«Метражи»: сельская ипотека в вопросах и ответах

Очередной выпуск проекта о недвижимости вышел на волнах «ПЛН FM» (102.6 FM). Программа «Метражи» - это всё о покупке, продаже и аренде жилья, профессиональная точка зрения, советы экспертов, ипотека, загородная недвижимость и новостройки, секреты сделок и вся правда о риэлторском бизнесе в Пскове. 

На этот раз ведущий, генеральный директор ООО «Этажи-Псков» Роман Максименко предложил поговорить о сельской ипотеке. Кто может претендовать на ее получение? Какие требования предъявляются к заемщикам? На каких условиях предоставляется кредит по сельской ипотеке? Какова максимальная сумма, выданная заемщику? Как поднятие ставки ЦБ скажется на сельской ипотеке? Можно ли по этой ипотечной программе приобрести не готовое жилье, а участок под строительство? На эти и другие вопросы в студии ответили директор Псковского регионального филиала АО «Россельхозбанк» Дмитрий Алемасов и начальник отдела по развитию партнерского канала продаж регионального филиала банка Дарья Гашенко.

Роман Максименко: Сегодня темой нашей передачи является такой важный вопрос как сельская ипотека. В сентябре состоялось заседание Центрального банка, после которого у нас в очередной раз повысилась ключевая ставка. Вслед за этим изменились ставки по некоторым программам банков. Сейчас ситуация выглядит примерно следующим образом: если человек хочет приобрести вторичную недвижимость, процентная ставка по такому кредиту находится в районе 14-15%. У нас существуют госпрограммы на строящееся жилье, такие как госпрограмма покупки у застройщика и программа «Молодая семья». И все это в районе 5-8%. Казалось бы, дешевле ничего нет, но с 2020 года в Российской Федерации действует программа «Сельская ипотека». Это программа льготного кредитования покупки недвижимости в небольших населенных пунктах под, внимание, 3% годовых. Но с 2023 года правительство улучшило условия этой программы. И, например, если раньше максимальная сумма льготного кредита составляла от 3 до 5 миллионов рублей, то сейчас она может достигать 6 миллионов рублей. Изначально предполагалось, что эта программа будет действовать до конца 2022 года, но в прошлом году ее сделали бессрочной. И мы сегодня с помощью наших гостей разберем все подробности программы «Сельская ипотека». Курирует эту программу у нас Минсельхоз, а основным участником этой программы является «Россельхозбанк».

Как устроена программа «Сельская ипотека»? Как можно получить кредит под 3% или даже ниже? На что можно его потратить? Об этом мы сегодня рассказываем в нашей передаче. У нас два гостя, сегодня необычная передача. У нас сегодня в гостях директор псковского регионального филиала АО «Россельхозбанк» Алемасов Дмитрий Анатольевич и начальник отдела по развитию корпоративного канала продаж псковского регионального филиала АО «Россельхозбанк» Дарья Гашенко.

Самый главный вопрос — кто вообще может претендовать на получение сельской ипотеки? Какие требования выдвигаются к заемщику? Что нужно, чтобы взять сельскую ипотеку?

Дмитрий Алемасов: Основное, наверное, что несмотря на то, что программа называется «Сельская ипотека», получить ее может любой гражданин РФ. Цель программы — немного расселить большие города, такие как Санкт-Петербург, Москва, где плотность застройки уже очень и очень большая. И в том числе дать возможность, как говорится, новой вехе в развитии, в жизни наших сельских территорий. Не побоюсь этого слова, наверное, даже с начала пандемии мы зафиксировали огромнейший интерес к этой программе, в том числе для того, чтобы переехать из больших городов в небольшой населенный пункт.

Роман Максименко: А программа как раз в пандемию появилась?

Дмитрий Алемасов: Да, она в 2020 году началась, как раз пандемия шла. Действительно, большое количество заявок на сельскую ипотеку было от тех, кто был готов переехать. Мы знаем с вами, что теперь можно работать дома, удаленно. Если есть Интернет, можно проживать, где угодно, в том числе наслаждаться и свежим воздухом и жизнью, как говорится, на земле, заниматься не только умственным, но и физическим трудом.

