«Метражи»: о тенденциях на рынке недвижимости
Очередной выпуск проекта о недвижимости вышел на волнах «ПЛН FM» (102.6 FM). Программа «Метражи» - это всё о покупке, продаже и аренде жилья, профессиональная точка зрения, советы экспертов, ипотека, загородная недвижимость и новостройки, секреты сделок и вся правда о риэлторском бизнесе в Пскове.
Как изменение ключевой ставки ЦБ, снижение курса рубля повлияли на рынок? Растет спрос на недвижимость в регионе или падает? На какие виды недвижимости сейчас наибольший спрос? Каков средний чек покупки недвижимости в Пскове? Есть ли смысл сейчас вкладываться в недвижимость, чтобы защитить свои сбережения? Об этом и многом другом рассказал генеральный директор ООО «Этажи-Псков» Роман Максименко, который выступил не в качестве ведущего программы, а как гость.
Константин Калиниченко: Тема сегодняшней программы — злободневная: «Покупать недвижимость нельзя отложить». Где поставить запятую в этом предложении? Настал ли тот последний момент, когда есть смысл собраться с силами и смелостью, чтобы вложить последние деньги в ипотеку, пока она окончательно не достигла неподъемных величин, и решиться на сделку с недвижимостью? Или может быть, наоборот, отложить. Не самые стабильные времена. Ключевую ставку ЦБ поднял на 100 базисных пунктов, до 13% годовых. Какие сегодня актуальные тенденции на рынке недвижимости? Что сегодня происходит? Куда движется рынок? Есть ли в нем застой или, наоборот, пик в связи с особенностями момента?
Роман Максименко: На самом деле все достаточно прозаично. Вопрос «Купить нельзя отложить?» задается уже 25 лет, на протяжении которых я занимаюсь недвижимостью. Гамлетовский вопрос. Тут все просто. Если нужно покупать, нужно покупать. Если потребность острая, она сформирована, то нужно покупать, не надо ничего откладывать, потому что есть формула: то, что сейчас непросто, завтра будет очень сложно, то, что сейчас очень сложно, завтра будет невозможно. Жить надо здесь и сейчас. Если есть потребность покупать, расширяться, сужаться, переезжать - нужно это делать, обращаться к профессионалам и все это решиться.
Что касается тенденции. Рынок живой, более чем живой. 2023 год показал вообще потрясающую динамику. Год к году в целом количество выданных ипотечных кредитов выросло на 30%. Это данные Сбербанка, ВТБ — крупнейших банков Российской Федерации. Люди с удовольствием вкладываются в недвижимость, ибо многие инструменты инвестирования потеряны. Кто-то раньше вкладывал деньги в токсичные валюты, хранил деньги под подушкой, понимает, какая инфляция и пытается сохранить деньги от инфляции в недвижимости. Кто-то клал на депозит, особенно, когда весной 2022 года депозитные ставки выросли под 15%. Потом они, с учетом снижения ставки ЦБ, тоже откатились на уровень 5-7% годовых, что тоже не спасает от инфляции. Акции и облигации - кто-то вкладывал в ценные бумаги иностранных компаний, в том числе из недружественных стран, это тоже всё закрылось.
Недвижимость, как инвестиция, остается очень привлекательной. Плюс до недавнего времени процентные ставки по ипотечным кредитам были более чем вкусные. Особенно льготные: молодые семьи, новостройки, госпрограмма, IT-ипотека, сельская ипотека — 3%, прекрасная ставка. Смотришь на нее и не нарадуешься. Ставка по госпрограмме — 7- 7,5%, по молодой семье — 4,6%.
Константин Калиниченко: Льготные программы и сегодня не исчезли, они сохранились. Но, наверное, по ним будет двигаться процент?
Роман Максименко: Первое, что мы уже сейчас видим — льготные программы все сохранились, к счастью. Но мы уже видим, что по распоряжению поднят первоначальный взнос: был 15%, а сейчас стал 20%. Это очень серьезное поднятие. В понимании федеральной компании «Этажи», это даст отток 10-12% потенциальных покупателей с рынка.
Константин Калиниченко: Эти 5% критичны?
Роман Максименко: Это критично. Люди копят деньги. Эти условные 5% они могут потратить на мебель, бытовую технику, на что-то еще. И беря эту ипотеку, они всегда стараются прийти к минимальному первоначальному взносу. Люди хотят здесь и сейчас вложить на входе минимум. Потом постепенно, в течение долгих долгих лет, выплачивать деньги, так всем удобно и всем комфортно. В этом суть ипотеки.
Константин Калиниченко: Как изменение ключевой ставки ЦБ повлияло на рынок? Многие же опасались, что сейчас рынок затихнет, встанет, и просто не будет покупателя.
