«Метражи»: как реставраторы стали застройщиками

Очередной выпуск проекта о недвижимости вышел на волнах «ПЛН FM» (102.6 FM). Программа «Метражи» - это всё о покупке, продаже и аренде жилья, профессиональная точка зрения, советы экспертов, ипотека, загородная недвижимость и новостройки, секреты сделок и вся правда о риэлторском бизнесе в Пскове. 

Какая ситуация с новостройками складывается сейчас на рынке недвижимости Псковской области и России в целом? Об этом ведущий программы, генеральный директор ООО «Этажи-Псков» Роман Максименко поговорил с руководителем отдела продаж группы компаний «Реставрационная мастерская» Андреем Мониным.

Роман Максименко: Когда мы говорим о новостройках, с одной стороны, мы можем почувствовать приятный запах свежего ремонта, визуализировать, как распаковываются коробки с новой бытовой техникой, оформляется интерьер, вешаются шторы и начинается новая жизнь в новой квартире. С другой стороны, всем понятно, что еще почти год придется слышать шум перфораторов в соседних квартирах, где ведутся нескончаемые ремонты, ощущать под ногами грязь и видеть не до конца благоустроенные дворы, где еще продолжается строительство блок-секций или второй, третьей очереди строящегося дома. А также недоделанные дороги, подъезды к домам и прочие мелкие неудобства. И все-таки, почему же около 30% людей по статистике выбирают новостройки? В каких жилищных комплексах приятно жить? Где получать минимальное количество отрицательных эмоций? Поговорим о том, есть ли такие проекты в Пскове и окрестностях Пскова с нашим гостем – руководителем отдела продаж группы компаний «Реставрационная мастерская» Андреем Мониным.

Ещё в далеком 2002 году мы строили дом, я был руководителем службы заказчика. И еще тогда «отец-основатель» группы компаний «Реставрационная мастерская» Евгений Михайлович Макаров, к которому я испытываю огромное уважение, был у нас генподрядчиком. Он учил меня азам строительства, помогал, рассказывал, как проектировать дома, как считать сметы, за что ему огромная благодарность. У нас сегодня много интересных тем для обсуждения, но давайте сначала разберемся, чем занимается группа компаний? И действительно ли у компании, которая занималась реставрацией объектов культурного наследия, сейчас основной профиль – возведение новостроек?

Андрей Монин: Большое спасибо, что отметили нашу компанию и персонально Евгения Михайловича. Пользуясь случаем, хочу сказать, что на самом деле он не только вас учил, но и практически всех сотрудников нашей компании. Да, действительно, компания с репутацией, с большим опытом, она существует с 1946 года. Название появилось именно тогда, потому что компания была основана для того, чтобы заниматься реставрацией в послевоенный период. Но пошли трансформации, и на сегодняшний день компания занимается большей частью именно новостройками. Жилье мы строим для себя, для других заказчиков, также строим и нежилые объекты. Имеем опыт производственных работ, промышленных, даже строительства малоэтажного жилья.

Роман Максименко: Расскажите, пожалуйста, для нашей аудитории, «Реставрационная мастерская» – это одна организация? Какие еще компании входят в ваш холдинг?

Андрей Монин: В нашей компании несколько застройщиков: фирма «Бранд», «Капитал Инвестстрой», генеральный подрядчик – «Псковская реставрационная мастерская №1». Помимо этого, у нас есть свое подразделение, которое готовит товарный бетон, занимается сдачей в аренду коммерческой, жилой недвижимости. По сути, это большой холдинг, но коллектив под единым управлением - единый коллектив. Находимся в одном здании, но юридически есть разные направления и разные фирмы.

Роман Максименко: То есть в области новостроек вы закрываете практически все циклы: от собственного производства материалов до полного цикла строительства?

Андрей Монин: Все циклы закрывать нет необходимости, например, производство бетона, кладочные и монолитные работы. Есть подразделения, которые занимаются электроснабжением. Есть профессиональные субподрядчики, партнеры, с которыми мы не один год уже работаем, не один объект построили, поэтому пользуемся их услугами.

Роман Максименко: Какие в данный момент объекты в нашем регионе реализует группа компаний?