Соответственно, требования — любой гражданин Российской Федерации в возрасте от 21 до 75 лет со стажем на рабочем месте от 3 месяцев, это главные индикаторы, по которым можно определить, сможет ли этот человек получить сельскую ипотеку. Дальше из нюансов — после того, как человек покупает или строит себе дом, он обязан там прописаться. Соответственно, тем самым и формируется увеличение жителей на сельской территории, потому что люди уезжают из городов. Также люди могут улучшить свои жилищные условия.

Роман Максименко: Банк проверяет прописку?

Дмитрий Алемасов: Конечно же.

Роман Максименко: Понятно. Хорошо. А какой вообще портрет заемщика? Средний возраст, доход, род занятий? Какие люди стремятся уехать, так сказать, на село?

Дарья Гашенко: Основной портрет заемщика у нас сейчас составляют. Это в основном граждане Российской Федерации в возрасте от 30 до 45 лет. Это в основном семьи с детьми, которые решили увеличить площадь своих жилищных условий и тем самым выбирают дом. Данные граждане могут претендовать на двойной лимит, то есть и супруг, и супруга могут подать заявку на сельскую ипотеку на один объект. Тем самым максимальная сумма лимита может доходить до 12 миллионов, то есть по 6 миллионов на каждое физлицо.

Род занятий самый разнообразный, но в основном это люди, которые после квартиры выбирают не трехкомнатную квартиру, а уже дом. И как показывает практика, они успешно это реализуют с помощью нашей сельской ипотеки.

Роман Максименко: Слушайте, здорово. Скажите, пожалуйста, а бюджетники смотрят в эту сторону?

Дарья Гашенко: Да, конечно, в том числе бюджетные организации. Здесь на самом деле род занятий абсолютно разнообразный — и бюджетные компании, и коммерческие компании, в том числе даже индивидуальные предприниматели являются заемщиками сельской ипотеки.

Роман Максименко: Правильно ли я понял, вы сказали, основная возрастная категория — 30-45, а пожилые люди берут сельскую ипотеку, желая уехать из шумного города?

Дмитрий Алемасов: Безусловно. И пожилые, и в целом люди старше 45 лет есть. Мы основной акцент сейчас сделали на 30-45, поскольку они берут эту ипотеку более массово. У нас зафиксированы и заявки и от людей в возрасте 22, 23 года. Это могут быть ребята, которые хотят уже съехать от мамы с папой и построить себе домик. И размеры домов тоже бывают разные. Мы можем говорить о домах по 120-130 квадратов, а можем говорить буквально там о 50-60 квадратах — это то, что нужно молодому человеку.

Роман Максименко: Как двухкомнатная квартира.

Дмитрий Алемасов: Конечно, соответственно, есть более возрастные заемщики, которым интересно уехать из города. У них появляются внуки, им интересно заниматься с ними, больше находиться на свежем воздухе, отойти от жизни в формате быстрого движения, постоянного нахождения в каких-то задачах. Поэтому абсолютно все возраста, но повторимся, что основная масса, наверное, — это все-таки от 30 до 45 лет.

Роман Максименко: Понятно, с портретом мы разобрались. Теперь давайте разбираться с условиями сельской ипотеки. На каких условиях предоставляется кредит по сельской ипотеке?

Дарья Гашенко: Первый взнос у нас на данный момент — от 20% от стоимости объекта, сделаю на этом акцент. Процентная ставка — 3%. Срок — до 25 лет на данный момент, это максимальный срок, который мы можем предложить нашим заемщикам. Цель кредитования выбирает уже заемщик — либо готовый объект по договору купли-продажи, либо строительство — на приобретаемом участке или уже на собственном участке клиент может построить дом с помощью подрядной организации.

Роман Максименко: То есть мы получаем ипотеку и на строящийся дом, и на готовое жилье, на готовую загородную недвижимость?

Дарья Гашенко: Да, все верно.

Роман Максименко: Это на выбор самого заемщика.

Дарья Гашенко: Самого заемщика, конечно.

Роман Максименко: А каков средний чек в Псковской области по сельской ипотеке?

