменту жилой недвижимости и комитета по экодевелопменту в Гильдии Управляющих и Девелоперов Валерий Виноградов. Представляем вашему вниманию стенограмму эфира.
Роман Максименко: Добрый день, уважаемые радиослушатели. Сегодня в рамках цикла передач «Диалоги о недвижимости» мы побеседуем с вице-президентом Российской гильдии риэлторов, человеком, который до июня 2016 года возглавлял РГР, членом комитета по девелопменту жилой недвижимости и комитета по экодевелопменту в Гильдии Управляющих и Девелоперов Валерием Виноградовым. Здравствуйте, Валерий Николаевич.
Валерий Виноградов: Добрый день.
Роман Максименко: Вообще мы сегодня будем говорить о рынке недвижимости в Пскове, на Северо-Западе и России в целом. Прогнозы - дело неблагодарное, но без понимания перспектив развития рынка бизнесу достаточно сложно строить планы, поэтому предлагаю обсудить возможные сценарии развития рынка в наступившем году. Новый год по всем прогнозам планируется более оживленным, чем предыдущий. Валерий Николаевич, как вы считаете, что сейчас ждет рынок - подъем, падение, стагнация? Или же, по вашему мнению, у каждого направления и у каждого региона свой путь развития?
Валерий Виноградов: Действительно в последние годы мы видели стагнацию рынка недвижимости. Мы с вами понимаем, что эта ситуация связана с состоянием экономики России. В последние годы цены в основных сегментах рынка недвижимости либо стояли на месте, либо медленно снижались. Безусловно, есть ряд сегментов, в которых цены просели наиболее существенно. Это, прежде всего, те сегменты, в которых люди приобретают недвижимость не для первоочередных нужд - коммерческая и загородная недвижимость.
Если взять в целом по стране, то ситуация приблизительно однородная - происходило снижение цен где-то на 10-20%, но при этом потоки покупателей перераспределялись от вторичного рынка к первичному, что было связано с субсидированием ипотечной ставки государством.
Есть ряд регионов, в которых цены, несмотря на такую ситуацию, росли. Один из них - это рынок недвижимости Сочи. За последние годы мы видели там рост цен. Есть рынок недвижимости Крыма, к которому достаточно активно приглядываются наши инвесторы. Есть рынок элитной недвижимости, который не подчиняется общим законам. Там мы тоже в последние годы наблюдали небольшой рост.
В целом, последние годы можно назвать стагнацией. Сегодня рынок более активен, чем в январе прошлого года. Это связано с тем, что цены и ипотечные ставки сейчас достаточно комфортны для потребителей, объем предложения довольно обширен.
Роман Максименко: Вы считаете, что в 2017 году рынок недвижимости поднимется с колен?
Валерий Виноградов: Я считаю, что да. Это не будет выражаться в значительном росте цен. По прогнозам аналитиков РГР, если цены и будут расти, то не больше, чем на размер инфляции. Но сделок будет больше и рынок станет более активным.
Роман Максименко: А за счет чего? Ведь потребительская способность населения снижается, реальные доходы населения падают.
Валерий Виноградов: Действительно, реальные доходы населения падают. Но у нас есть такая ситуация, как отложенный спрос. Многие граждане откладывали решение жилищных проблем, потому что видели ситуацию на рынке недвижимости. Второе - это возможность сегодняшний день привлекать заемные средства — ипотека, материнский капитал, жилищные субсидии. Как мы знаем, лишь 15-20% сделок на рынке недвижимости - это прямые покупки. Остальное, как правило, - встречные покупки, когда граждане продают один объект недвижимости и тут же покупают другой. Еще одним драйвером роста является миграция. На сегодняшний день граждане России активнее переезжают из города в город. Такие межрегиональные сделки тоже добавляют свою порцию в общее количество сделок. Например, у девелоперов Петербурга на рынке строящейся недвижимости более половины покупателей — это региональные клиенты.
Роман Максименко: Очень интересная информация. В связи с этим следующий вопрос. В Санкт-Петербурге в прошлом году рынок тоже значительно просел. Какова на сегодняшний день актуальная ситуация на рынке?
Валерий Виноградов: На конец прошлого года ситуация на рынке недвижимости была достаточно стабильной и активной. Это, прежде всего, связано с периодичностью рынка недвижимости. Как мы знаем, наибольшее количество сделок происходит в весенние месяцы перед летним сезоном и в преддверии новогодних праздников. Большинство риэлторских компаний Санкт-Петербурга работало буквально до Нового года, заключалось достаточно большое количество сделок. Это связано с тем, что перед праздниками были очень хорошие предложения. Понимая, что в начале года рынок будет в стабильном состоянии, продавцы готовы были снижать свои требования и размер торга достигал 10%, а девелоперы на рынке строящейся недвижимости предлагали те или иные акции, программы, которые стимулировали людей приобретать недвижимость до нового года.
Сейчас мы видим снижение количества сделок. Это связано с тем, что многие наши граждане только что вернулись из зимних отпусков и только начинают рассматривать возможность приобретения недвижимости. Такая же ситуация наблюдается и на рынке коммерческой недвижимости - большинство деловых людей до 20-х чисел отдыхают. Но с февраля, я думаю, ситуация изменится и количество сделок увеличится.
Роман Максименко: А какие все-таки ниши больше всего пострадали в Санкт-Петербурге и в России в целом в 2016 году?