Андрей Монин: Наш самый любимый и самый интересный проект – это ЖК «Видный». Многие, наверное, о нем уже слышали. На сегодня уже можно сказать, что идея создания этого объекта полностью оправдалась, сейчас уже окончательная стадия реализации этого проекта. Котлован первого дома появился в 2013 году, а в этом году вводится в действие уже последний дом этого проекта.

Проект интересен тем, что это первый загородный проект в Пскове. То есть он находится на некотором удалении от города, на берегу реки Великой. Решение проекта в плане благоустройства территории было продиктовано именно тем, что он будет находиться на берегу. Там интересный ландшафт, холмы. То есть все было подчинено идее сделать необычный комплекс не типовой городской застройки. Сегодня можно сказать, что псковичам проект «зашел»: как людям старшего возраста, так и молодежи. Хорошо его приняли и иногородние люди, для многих удаленность от города – это серьезный фактор. Мы, честно говоря, не рассчитывали на это.

Роман Максименко: Я, честно говоря, являюсь амбассадором ЖК «Видный», как и многие сотрудники нашей компании «Этажи - Псков», мы с удовольствием продаем его квартиры. А что еще вы строите?

Андрей Монин: Помимо этого комплекса, сейчас у нас в реализации еще несколько объектов. Например, первая очередь дома №26 на Завеличенской улице вводится в эксплуатацию в этом году. Там три подъезда, порядка 100 квартир. Еще два подъезда будут вводиться в следующем году. Помимо этого, у нас третья очередь дома №14 на улице Алёхина в Овсище, это ЖК «Сити». Также мы начали еще один проект на улице Димы Яковлева в Борисовичах. Тоже достаточно интересный проект, продажи пока не начаты, но мы готовимся к ним. У компании достаточно много предложений: от маленьких до 100-метровых квартир.

Роман Максименко: На какую аудиторию рассчитан ваш продукт? Вы строите для молодых семей, студии для студентов или это престижное жилье для среднего класса? И какие квартиры вообще предпочитают покупать клиенты?

Андрей Монин: Я скажу сразу, что мы не стараемся делать жилье эконом-класса, потому что на этом рынке в Пскове представлено достаточно много жилья, и мы видим, что там рынок заполнен, конкуренция серьезная. Мы же стараемся делать комфортные квартиры, иногда даже излишне комфортные. И нам риэлтор говорит: «Ребята, ну зачем мы сделали 70-метровую "двушку"?» Хотя, когда люди приезжают, покупают эту квартиру, они потом испытывают только положительные эмоции. Поэтому эконом-сегмент - это точно не мы. Наше жилье и молодежь приобретает, и люди среднего возраста, и старшего. Нет четкой направленности именно на какую-то отдельную категорию людей. Стараемся предложить людям вариативность. Наша кирпично-монолитная технология строительства позволяет делать разное жилье. И мы стараемся, если есть возможность, в каждом доме предусмотреть несколько видов однокомнатных квартир разной площади, несколько видов двухкомнатных квартир, чтобы человек мог выбрать уже для себя.

Роман Максименко: Давайте поговорим о том, предпочитают ли люди покупать квартиры с отделкой или без отделки? И почему, по вашему опыту? Как вы считаете, что выгоднее для покупателя?

Андрей Монин: Да, мы делаем отделку в наших комплексах либо под заказ конкретного покупателя, либо делаем часть квартир сразу с отделкой, они тоже достаточно быстро находят покупателей. Плюсы очевидны. Во-первых, отделку можно включить в стоимость квартиры - если у вас ипотека, вы не тратите свои личные деньги на ремонт. Во-вторых, это гарантия от застройщика с репутацией. В-третьих, это возможность выбрать материалы. У нас есть офис продаж, в котором вы выбираете материалы. Они примерно одной ценовой группы. Но опять же, вариативность большая. То есть что-то можно сделать под классику, а где-то выбрать цвета, обои. Нет шаблона, как бывает в некоторых компаниях. На сегодняшний день цена, например, отделки в трехкомнатной квартире – 12 500 рублей за квадратный метр. Это цена именно под ключ – за материалы и работу. Человек платит аванс в 50% и по выполнении работ вносит остаток, а получает готовую квартиру. Один из самых больших плюсов, что не нужно взаимодействовать с бригадами. Они не сделали, ты их выгнал, нашел новых; есть масса историй. А когда вы имеете отношения с юридическим лицом, то если что-то пошло не так, не будет потраченного времени, денег, нервов. 