Дарья Гашенко: В связи с тем, что на данный момент лимит кредитования у нас увеличен до 6 миллионов, средний чек увеличивается. Но если взять анализ 2023 года, это приблизительно около 4,5 миллиона. 

Роман Максименко: А по 2022 году?

Дарья Гашенко: По 2022 году, так как лимит был все-таки меньшим, выдавали максимально на физлицо 3 миллиона, поэтому там средний лимит был 2,7 миллиона.

Роман Максименко: То есть люди, грубо говоря, пытаются выбрать лимит по максимуму.

Дарья Гашенко: Конечно, ставка 3%, сельскую ипотеку можно взять один раз, поэтому, конечно, клиенты максимально хотят выбрать данный лимит.

Роман Максименко: Давайте тогда хотя бы в двух словах расскажем про то, что можно взять один раз.

Дмитрий Алемасов: Действительно, действует возможность поучаствовать в этой программе один раз в жизни. То есть на сегодняшний день такие требования, и есть всевозможное количество льготных программ. Например, то же самое получение налогового вычета за купленную в ипотеку квартиру. Они тоже действуют с определенными ограничениями. Соответственно, данная программа действует, можно ею воспользоваться, действительно, один раз в жизни. Но это пока. Мало ли, может, что-то еще поменяется. Тем более, мы видим, что с 2020 года программа претерпела уже несколько изменений. Это уже третье изменение, которое существует. Соответственно, немного изменяются и сами объекты, возможность приобретения тех или иных объектов в эту ипотеку, а также изменяются суммы. Более того, были всевозможные ограничения — из каких материалов строить, но время идет, мы видим отзывы наших потенциальных клиентов, наших действующих клиентов. Эти отзывы собираются, анализируется Минсельхозом и, соответственно, принимаются те или иные решения.

Роман Максименко: Вы сейчас сказали, что разные объекты можно выбрать. Какие все-таки выбирают объекты — квартиры, дома, таунхаус блокированного типа, дачи. Что покупают?

Дмитрий Алемасов: У нас на рынке на сегодняшний день преобладает все-таки возможность либо приобретения уже готового дома, либо строительство дома по своему проекту. Наверное, в большей степени даже преобладает строительство. На сегодняшний день на квартиры, которые находятся в опорных населенных пунктах, честно говоря, у нас в регионе мы не видим большого спроса. Наверное, потому что просто физически нет такого большого количества, чтобы клиента заинтересовать. Опорные населенные пункты на сегодняшний день — это практически все небольшие города.

Роман Максименко: Остров, Печоры.

Дмитрий Алемасов: Да, абсолютно верно. Не входят в опорные населенные пункты ни Псковский район, ни Великолукский район. Города Псков и Великие Луки, соответственно, тоже не входят, потому что количество жителей там больше 30 тысяч человек.

Роман Максименко: Скажите, пожалуйста, а вот как человеку понять, подходит ли объект, который он выбрал, под сельскую ипотеку?

Дарья Гашенко: Изначально, конечно, мы приглашаем наших клиентов в отделение банка, где мы даем подробную консультацию, рассказываем не только о том, как подобрать объект, но и как подать заявку на ипотеку. Дома клиент может также ознакомиться с требованиями по сельской ипотеке и требованиями по объекту на нашей платформе «Свое жилье» либо «Свое село». Там более подробно можно почитать основные условия и точно так же посмотреть список опорных пунктов, список сельских территорий. Там клиент может выбрать место, где он планирует строить или приобретать дом, и посмотреть, подходит ли оно под сельскую ипотеку.

Роман Максименко: Дарья, вы сказали, что по прошлому году средний чек — 2,7 миллиона, в то время как лимит был 3 млн рублей. Далее вы говорили о том, что лимит по одному заемщику — 6 миллионов, а по семье (муж с женой) — 12 миллионов. Что это за дворец такой за 12 миллионов может человек приобрести? Насколько мне известно, это что-то очень большое и очень хорошее.

Дарья Гашенко: Да, если посмотреть, например, анализ этого года, то у нас сейчас максимальная сумма объекта, который был приобретен, в районе 11 миллионов рублей. Но здесь корректно, наверное, сказать не ту сумму, которую взял клиент, а все-таки какая стоимость объекта, потому что все зависит, в том числе, от первого взноса, который предоставляет клиент. А квадратные метры, если взять лимит от 10 миллионов, это в основном где-то 149, 140, 150 квадратных метров.