Валерий Виноградов: Больше всего пострадали те ниши, которые не связаны с непосредственными потребностями людей. Это, прежде всего, загородная недвижимость. Люди покупают меньше дач, коттеджных домов, земли. Такая же ситуация с коммерческой недвижимостью. Представители бизнеса разного уровня сворачивают бизнес, арендаторы съезжают с площадей, цены либо стоят на месте, либо арендные ставки падают. Здесь достаточно жесткая дифференциация в зависимости от проекта. Наиболее успешные проекты продаются, неуспешные - стоят. И, как следствие, наибольшая активность наблюдалась в сегменте эконом-класса.
Роман Максименко: С рынком недвижимости связаны смежные отрасли - строительство, развитие застроенных территорий, производство строительных материалов. Есть ли, по вашему мнению, отрасли, которые связаны с этим рынком, на которых не сказалась ситуация экономической нестабильности?
Валерий Виноградов: Мы понимаем, что строительство является драйвером для других отраслей, поэтому одно рабочее место в строительстве - это 3-4 места в других отраслях. Я, наверное, не знаю ту отрасль, которая бы не пострадала в связи с общей ситуацией. Все отрасли претерпели некий спад.
Роман Максименко: Рынок новостроек Пскова не очень сильно пострадал - и цены стабильны, и спрос упал не сильно. А как чувствуют себя застройщики Петербурга?
Валерий Виноградов: Застройщики Петербурга и по всей России чувствуют себя не очень уверенно. Наблюдается незначительное увеличение количество покупателей, что обусловлено государственными программами. Мы знаем, что в предыдущие годы была субсидирована ипотечная ставка именно для строящейся недвижимости. При этом нужно понимать, что в Пскове граждане приобретают недвижимость, прежде всего, для собственного проживания. Что касается рынка строящейся недвижимости Петербурга, то там достаточно много было инвестированных денег. Объекты приобретались с целью инвестиций. И поскольку на сегодняшний день вложения стали не настолько доходные, как раньше, эти сделки перестали осуществляться. Но в любом случае происходит достаточно жесткая дифференциация проектов. Мы видим, что успешные и качественные проекты продаются, а неуспешные находятся в неблагоприятной ситуации - продаж мало. Я думаю, как и в последние годы, в будущие несколько лет мы увидим ситуации с потерей бизнеса строительными компаниями. Здесь я, конечно, рекомендую обращаться к профессионалам. Риэлторы знают все объекты и рекомендуют приобретать только те, которые купили бы сами.
Роман Максименко: Будучи в Петербурге достаточно часто, я вижу массированную рекламу, причем она идет как от крупных застройщиков, так и совершенно незнакомых и неизвестных. Как вы считаете, для них эта ситуация каким-то существенным образом отличается по итогу кризиса? Выживают ли сильнейшие и отпадают ли слабейшие?
Валерий Виноградов: Конечно, это имеет место быть, потому что застройщики также делятся на достаточно крупные и известные компании, которые в своих холдингах сосредоточили всю цепочку отраслей, которые необходимы для строительства жилого дома, и небольшие компании. При этом действие бренда никто не отменял. Потребители смотрят на те компании, которые существуют на рынке десятилетиями и доверяют им в первую очередь. Следующий аспект связан с тем, какие деньги используют строители. Наиболее устойчивы, конечно, те застройщики, которые используют собственные средства, потому что, как мы знаем, финансирование бизнеса в последние годы изменилось не в лучшую сторону. Кредиты на проекты стали существенно дороже, что увеличивает риски застройщиков. На мой взгляд, небольшие компании, делающие единичные проекты и продающие объекты строящейся недвижимости не по 214-му закону - это категория риска, в которую я бы не рекомендовал вкладывать деньги.
Роман Максименко: Исходя из вашего опыта, какое вообще время требуется рынку, чтобы он восстановился после застоя?
Валерий Виноградов: Кризисы на рынке недвижимости, которые мы видели в 98 году, в 2008 году, были локальными спады именно на рынке недвижимости, которые подчинялись определенным законам. Сегодня это общий кризис во всех отраслях. По сценарию аналитиков Российской гильдии риэлторов восстановление возможно в 2020 году. Мы считаем, что в 2020 году начнется активное восстановление рынка и его рост. Но нужно понимать, что на эту ситуацию будут сильно влиять общеполитические факторы, которые мы с вами не можем спрогнозировать. Улучшение политической ситуации может этот срок приблизить и, допустим, восстановление начнется во второй половине 18 в 19 году. И, наоборот, нестабильная обстановка может этот срок отодвинуть.
Роман Максименко: Что, по вашему мнению, станет ключевым событием 2017 года на рынке недвижимости?
Валерий Виноградов: Ключевыми событиями можно назвать те или иные государственные программы, если мы говорим о событиях, которые подтолкнут рынок. На сегодняшний день есть программы, которые помогают нашим гражданам приобретать жилье. Это не только материнский капитал, но и субсидии, и ипотечные программы. Именно здесь мы можем увидеть драйвер для роста. А вообще успех на рынке недвижимости сегодня определяется взаимодействием трех профессий. Это застройщики, банки и риэлторы. Именно синергия этих профессий и дает успех.
Роман Максименко: Спасибо, Валерий Николаевич, за очень интересную беседу. Уважаемые радиослушатели, мы встретимся с вами в следующем эфире, спасибо.
Оставить свои вопросы для экспертов по недвижимости читатели ПЛН могут в форуме под данной публикацией, а также через рубрику «Интерактив».