Роман Максименко: Какая стоимость квадратного метра жилья в группе компаний «Реставрационная мастерская» в ваших проектах?  Насколько вообще цена увеличилась за последний год и с чем вообще это связано?

Андрей Монин: Цены действительно увеличились за последний год, все об этом знают. Наша компания анонсировала подъем цен с 1 июля. Вообще цены устанавливает рынок. В Пскове мы все находимся в рыночных отношениях. Нижняя планка определена границей себестоимости строительства. В себестоимость входят не только материалы и работа, по сегодняшнему законодательству застройщик не использует денежные средства дольщиков, а берет кредит. Соответственно, в себестоимость строительства также входит стоимость денег, стоимость подключения коммуникаций, проектные работы. Соответственно, есть рынок, есть цена. Если товар хороший, его берут по цене выше рынка. Если товар плохой, его берут по цене ниже рынка. Все как везде, в общем-то. А если говорить об общем уровне цен, то разброс достаточно большой, потому что объекты очень разные. У нас, например, есть сейчас квартира, которая стоит 56 тысяч рублей за квадратный метр. А есть квартира, например, которая стоит 85 тысяч рублей за квадратный метр.

Роман Максименко: Следующий вопрос по поводу инфраструктуры. У вашего дома на Завеличенской улице рядом есть школа, торгово-развлекательный комплекс. У вас есть фишки, которые привлекают людей, расскажите о них.

Андрей Монин: Если мы вернемся к «Видному» - там много фишек, поскольку проект был уникальный. Мы понимали, что если просто построим какой-то обычный дом, то человек подумает, зачем ему ЖК, если то же самое есть в Пскове. Изначально там было принято решение о строительстве теннисного корта. Это изначально был наш проект. Там рядом есть конный клуб, это проект уже другого инвестора. Еще в советские времена Писковичи вообще считали интересным местом благодаря тому, что там есть бассейн, хороший спорткомплекс, природа, устье реки. Поэтому изначально для тех, кто там был, производили приятное впечатление. Опять же, есть школа, есть сад, есть сетевые магазины. Когда мы этот проект начинали, тоже озаботились тем, что предусмотрели свою собственную инфраструктуру: аптеку, пункты доставки, детские комнаты на первых этажах наших домов.

Роман Максименко: Давайте коротко еще поговорим о том, кто это проектировал. В открытых источниках можно прочитать, что в этом принимала участие дизайнерская студия Алексея Красильникова. Не роскошь ли это? И влияет ли на стоимость квадратного метра?

Андрей Монин: Алексей Красильников - это архитектор. Он был, по сути, нашим штатным сотрудником, ему был доверен ландшафтный дизайн территории. Также он принимал участие в оформлении холлов, общую концепцию мы с ним тоже согласовывали. Вообще проектирование велось несколькими компаниями – «Псковгражданпроектом», «Псковоблстрой» и нами. Ну и, соответственно, мы, как инвестор, глубоко вникали в эту тему, потому что для псковских проектировщиков это было в новинку. Естественно, мы себестоимость просчитывали и понимали, что лишних денег у нас нет. Важно было с умом все это сделать. Иногда можно вложить кучу денег и по итогу получить полную ерунду. А иногда небольшими средствами, немножко подумав, посоветовавшись со знающими людьми, сделать «конфетку». Именно вот такой вариант мы и планировали.

Роман Максименко: Есть информация, что ваша компания практически никогда не задерживает сроки ввода домов в эксплуатацию. И это является вашим преимуществом. Иногда вы даже строите с опережением графика и вводите эти объекты. Но сейчас есть определенные сложности в связи с макроэкономической ситуацией. Нет ли задержек в связи с поставкой строительных материалов?

Андрей Монин: Не без гордости могу сказать, что на моей памяти было уже два экономических кризиса. Ни на один день работы не останавливались, ни одного просроченного обязательства перед дольщиком у нас нет, ни одного судебного преследования также нет. Все дома у нас введены в срок. Все обязательства компания исполняет исправно. Опять же, вы упомянули, что компания старая, с достаточно большим опытом, с сильным руководящим составом как в экономике, так и в производстве. У нас люди работают уже поколениями. Поэтому мы очень осторожно подходим к таким историям, как кредитование, сторонние инвестиции. Мы берем на себя ровно то, что можем сделать. Может быть, где-то мы и теряем что-то из-за того, что очень осторожно работаем. Но, с другой стороны, мы понимаем, что если человеку обещали в конце года ключи выдать, мы это сделаем.