Роман Максименко: То есть это самый обыкновенный дом для семьи из четырех человек.

Дмитрий Алемасов: Хороший большой дом с возможностью, наверное, еще поставить будку, завести хорошую собаку, которая будет охранять все эти угодья. И, конечно же, это количество земли. Если покупать 10, 12, 15, 18 соток, там, действительно, можно развернуться и уже поставить хороший, красивый дом. А если приобретать небольшие участки — 6, 7, 8 соток, здесь, безусловно, оптимально будет поставить дом на 100 квадратных метров, например. Ну и, соответственно, цена меньше.

Роман Максименко: А ограничения по площади земельного участка есть какие-то?

Дмитрий Алемасов: Нет.

Роман Максименко: Три сотки, пять?

Дарья Гашенко: Это практически нереально. Как показывает практика, в основном клиенты выбирают минимум от 7,5 соток, максимум возможно и больше, понятно.

Роман Максименко: А в каких районах клиенты предпочитают брать сельскую ипотеку, объекты покупать под сельскую ипотеку? Почему? В основном это провинциальные районы?

Дарья Гашенко: Конечно, в основном сейчас расстраивается Псковский район.

Роман Максименко: Поближе к Пскову.

Дарья Гашенко: Да, конечно, многие выбирают близость к городу, потому что в основном сельскую ипотеку берут семьи с детьми, и люди прогнозируют, что дети будут ходить в школу, в детские сады, в какие-то секции. Поэтому, конечно, близость к Пскову немаловажна.

Дмитрий Алемасов: При этом хочется отметить, что на втором месте с точки зрения количества заявок — Великолукский район, Новосокольнический район также очень активно смотрят. Мы проводили диалог на уровне нашего комитета по сельскому хозяйству. Работает программа комплексного развития сельских территорий, и мы предоставляли нашу информацию по основным условиям и возможностям сельской ипотеки для дальнейшего размещения по всему нашему региону.

Роман Максименко: Сельская ипотека, получается, уже без малого три года действует. Как тенденция — увеличивается количество заемщиков? Более популярна она становится? Ведь она, как вы уже сказали, зародилось в пандемию, когда люди хотели уехать из клетушек, не хотели сидеть на изоляции в маленьких квартирах, а сейчас ведь пандемия у нас закончилась.

Дмитрий Алемасов: Вы знаете, я скажу так: человек, который один раз попробовал пожить во время пандемии не в четырех стенах, влюбляется в этот образ жизни и все больше и больше смотрит на такую возможность. А по поводу объемов, без малого объемы увеличиваются ежегодно, несмотря на те или иные истории. Увеличивается ежегодно и по количеству, и по общему объему. Наверное, можем сказать заранее, мы до конца 2023 года планируем выдать по объемам миллиардный кредит.

Роман Максименко: По Псковской области?

Дмитрий Алемасов: Да, по Псковской области.

Роман Максименко: Слушайте, внушительные цифры. Если честно, я не знал, что у нас такие объемы, к своему стыду. Мне казалось, все это немного скромнее. Смотрите, Центробанк заявляет, что инфляция у нас пока не побеждена до конца, и что, скорее всего, высокие ставки продержатся и, может, даже еще могут увеличиться на очередном заседании. Есть такие прогнозы аналитиков. Скажите, повлияет ли это как-то на сельскую ипотеку? Может ли там увеличиться процент?

Дмитрий Алемасов: Мы обсуждали данный вопрос, в том числе у меня недавно было совещание в Москве. На самом деле, этот вопрос гуляет не только в официальных сферах, кулуарно его тоже обсуждают, но на сегодняшний день никаких ограничений, которые могли бы поставить либо в рамках Минсельхоза, либо в рамках Центробанка, конкретно в направлении данной ипотеки, нет. Здесь было сказано о том, что первоначальный взнос — 20%. Как вы знаете, ранее первоначальный взнос был 10%. Эти ограничения — от Центробанка, которое направлены в большей степени на то, чтобы уменьшить риски и чтобы люди, которые берут данную ипотеку, все-таки имели чуть больше собственных средств, так скажем, чтобы минимизировать те или иные риски.