Роман Максименко: Не повлияло, но повлияет в будущем. Здесь и сейчас на рынке находятся те люди, у которых была одобрена ставка ранее, по более дешевым процентам. Буквально до 15, 18, 20 сентября еще отоваривали тех клиентов, которые были одобрены до первого поднятия ключевой ставки с 8,5 до 12%. Они выбирали объекты, им банки сохранили те ставки. Весь октябрь мы будем одобрять объекты тем заемщикам, которых кредитуют по новым ставкам под 13,5%. Как изменятся ставки банков после поднятия до 13%? Пока еще не видим, потому что анонса от банков пока нет. Ставки банков сейчас те, которые были до поднятия, но это непременно произойдет. Это первое.
Второе, по новостройкам. Постепенно стоимость заемных средств для застройщиков повысится. Это неизбежно. Но рынок отыграет спустя несколько месяцев. Но опять же, не все так плохо, потому что мы выходим в высокий сезон недвижимости: это конец осени - начало зимы. Традиционно это high-сезон для рынка недвижимости, и все люди идут покупать недвижимость. Никаких глобальных снижений на ближайшие три месяца не могу прогнозировать. Я считаю, рынок будет живой.
Константин Калиниченко: Какие сделки сейчас актуальны: первичка или вторичка? На что следовало бы настраиваться в первую очередь с точки зрения выгоды?
Роман Максименко: Всегда говорил и повторюсь: кому, что важно. Если человеку важна локация и там нет новостроек, он невольно идет на вторичку. Если человеку нужен больший выбор, он идет на вторичку. Если человеку нужна меньше цена, он идет на вторичку, потому что разрыв между ценами на вторичку и новостройки колоссальный — 20% и больше. Есть вторичка сильно дешевле, чем первичка, и очень неплохого качества. Если люди хотят сэкономить и идут на вторичку, они могут здесь и сейчас уже сразу жить, поселиться и все свои нужды закрыть.
На первичку идут те, кто хочет новое жилье, кто хочет сделать свой ремонт, кто хочет жить в новой квартире без предыдущих хозяев, более современные планировки, лучше инфраструктура, помещения и учреждения соцкультбыта: школы, садики, магазины, торговые комплексы. Именно за этим едут в новостройки. Есть динамично развивающиеся районы. Люди, понимают, что сегодня купили новостройку, но через 3-5 лет они будут жить в центре нового квартала. Есть люди, которые принципиально не хотят покупать вторичку. Они просто хотят новое жилье, они жили во вторичке. У них был опыт их родителей, дедушек и бабушек. Они не хотят, условно говоря, бабушкину квартиру, они хотят чистую и современную новостройку с чистой кухней, новой хорошей мебелью, бытовой техникой. Они хотят пользоваться теми благами, которые дает новое жилье.
Константин Калиниченко: На какие виды недвижимости больше спрос: студии, однушки, загородные дома?
Роман Максименко: По загородной недвижимости сезон заканчивается. Может быть, месяц, и по ней мы увидим спад, потому что люди, которые хотели переехать за город, понимают, что нужно же заниматься благоустройством, ландшафтным дизайном и внутренней отделкой. В основном люди начинают включать себе этот вопрос в повестку дня поздней зимой - ранней весной. Далее мы весной, летом, в начале осени отрабатываем уже меньше.
Что касается количества комнат. Всегда самыми ликвидными квартирами были однушки, даже если семья уже перерастает по площади однушку, например, появляется ребенок. Очень многие живут по-прежнему в однушках, потому что это доступно по финансам. Есть очень хорошие еврооднушки, когда кухня - отдельно, комната - отдельно. На Западе и в Юго-Восточной Азии это называется onebedroom, у нас это называется еврооднушка. Площадь может достигать 37-40 метров.
Константин Калиниченко: Каков «средний чек» покупки недвижимости в Пскове?
Роман Максименко: Цена хорошей квартиры в самом престижном районе — на Завеличье — 3 миллиона плюс. 3-3,5 миллиона — это хорошая однушка с достойным ремонтом, часто с мебелью и какой-то даже техникой. Если такого бюджета нет, то это будет другой район. Самая усталая однокомнатная хрущевка на Завеличье меньше 2,3 миллиона не стоит.
Что касается двухкомнатных квартир. Прямой вариант в хорошем состоянии примерно 4-4,5 миллиона, боковой вариант — до 5 миллионов доходит, когда на две стороны окна. Трехкомнатная квартира в девятиэтажном доме может стоить тоже 4,5-5 миллионов, побольше площади в пятиэтажке (68 метров) — 5,5 - 6,5 миллионов. Это на вторичном рынке. Спрос рождает предложение. Если по этим деньгам покупают, то такие цены и устанавливаются на рынке.