Роман Максименко: Если была бы награда «Надежный застройщик», то, скорее всего, вы могли бы на нее претендовать.

Андрей Монин: Я надеюсь. Может быть, при современном развитии экономики и всяких развитых экономических продуктах, кредитование - это совсем излишняя осторожность. Есть компании, которые полностью на заемные средства живут и строят, и, может быть, даже больше строят. Но у нас изначальная позиция такая, что мы строим то, что мы можем построить, и берем на себя ровно то, что можем взять, какие бы ни казались золотые горы впереди.

Роман Максименко:  Я бы хотел в дополнение к сказанному отметить, что очень важна надежность застройщика. И хотел бы немного прокомментировать график опасений клиентов перед покупкой квартиры, в частности, в новостройках.

Как раз 23% респондентов при опросе заявили о том, что опасаются ненадежности застройщика, и только у 16% нет опасений. 4,7% боятся юридических рисков, 8,6% боятся ухудшения собственного финансового состояния. Около 10% людей боятся неодобрения ипотеки. 12% боятся в целом мошенничества по сделкам. Примерно столько же боятся высоких дополнительных расходов на ремонт и комплектацию квартиры. Как раз в нашей сегодняшней беседе Андрей Александрович эти опасения клиентов нивелировал своими мыслями о том, что если обратиться к надежному застройщику, то собственно, говоря, все эти риски можно закрыть.

По нашим аналитическим данным, существует устойчивый тренд на уменьшение площади приобретаемых квартир. То есть существуют застройщики, которые все чаще проектируют квартиры, исходя из абсолютной цены. И в целом есть мировая тенденция на разумное потребление. Поэтому вкупе с теми, кто старается приобретать как можно более дешевую квартиру, есть и другие. Группа компаний «Реставрационная мастерская» как раз и показывает свои проекты в бизнес-сегменте, уходит от эконом-предложений.

В целом за последние 5 лет снижение общей площади приобретаемой квартиры в квадратных метрах произошло на 1,8%. То есть квартиры становятся все меньше и меньше, особенно в городах-миллионниках.

Есть огромный потенциал у рынка продаж новостроек, потому что драйверами продаж в этом сегменте жилья являются несколько аспектов. Один из драйверов - субсидированная процентная ставка от государства по программе господдержки. Потому что в конце 2022 года, честно говоря, все немножко испугались того, что государство вообще отменит субсидирование процентных ставок и ставок по новостройкам по сравнению со «вторичкой», что нанесло бы отрасли непоправимый урон. Но, к счастью, было принято решение лишь немного откорректировать ставку в большую сторону, что в целом спасло сегмент. И мы сейчас имеем достаточно адекватные ставки для покупки новостроек.

Ну и еще, по моему скромному мнению, потрясающим драйвером для того, чтобы все работали слаженно, является как раз взаимодействие трех структур. Это застройщик, банк и агентство недвижимости. То есть в этой синергии кроется возможность того, чтобы при удачной реализации застройщики строили больше, осваивали больше земельного банка. Банки предоставляют ипотечные кредиты заемщикам, предоставляют проектное финансирование. А агентства недвижимости с помощью глубокой интеграции с застройщиками могут предлагать своим клиентам наиболее лояльные, наиболее комфортные решения. Учитывая то, что есть такие программы, как трейд-ин, когда агентство недвижимости может заняться реализацией вторичного жилья у клиента, желающего купить новостройки. И, соответственно, благодаря этому взаимодействию может просто увеличиться количество вводимого жилья. Андрей Александрович, что скажете?

Андрей Монин: Вы все верно говорите. Сейчас, в принципе, застройщику уже невозможно существовать без банковского продукта и, по большому счету, без помощи специалистов по недвижимости. Потому что для застройщика, конечно, «вторичка» - это несколько не его поле. Хотя крупные игроки играют и на поле вторичной недвижимости. Но та помощь, которую оказывают агентства, более профессиональна.

Свои вопросы, касающиеся сферы недвижимости, читатели могут присылать на редакторскую почту redaktor@pln-pskov.ru. Ведущий программы и его гости дадут развернутые ответы.