Роман Максименко: Понятно. Спасибо за ответ. Скажите, а на какой срок берут сельскую ипотеку? То есть ее берут максимально — на 25 лет? Или какие-то другие взгляды у людей?

Дмитрий Алемасов: Средний срок — 20 лет. Он более менее взвешенный, наверное, по сумме переплаты, хотя слово переплата при 3% и при нашей инфляции — это немного смешно.

Роман Максименко: Да-да, то есть инфляция больше.

Дмитрий Алемасов: Ключевая ставка ЦБ на сегодняшний день составляет минимум, наверное, уже почти 4-5 ставок по ипотеке. На сегодняшний день даже в рамках нашей инфляции это получается беспроигрышный, фактически бесплатный, можно сказать, кредит.

Можно, наверно, поделиться таким лайфхаком. Есть, в том числе клиенты, которые приобретают себе дом, участвуют в сельской ипотеке, безусловно, прописываются. При этом они не тратят собственные средства, хотя есть абсолютно все возможности, скажем, снять с вклада или депозита денежные средства, спокойно построить без привлечения сторонних компаний, которые будут разрабатывать проект, смету готовить и так далее. Но они прекрасно понимают, что, поместив денежные средства в депозит под 12-13% годовых — гораздо выгоднее. Это получается некий симбиоз двух программ.

Роман Максименко: Это даже бизнес какой-то.

Дмитрий Алемасов: Практически, да. На этом можно заработать.

Роман Максименко: Скажите, пожалуйста, а есть ли возможность не готовое жилье приобрести по сельской ипотеке, а, например, участок какой-то?

Дмитрий Алемасов: Безусловно, можно приобрести участок и на этом участке построиться.

Дарья Гашенко: Отдельно приобрести только участок по сельской ипотеке невозможно. А вот возможно, как сказал уже Дмитрий Анатольевич, приобретение участка и последующее строительство на нем.

Роман Максименко: Правильно ли я понял, что нет ограничения? То есть клиент необязательно должен быть селянином, проживать на сельской территории? То есть недвижимость может приобрести любой городской житель?

Дмитрий Алемасов: Любой, абсолютно любой житель Псковской области — неважно, проживает он в городе или проживает он на селе. Но, еще раз повторюсь, при приобретении, как только он построится, он в соответствии с условиями данной программы обязан прописаться на новом месте жительства.

Дарья Гашенко: И подтверждать 5 лет банку, что он там прописан — ежегодно.

Дмитрий Алемасов: Обмануть не получится.

Роман Максименко: Вот такой еще вопрос. Я сам был клиентом Россельхозбанка, брал сельскую ипотеку, но я покупал квартиру в Псковском районе. Как вы считаете, почему убрали возможность покупать квартиры? Это же недавно совсем произошло. Когда, напомните, пожалуйста?

Дмитрий Алемасов: Скорее всего, вы выбрали в 2020-2021 году

Роман Максименко: В 2021 году, по-моему.

Дмитрий Алемасов: Да, это был самый старт программы. На самом деле, был ряд нюансов, которые предусматривали возможность приобретения квартиры. Но квартиры не в городе, а в сельской агломерации. Я думаю, мало кто изначально предусмотрел в министерстве, что у нас на сельских агломерациях могут быть 12, 16, 18-этажные дома. Ведь изначально все-таки сам посыл был — развитие сельских территорий. Когда, безусловно, подошла уже аналитика, проанализировали, посмотрели, сколько было квартир таких продано, не только по Псковской области, а в целом по Российской Федерации, было принято решение немножко скорректировать программу. Настаивали на этажности до пяти этажей. Но, как мы знаем, даже в рамках строительства гораздо выгоднее построить все-таки многоэтажки, нежели пятиэтажные дома. Хотя в сельских агломерациях, в опорных населенных пунктах, я думаю, история со строительством домов до пяти этажей имеет место быть. Мы проехались даже не только по территории Псковской области, а в целом по РФ и видели очень много небольших городов, где в последнее время строят буквально небольшие кварталы — 2-3 пятиэтажки. Очень красивые, симпатичные, со всеми удобствами. Поэтому я думаю, что этот механизм, это направление тоже будут набирать обороты.