Константин Калиниченко: От чего зависит стоимость квадратного метра?
Роман Максименко: В новостройке или во вторичке?
Константин Калиниченко: И там, и там.
Роман Максименко: В новостройке себестоимость складывается из понятных структур затрат: строительные материалы, рабочая сила, энергоносители, само пятно застройки, инженерные сети, внутренние и наружные коммуникации, проектирование, предпроектные работы, внутренняя отделка и так далее. Мы прекрасно понимаем, что строительство - одно из самых импортонезависимых. Тем не менее, если мы берем, допустим, продукцию деревообработки, которая, казалась бы, растет на территории Российской Федерации, то машины и механизмы, превращающие это дерево в конечные изделия, как правило, импортные. Дальше транспортная составляющая напрямую связана со стоимостью топлива. В СМИ везде пишут о тех рекордах, которые бьет на биржу за тонне ГСМ, энергоносители, зарплаты, МРОТ растет. Себестоимость строительства растет, маржинальность у строителей тоже должна быть, чтобы компании развивались. Соответственно, цена квадратного метра не глобально сейчас растет. По статистике «Этажей», за июль на 0,7% вырос средний квадратный метр жилья эконом-класса по Российской Федерации, в августе — на 1,3%. Если по одному проценту в месяц растем, то в год подрастаем на 12%. Рост не глобальный, но он присутствует.
В одной из своих передач я приводил графики сразу за несколько лет, как динамично росла цена квадратного метра по Российской Федерации. Там видно, что по чуть-чуть, но все растет.
Константин Калиниченко: Постоянно еще пишут, что дорожает рабочая сила, которой на стройках не хватает.
Роман Максименко: Сейчас начинается миграционный кризис. Мигранты из-за курса уезжают в свои страны, им уже не так выгодно работать на территории РФ.
Константин Калиниченко: Очень многие, не эксперты, а скорее диванные аналитики, не первый год говорят, что недвижимость чуть ли не с 2014 года перестала быть инвестицией. Это заблуждение?
Роман Максименко: Заблуждение. Недвижимость — это тот актив, который постоянно капитализируется. Давайте четко определимся, что такое инвест-стратегия. Инвесторы бывают разные. Условно говоря, купил на котловане, продал, когда дом сдан. Эта инвестиционная стратегия подразумевает buy and hold - купи и держи. Если ты готов ждать, то ты получишь максимальную доходность с этой инвестиции. Динамика в долгую более интересная, если человек на этом хочет заработать. Купив недвижимость, ты постоянно можешь из нее извлекать доход, сдавая ее либо на краткосрочную, либо на долгосрочную аренду. Даже если ты купил ее в ипотеку, может быть такое, что ты сдаешь ее, отдаешь этот платеж за аренду на ипотеку. По сути, ты отдаешь эти деньги не просто банку, а получаешь еще дополнительный доход, и уже этот доход банку передаешь, а не свои средства. С годами становишься владельцем этой недвижимости. Тот, кто арендует, по сути, оплачивает этот кредит. Есть такие стратегии, что люди просто не понимают, куда инвестировать собственные средства. У них очень низкая экономическая грамотность, и они просто покупают недвижимость.
Константин Калиниченко: Если мы говорим о вторичном рынке Пскова, где, на ваш взгляд, выгоднее, правильнее, практично и в каком районе приобретать жилье сегодня?
Роман Максименко: Дело вкуса. Район выбирают именно по каким-то личным приоритетам. Допустим, там живут родственники, им удобнее к школе, садику и так далее. Надо покупать там, где удобно. У нас несколько динамично развивающихся районов: Запсковье (13 и 14 квартал), Завеличье (район Борисовичи), жилой комплекс «Видный». У нас есть хорошие и интересные локации. Выбрать можно на любой вкус и кошелек.
Константин Калиниченко: Какие подводные камни сегодня на этом рынке? Человек без опыта, без знаний, без финансовой грамотности решил приобрести жилье. Он как слепой котенок в этом мире. Как ему поступить, чтобы не споткнулся и не потерять деньги? Куда обращаться?
Роман Максименко: Мантра простая. Нужно обращаться в агентство недвижимости, к профессионалу. Я ничего не понимаю в автомобилях. Если я хотел бы выбрать автомобиль, то, скорее всего, взял бы подборщика, который пришел бы с прибором, посмотрел бы толщину краски, сделал бы какой-то тест, подключил бы компьютер, проверил бы ошибки, заказали бы историю этого автомобиля, посмотрел, попадал ли автомобиль ДТП. Нюансов очень много. Это касается не только автомобилей.
