«Квадратные метры» с Олегом Брячаком: новые правила льготной ипотеки

Новый выпуск программы «Квадратные метры» вышел на радио «ПЛН FM» (102.6 FM). В этом выпуске руководитель проекта ООО СЗ «Монолит» Олег Брячак рассказал об изменениях в льготном ипотечном кредитовании. 

- Олег Михайлович, давайте поговорим о том, что изменилось с лета, какие нововведения? Чем вообще рынок недвижимости живет сейчас? 

- Нововведений за это время достаточно много произошло. Действительно, мы с вами не виделись определенное количество времени. И, наверное, было бы правильно напомнить о том, чему были посвящены наши предыдущие программы. В них как раз мы разбирали и стоимость квадратного метра в новостройках, ту динамику ценовую, которая фиксировались в этом сегменте. Мы с вами говорили о том, насколько квартиры в новостройках за определенный период, а именно за последние 4 года, выросли в цене.

Константин, вы затронули такую важную тему: изменения при приобретении жилья в новостройках. Они действительно произошли.

Я вам хочу сказать, произошли они буквально несколько дней назад. Банки ввели их буквально с 1 ноября 2025 года. И что теперь у нас с вами будет происходить на рынке и в ипотечной сфере? Как мы знаем, в нашем регионе основная, львиная доля квартир продается по льготной семейной ипотеке. Так вот, раньше в случае, если в семье два ребенка, ставка была 6%. На данный момент, с 1 ноября этого года, ситуация очень серьезно изменилась. Теперь, если в семье один ребенок, то ставка составляет 12%. И если в семье два ребенка, ставка составляет 6%. И если в семье три и более детей, то ставка составляет 4%. То есть вроде как многодетные семьи выигрывают от этого нововведения.

Но те семьи, в которых один ребенок, конечно, проигрывают, причем проигрывают в два раза. Если мы с вами будем говорить об этом изменении не в процентах, а в рублях, то может показаться, что в случае, если ставка увеличивается в два раза, платеж будет тоже больше в два раза. На самом деле, это не так. Потому что при ипотечных выплатах сначала выплачиваются проценты, все это как-то пересчитывается, кредит уменьшается потихоньку.

- «Тело» долга всегда выплачивается последним? 

- Да. Если мы с вами возьмем, например, срок кредита 10 лет, то под 6% платеж будет составлять из расчета, что в ипотеке 6 миллионов рублей, 66 тысяч в месяц.

- По сути, это уже средняя цифра для Пскова, да?

- Верно. Если ставка 12%, то 86 тысяч. Удорожание в рублях, как я уже сказал, не в два раза, а на 29% произошло. Но, на мой взгляд, эта сумма уже, скажем так, критическая для нашего населения. Потому что, как известно, будучи депутатом, я очень плотно работаю с нашим населением, с людьми. Я вижу, у кого какие проблемы, кто сколько получает, сколько нужно платить за коммунальные тарифы, платежи, которые тоже постоянно, к сожалению, растут, и какие реальная заработная плата. Не нужно никогда смотреть на те данные, которые нам предоставляет какой-нибудь ВЦИОМ или Росстат. К сожалению, с реальностью эти цифры общего не имеют ничего. И в последнее время мне кажется, что данные цифры заказывает то или иное ведомство или министерство для того, чтобы отчитаться перед каким-то своим вышестоящим руководством о том, что у них все хорошо. Мы с вами лучше знаем, что на самом деле средняя заработная плата в городе Пскове находится сегодня в районе 30 тысяч рублей. И никто с этим не поспорит. 

- Это половина льготного ипотечного платежа для семьи, у которой двое детей.

- А сколько стоит собрать ребенка в школу? Сколько нужно заплатить репетиторам для того, чтобы ребенок нормально учился? А если еще ребенок посещает какую-то секцию, сколько стоит приобрести какие-то атрибуты для занятия тем или иным спортом? 

У меня трое детей, поэтому я прекрасно понимаю, что 66 тысяч - это уже много, 86 тысяч в месяц - это уже запредельно. Однако я вынужден констатировать факты, цифры, поэтому я вам сейчас буду озвучивать и дальше цифры уже, так можно сказать, всухую. 

Если мы на 20 лет берем ипотеку, то в месяц под 6% ставка будет 43 тысячи рублей. А если мы берем под 12%, то на те же 20 лет ставка будет уже 66 тысяч рублей. Удорожание плюс 23 тысячи. То есть 53%. Если срок ипотеки будет составлять 30 лет, то тогда ставка будет под 6% 36 тысяч рублей. 

- Что уже будет более реалистично. 

- Да, но 30 лет, Константин! За 30 лет человек банку подарит огромную сумму! 

- Я так понимаю, что это максимальный срок для банков? 

- Да, и если на 30 лет мы берем под 12%, то платеж будет составлять 61 тысячу рублей, то есть удорожание плюс 25 тысяч рублей на 71%.

Еще очень важно, что первоначальный взнос теперь составляет 40%. Все какие-то, на мой взгляд, совершенно ненормальные субсидии на сегодняшний день ликвидированы. Как президент и сказал: просто ликвидировать эти субсидии. То есть, помните, я уже рассказывал о том, что если гражданин желает получить квартиру в ипотеку, он должен банку 10% от этой суммы был каким-то образом в виде субсидии передать. Но это совсем было ненормально. Поэтому сейчас этого нет. Ну и первоначальный взнос уже не 30% составляет, а 40%. 

- Банки можно понять, потому что они, конечно, хотят гарантировать свое благосостояние. Другое дело, что 40% - это половина жилья. То есть если у человека нет какого-то базового, может быть, жилья под продажу, чтобы его продать и отдать хотя бы на первоначальный взнос, то встает вопрос, а где же эти деньги взять?

- Константин, более того, мы же с вами понимаем, что на сегодняшний день квартира стоит уже не 40 тысяч за квадратный метр, а уже от 80 тысяч. Однокомнатные квартиры в Борисовичах или в новом квартале «Крестовский» уже стоят около 100 тысяч рублей за метр. То есть раньше на первый взнос на однокомнатную квартиру хватало даже материнского капитала, и люди этим пользовались и могли улучшать свои жилищные условия и так далее. Но представьте себе, что когда квартиры выросли в два раза, и первый взнос вырос до 40%, это уже такой порог, который многим тяжело перешагнуть. 

- Мы понимаем, что раньше, грубо говоря, цифра «миллион» была в значительной степени психологическая. Имея миллион, ты мог и решать вопросы с первоначальным взносом, и, соответственно, как-то дальше уже прогнозировать выплаты. Сегодня миллион не дает ничего. 

- Однозначно! И вот еще одно из существенных изменений, которые произошли именно в сфере льготного ипотечного кредитования: теперь если один из супругов воспользовался льготной ипотекой, то второй супруг воспользоваться льготной ипотекой уже не может. Помните, раньше можно было в рамках этих льготных программ приобрести даже не одну квартиру, потом сделали так, что человек может воспользоваться льготной ипотечной программой один раз в жизни.

Так вот, представьте себе, если два человека находятся в браке, и супруг уже воспользовался, то больше пара льготной ипотекой воспользоваться не может. 

- Зачастую бывает, что мужчина уже, например, был в браке, и там они брали льготную ипотеку, а потом случился развод. Человек вступил в новый брак, и в этом браке он уже не может взять ипотеку? 

- Да! И в заключение то, что касается именно ипотечных программ. Если мы с вами хотим приобрести квартиру в ипотеку, то несмотря на то, что ключевая ставка достаточно существенно снизилась, все равно 22% нужно будет банку отдать.

Беседовал Константин Калиниченко