Кстати, я думаю, что это будет очень неплохое совмещение с переселением, например, из аварийного жилья. И в данном случае, если совместить эти две программы, мне кажется, может получиться очень даже правильно и результативно.

Роман Максименко: И в заключение такой короткий, может, немного каверзный вопрос. Мы знаем, что деньги под сельскую ипотеку выделяются согласно лимитам Минсельхоза. Так вот, главный вопрос, что с лимитами сейчас?

Дмитрий Алемасов: Программа стала бессрочной, лимиты выделяются, лимиты на следующий год уже, по предварительным данным, рассчитываются, в том числе, на увеличение. И в этом году Минсельхоз проводил брифинг. И было сказано, что на 2024 год лимиты тоже уже будут.

Роман Максименко: И сейчас лимиты есть, все выдается?

Дарья Гашенко: Да.

Роман Максименко: Уважаемые зрители, слушатели, хотелось бы подчеркнуть, что деньги есть, и можно обращаться за сельской ипотекой в Россельхозбанк. Давайте подведем короткие итоги того, что мы сегодня проговорили. Действия программы распространяются у нас на населенные пункты с населением не более 30 тысяч человек. Таким образом, приобретаемый объект недвижимости может находиться на территории сельского поселения, рабочего поселка, поселка городского типа или небольшого города. Соответственно, перечень этих опорных населенных пунктов устанавливают органы государственной власти каждого региона.

Дальше, есть определенные параметры сельской ипотеки. Ставка по ипотеке не превышает 3%, но может достигать даже меньших параметров, если это регулируется, например, на приграничных территориях. Мы об этом, кстати, не сказали.

Дмитрий Алемасов: Есть перечни, которые созданы на уровне правительства РФ, но приграничные территории Псковской области не попадают в этот список.

Роман Максименко: Дальше. У нас максимальная сумма займа — 6 миллионов рублей для всех регионов. Напоминаю, изначально она была ниже — 3-5 миллионов, но правительство в 2023 году повысило сумму кредита. Оформить можно на максимальный срок до 25 лет. Первоначальный взнос у нас от 20%. Ранее он был от 10%. На первоначальный взнос можно же использовать материнский капитал?

Дарья Гашенко: Безусловно.

Роман Максименко: Можно использовать, уважаемые зрители и слушатели, материнский капитал в качестве первоначального взноса. Дальше, по сроку действия программы ограничений не установлено. Программа сейчас является бессрочной.

Дмитрий Алемасов: Действующей и бессрочной.

Роман Максименко: У нас нет возможности рефинансирования этой программы?

Дмитрий Алемасов: Да, потому что это льготное кредитование.

Роман Максименко: Под какие цели можно использовать этот кредит? Соответственно, покупка готового или строящегося дома у застройщика, покупка дома на вторичном рынке с земельным участком. То есть можно купить у частника этот дом. Дом должен быть не старше 3 лет, если он куплен у юридического лица или ИП. И не старше 5 лет, если он куплен у физического лица.

Также сюда входит покупка дома в блокированной застройке, так называемые таунхаусы, в том числе с земельным участком. Покупка квартиры в строящемся доме или готовом — не выше пяти этажей, у застройщика на территории опорного населенного пункта. Или строительство дома по договору подряда. Вкратце это основная информация, которую хотелось бы донести до всех.

Важно еще подобрать объект. Подобрать объект порой бывает совершенно непросто. И мы сталкиваемся со сложностями, когда не в порядке документы у продавца, особенно на вторичном рынке, не проведено межевание, не определены границы земельного участка и так далее. Поэтому за подбором объектов недвижимости по сельской ипотеке я, как всегда, предлагаю обращаться к профессионалам.

Свои вопросы, касающиеся сферы недвижимости, читатели могут присылать на редакторскую почту redaktor@pln-pskov.ru. Ведущий программы Роман Максименко и его гости дадут развернутые ответы.