Квартир это касается еще в большей степени, потому что нюансов еще больше. На самом деле добавленная ценность профессионала очень высока, и немногие ее понимают. Даже при подборе квартиры профессионал может так аргументированно выстроить торг, что, по сути, человек не переплатит ничего, заплатив, например, комиссию за подбор 50 тысяч рублей. Получив аргументированный торг от профессионала в размере 100 тысяч рублей, он получает 50 тысяч рублей выгоды.
Что касается продавца недвижимости. Суть риэлторской услуги в чем? Формировать спрос на недвижимость. Выставить на Avito любой может. Но у нас 30% вообще не доходят до Avito, ЦИАН или «Домклик», потому что они внутри компании делаются. Как только объект появляется, он, возможно, нужен для какой-то сделки. Он даже до рекламы не доходит. А люди говорят, что на Avito мониторят. Это непрофессиональный подход, поэтому я призываю обращаться к профессионалам недвижимости в проверенные агентства. Почему еще? Очень много частных маклеров, которые не отвечают ничем. Они иногда не зарегистрированы в качестве индивидуальных предпринимателей. На свой страх и риск кому-то передают авансы в машине, полномочий продавать квартиры у этих людей, возможно, нет. Договор, возможно, с продавцом недвижимости не заключен. Нет никаких оснований представлять интересы продавца недвижимости и так далее. От этого хотел бы предостеречь, прежде всего. И для этого я здесь и нахожусь, чтобы показать, что рынок давно цивилизован, есть масса инструментов, много людей-профессионалов на рынке, которые могут адекватно, качественно и выгодно для человека совершить эту сделку.
Константин Калиниченко: Тем более, когда человек инвестирует очень большие средства. Как правило, люди инвестируют все деньги.
Роман Максименко: Речь идет о миллионах рублей. Мы не просто риэлторы, которые документы оформляют, мы можем быть финансовыми консультантами, можем подобрать оптимальную ипотечную программу, можем помочь юридически правильно проверить любой объект. У нас есть такая услуга, как гарантия безопасности сделки - случись какая-то правовая коллизия, мы поддерживаем в судах и в том числе гарантируем собственными средствами. В крупной компании интереса больше.
Константин Калиниченко: Плюс риэлтор экономит наше время. Я уверен, что большинству людей понятие «проверить юридическую чистоту квартиры» - набор пустых слов. Есть сегодня сегмент, как раньше говорили в далекие 90-е, черных риэлторов?
Роман Максименко: Не хотел бы никого критиковать, очернять и клеймить какими-то словами. Мы просто отстраиваемся от любого другого нецивилизованного рынка. Суть нашей работы в следующем. Мы федеральная компания, работаем по правилам и стандартам в правовом поле, оказываем услуги исключительно на официальных началах. Как работают другие, мы не знаем. Но мне известно, что есть люди, которые работают частным образом. Они не имеют образования, не проходили профильных курсов, не осваивали обучающие программы, не имеют подтверждающих сертификатов и соответствующих компетенций. Это опасно. Назвать их так или иначе у меня, честно говоря, нет никаких прав.
Константин Калиниченко: Сегодня нет такой практики, чтобы квартиру перепродавали нескольким людям дважды?
Роман Максименко: К счастью, это все в прошлом. У нас есть Росреестр, реестр сделок с недвижимостью, реестр перехода прав, реестр собственности. С этим все в порядке. Но могут быть оспоримые сделки, могут быть сделки, совершенные с продавцами, которые находятся в недееспособном состоянии. Могут быть сделки притворные, могут быть сделки, которые потом можно оспорить. Чтобы этого всего избежать, лучше обратиться к профессионалам. И никаких проблем не будет.
Хотел бы сказать, что спорных и сложных кейсов очень много. Мог бы за свои 25 лет привести десятки или сотни, может. Еще раз подчеркиваю, всегда лучше профессионалам пойти и разобраться в ситуации. Консультации всегда бесплатные.
Константин Калиниченко: Ближайшее будущее рынка недвижимости в Пскове. Что нас ждет?
Роман Максименко: Я оптимист и считаю, что рынок прекрасный, и экономика находится вполне в стабильном состоянии. Полностью солидарен с власть предержащими и считаю, что экономика хороша, все в порядке. Есть, конечно, нюансы, не без них, мы находимся в сложной геополитической ситуации, но я оптимистично смотрю на рынок. Иначе какой был бы смысл заниматься тем, чем я занимаюсь так давно?
Свои вопросы, касающиеся сферы недвижимости, читатели могут присылать на редакторскую почту redaktor@pln-pskov.ru. Ведущий программы Роман Максименко и его гости дадут развернутые ответы.
